나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500029 [1] 인천광역시 남동구 만수동 109-124 향촌빌라 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 "인천동부초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 각급 학교 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

차량의 접근이 가능하며 남동측 근거리에 인천 2호선 "만수역"이 위치하며, 인근 노선 버스정류장 등이 소재하는 바, 전반적인 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 2층 201호로서, (사용승인일 : 2002.08.12) 외벽: 드라이비트 등 마감. 창호: 새시창호 등임.

이용상태

공부상 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사 가장형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 6m 내외의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역,가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에 관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 (지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 향촌빌라 2층 201호 다세대주택으로, 감정가는 92,000,000원입니다. 토지 면적은 18.71㎡(약 5.66평)이며, 건물 면적은 38.50㎡(약 11.65평)으로 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 본 물건은 부동산 강제경매로 진행되며, 채권자는 서OOOOOOOOOO입니다. 건물은 2002년 8월 12일에 사용 승인되었습니다.

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 남동구 만수동에 위치하며, 주변에는 아파트, 각급 학교 및 다양한 근린생활시설이 혼재하고 있습니다. 차량 접근이 가능하며, 인천 2호선 만수역이 남동측 근거리에 위치하고 있어 대중교통 이용 여건이 양호합니다. 또한, 북동측으로 노폭 약 6m 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2024년 1월 11일자 남동구(인천광역시)의 압류(갑7)입니다. 등기부등본상 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 예정으로, 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 다만, 집합건물 등기부 요약 상 을구 1번 주택임차권(한국토지주택공사)이 존재하나, 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 기재되었고 '서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출됨'이라는 단서가 붙어 있습니다. 이는 실제로는 소멸될 가능성이 높으나, 최종 입찰 전 반드시 법원에 확인하여 권리 관계를 명확히 파악해야 합니다.

임차인 현황으로는 서울보증보험주식회사(한국토지주택공사)가 있으며, 보증금 91,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020년 12월 30일, 확정일자 2020년 12월 21일, 배당신고일자 2024년 12월 10일입니다. 제공된 임차인 현황 정보상으로는 대항력이 없다고 명시되어 있으나, 특이사항 및 특수물건정보에 '대항력있는 임차인'으로 기재되어 있어 정보 간 상충이 있습니다. 따라서 실제 조사 시 임차인의 대항력 유무를 반드시 재확인해야 하는 중요한 사항입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 주거 밀집 지역에 위치하여 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다. 주변에 인천동부초등학교 등 교육시설과 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 높습니다. 최근 매매된 유사한 다세대 주택으로는 2026년 3월 거래된 대명빌라(1991년식, 35.91㎡)가 30,000,000원에, 성덕빌라(A동)(1991년식, 36.51㎡)가 93,000,000원에 거래되었습니다. 이안애(2016년식, 45.75㎡, 연립)는 163,000,000원에 거래되었으나, 신축 연도와 주택 유형이 본건과 차이가 있습니다. 본건의 건물 면적(38.50㎡)과 건축 연도(2002년)를 고려할 때, 주변 시세는 3천만원에서 9천3백만원 사이로, 감정가 9,200만원은 시세 대비 적정한 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

인천 2호선 만수역을 이용한 시내 접근성이 우수하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 교통이 편리합니다. 인근에 인천동부초등학교가 있어 자녀 교육 환경이 양호하며, 다양한 상점, 병원, 은행 등 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 주변 지역에 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았으나, 실제 현장 답사를 통해 주변 환경을 면밀히 파악하는 것이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 '대항력 있는 임차인' 관련 정보의 불확실성입니다. 제공된 정보들이 상충되어 있어, 임차인의 대항력 유무 및 보증금 인수 여부에 대한 명확한 확인이 필수적입니다. 만약 임차인이 대항력을 가진다면, 명도 및 보증금 인수와 관련하여 상당한 부담이 발생할 수 있습니다. 또한, 본 물건은 준주거지역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역(외국인 한함, 2026.08.25까지) 등에 해당되어 향후 토지 이용이나 거래에 제한이 따를 수 있습니다. 2002년 건축된 건물로서 건물 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성도 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 남동구 만수동에 위치한 다세대주택으로, 역세권에 준하는 교통 환경과 풍부한 생활 편의시설을 갖추고 있어 주거지로서의 가치가 있습니다. 감정가는 9,200만원으로, 주변 유사 다세대 주택의 최근 매매가격을 고려했을 때 합리적인 수준으로 평가됩니다. 다만, '대항력 있는 임차인' 관련 정보의 불확실성이 가장 중요한 리스크 요인이므로, 철저한 권리 분석과 현장 조사가 선행되어야 합니다. 이 문제가 명확하게 해결된다면, 본 건은 시세 상승 또는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 투자 물건이 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지 : 인천 2호선 만수역 인근에 위치하여 교통이 편리하며, 학교 및 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 시세 대비 적정 감정가 : 주변 다세대주택의 매매 시세와 비교했을 때 감정가가 합리적인 수준으로, 권리 문제가 해결될 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 안정적인 주거 환경 : 학교와 주거 시설이 밀집한 지역으로, 꾸준한 주거 수요가 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 92,000,000원입니다. 최근 거래된 유사 면적의 다세대주택 시세는 30,000,000원에서 93,000,000원 사이를 형성하고 있습니다. 권리 분석 상 '대항력 있는 임차인' 관련 불확실성이 존재하나, 물건명세서상의 '말소 동의 확약서 제출' 언급으로 실제로는 소멸될 가능성이 높아 보입니다. 이러한 점을 종합적으로 고려하여, 권리상 문제가 명확히 해결된다는 전제 하에 감정가 수준 또는 약간 상회하는 선에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 본 건의 '인수 보증금'은 0원으로 분석됩니다. 따라서, 현장 조사 및 권리관계 최종 확인 후 보수적으로 접근한다면 85,000,000원 ~ 90,000,000원 범위 내에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 실제 현장 상황, 경쟁 입찰 현황, 권리관계의 최종 확정 여부 등을 종합적으로 검토하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.