나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70016 [1] 경기도 양주시 백석읍 홍죽리 961 자동차 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 상록 · 평가일 2026.01.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 백석읍 홍죽리 소재 "양주홍죽일반산업단지" 내에 위치하며 주위는 중·소규모 공장 및 근린생활시설 등이 혼재하는 등 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

평탄한 사다리형의 토지로서 주차장 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

남동측으로 노폭 약 30미터, 남서측으로 노폭 약 20미터, 북서측으로 노폭 약 6미터 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역 , 지구단위계획구역(지구단위계획구역내 세부규제 사항은 기업지원과로 문의바람) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합) , 주차장 , 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 일반산업단지(홍죽일반산업단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조 바랍니다.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임 기 타 : 본건 토지는 양주홍죽일반산업단지 주차장으로서 건축행위 기준 허용용도가 전체 연면적의 70% 이상 : 주차장, 30% 이하 : 근린생활시설 등으로 제한되어 있으나, 기준시점 현재 주차장 중 일부를 근린생활시설로 용도를 달리 사용하고 있는바, 경매 진행시 참조바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트 및 일반철골조 일반철골조지붕 2층 건으로서,(사용승인일:2015.06.26) 외벽: 돌붙임 등(근생부분, 주차장은 벽체없음) 내벽: 수성페인팅마감 등 바닥: 세멘몰탈 및 타일깔기 등 창호: 샷시 창호임.

이용상태

본건은 근린생활시설 및 주차장으로 이용중입니다. (자세한 사항은 후면 '지적 및 건물개황도' 참고 바랍니다.)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 전기설비, 주차장시설 등 되어있음.

부합물 및 종물

2층 소재 제시외 건물 ㉠ 일반철골조 슬라브지붕(근린생활시설 5개호, 계단실) 약 400㎡ 소재함(후면 ''지적 및 건물개황도' 참고 바랍니다.)

공부와의 차이

1층 주차장 중 일부를 근린생활시설로 용도를 달리 사용하고 있습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임 기 타 : - .

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(2층소재) 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2026타경70016 (1)

소재지: 경기도 양주시 백석읍 홍죽리 961

용도: 자동차 관련시설 및 제1, 2종 근린생활시설

감정가: 4,672,696,700원

토지 면적: 3529.90㎡ (약 1067.86평)

건물 면적: 3005.6㎡ (약 909.21평) (총 연면적 기준)

부속건물 면적: 약 400㎡ (약 121.00평) (2층 소재 제시외 건물)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 상도중앙새마을금고 (등기부상 근저당권자)

특이사항: 대항력 있는 임차인 다수 존재, 제시외 건물 포함 매각

1.2. 입지조건

* 본건은 경기도 양주시 백석읍 홍죽리 소재 "양주홍죽일반산업단지" 내에 위치합니다.

* 주변은 중·소규모 공장 및 근린생활시설 등이 혼재하는 산업단지 지역입니다.

* 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

* 남동측 약 30미터, 남서측 약 20미터, 북서측 약 6미터 도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 상 준공업지역, 지구단위계획구역, 일반산업단지(홍죽일반산업단지) 등으로 지정되어 있으며, 성장관리권역에 해당합니다.

* 주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2025년 8월 5일자 상도중앙새마을금고의 근저당권(을2)입니다.

* 임차인 현황

- 강 : 보증금 30,000,000원, 차임 2,500,000원, 전입(사업)일자 2023-01-20, 확정일자 2026-02-04, 배당신고일자 2026-03-18, 대항력: 있음

- 문 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입(사업)일자 2024-01-23, 확정일자 -, 배당신고일자 -, 대항력: 있음

- 서 : 보증금 10,000,000원, 차임 1,000,000원, 전입(사업)일자 2021-10-05, 확정일자 2022-04-06, 배당신고일자 2026-03-04, 대항력: 있음

- 이 : 보증금 10,000,000원, 차임 1,000,000원, 전입(사업)일자 2024-05-23, 확정일자 -, 배당신고일자 -, 대항력: 있음

- 정 : 보증금 10,000,000원, 차임 1,300,000원, 전입(사업)일자 2024-03-22, 확정일자 2026-03-03, 배당신고일자 2026-03-20, 대항력: 있음

- 주식회사디엘로지스, 여주안: 보증금 3,000,000원, 차임 250,000원, 전입(사업)일자 2017-11-09, 확정일자 -, 배당신고일자 -, 대항력: 있음

- 최 : 보증금 10,000,000원, 차임 900,000원, 전입(사업)일자 2025-10-24, 확정일자 2026-01-28, 배당신고일자 2026-03-25, 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 인수되는 보증금이 없는 것으로 분석됩니다. 다만, '대항력 있음'으로 표시된 임차인들의 권리관계 및 실제 점유 여부를 면밀히 확인해야 합니다. 특히 보증금 또는 차임이 0원이거나 미상인 임차인이 존재하므로, 권리 분석 시 주의가 필요합니다.

1.4. 상권분석

* 본건은 양주홍죽일반산업단지 내에 위치하여, 주변의 산업 활동 및 근린생활시설과의 연계성이 있습니다.

* 토지 이용 계획상 주차장으로 이용되나, 일부 근린생활시설로 용도가 전환되어 사용 중입니다. 이는 건축법규상 허용 용도(주차장 70% 이상, 근린생활시설 30% 이하)와 일부 차이가 있어, 향후 관리 및 재건축 시 고려해야 할 사항입니다.

* 산업단지 내 주요 업종으로는 식품, 섬유, 화학, 전자, 기계 업종 등이 입주 가능합니다.

* 현재는 자동차 관련 시설 및 근린생활시설로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

1.5. 생활정보

* 산업단지 내에 위치하여 주변 편의시설 정보는 제한적입니다.

* 차량 이동 시 양주시내 및 인근 지역 접근이 가능합니다.

* 구체적인 생활 편의시설(마트, 병원, 학교 등)에 대한 정보는 추가적인 현장 조사나 주변 지역 정보를 통해 확인이 필요합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 다수의 '대항력 있는 임차인'이 존재합니다. 임차인별 권리 내용, 보증금 및 차임의 실제 지급 여부, 명도 과정 등을 철저히 파악해야 합니다.

* 토지 이용 계획상 주차장 용도가 주를 이루지만, 현재 일부 근린생활시설로 사용 중입니다. 이는 건축법규 준수 여부 및 향후 건물 용도 변경, 증축, 개축 등과 관련하여 잠재적 제약 요인이 될 수 있습니다.

* 건물에 제시외 건물(2층 소재, 약 400㎡)이 포함되어 매각되므로, 이에 대한 현황 파악 및 인수 시 고려가 필요합니다.

* 등기부채권 총액이 27억 원 이상으로 매우 높은 수준입니다. 이는 경매 신청 채권자의 회수 실패 시 채무 불이행으로 인한 추가적인 법적 절차가 발생할 가능성을 시사합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 양주홍죽일반산업단지 내 자동차 관련 시설로, 토지 및 건물 면적이 상당한 규모를 가지고 있습니다. 교통 및 입지 조건은 산업단지 내에서 보통 수준이나, 다수의 대항력 있는 임차인 존재, 토지 이용 용도 제한, 제시외 건물 포함 등 권리 및 현황 분석에 있어 다각적인 검토가 필요한 물건입니다. 특히 임차인의 명도 문제는 낙찰 후 가장 중요한 과제가 될 것입니다.

1.8. 투자 포인트

* 양주홍죽일반산업단지 내의 비교적 큰 규모의 부동산입니다.

* 향후 산업단지 활성화 및 주변 개발 계획에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 현재 주차장 및 근린생활시설로 활용되고 있어, 업종 전환이나 시설 개선 시 수익 창출 가능성이 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 4,672,696,700원을 기준으로, 인수 보증금 0원을 제외한 권리 관계 및 명도 리스크, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 현재로서는 정확한 입찰가 산정을 위한 추가적인 시장 조사가 필요하며, 리스크 요인을 감안하여 감정가 대비 일정 비율 이하로 입찰가를 산정하는 것이 바람직할 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.