나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3029 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 29-32 제지하층 제비01호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해원 · 평가일 2026.01.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '우장초등학교’ 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택, 단독주택 등이 혼재하며 전반적인 주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 차량의 진입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 및 근거리에 지하철 화곡역(5호선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층건 내 제지하층 제비01호로서 (사용승인일: 1994.06.04) 외벽: 드라이비트 마감 등. 내벽: 벽지도배 및 타일붙임 마감 등. 창호: 목재 및 하이샤시 창호 등임.

이용상태

공부상 다세대주택이며, 첨부하는 "내부구조도 및 사진"과 같이 신당을 겸하고 있음.

설비내역

전기·위생 및 급·배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평 표면)<공항시설법>, 상대보호 구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁 고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26. ~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

서울남부지방법원 2026타경3029 (1)

소재지

서울특별시 강서구 화곡동 29-32 제지하층 제비01호

용도

다세대주택 (현황: 신당 겸용)

감정가

159,000,000원

면적

토지면적: 25.27㎡ (약 7.64평)

토지지분: 25.27㎡ (약 7.64평)

건물면적: 56.92㎡ (약 17.22평)

건물지분: 56.92㎡ (약 17.22평)

매각대상

토지/건물 일괄 매각

경매구분

부동산 임의경매

채권자

서OOO

1.1. 입지조건

주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '우장초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 다가구주택, 단독주택 등이 혼재된 일반적인 주거 지역임.

교통상황

차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 5호선 화곡역이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

도로상태

본건 북동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하고 있음.

1.2. 권리분석

말소기준권리

2023년 02월 07일자 서울축산업협동조합 근저당 (권리금액: 102,000,000원)

소멸되는 권리

상기 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(을구 근저당, 갑구 가압류, 임의경매 등)는 매각으로 소멸될 예정임.

매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부상 지상권이 기재되어 있으나, 상세 내용이 확인되지 않아 추가 확인이 필요함. (물건명세서상 기재)

임차인 현황

인수되는 임차 보증금은 없는 것으로 파악됨 (인수 보증금 합계: 0원).

다만, 임대 관계는 미상임.

1.3. 상권분석

최근 매매 사례 분석

제공된 주변 시세 자료(2026년 7월 실거래가 기준) 분석 결과는 다음과 같음.

* A 주택: 2019년식, 전용면적 19.98㎡, 거래가 216,000,000원. ㎡당 약 10,810,810원. (신축, 소형)

* B 주택: 1986년식, 전용면적 37.44㎡, 거래가 150,000,000원. ㎡당 약 4,006,410원. (구축, 중간 크기)

* C 주택: 2002년식, 전용면적 37.56㎡, 거래가 160,000,000원. ㎡당 약 4,259,850원. (중간 연식, 중간 크기)

본건 건물면적(56.92㎡) 및 연식(1994년)을 고려할 때, 주변의 중간 크기 다세대주택(B, C 주택)의 ㎡당 가격(약 400만원~426만원)을 적용하면, 본건의 시세는 약 228,000,000원 ~ 242,500,000원 수준으로 추정됨.

감정가 대비 시세 판단

본건의 감정가는 159,000,000원으로, 이는 위에서 추정된 시세 범위보다 약 7천만원~8천만원 이상 낮게 책정되어 있음. 따라서 시세 대비 상당히 저평가된 것으로 판단됨.

1.4. 생활정보

편의시설

단지 인근에 우장초등학교가 위치하며, 화곡역 주변 상업시설 이용 가능.

주거환경

다세대, 다가구 주택 위주의 조용한 주거 지역에 속함.

교통

지하철 5호선 화곡역을 통해 도심 및 주요 지역으로의 접근이 용이함.

1.5. 잠재적 리스크

건물 노후도

본건 건물은 1994년 6월 4일 사용승인되어 약 32년 된 노후 건물임.

지하층 특성

지하층에 위치하여 습기, 환기, 채광 등의 문제 발생 가능성이 있으며, 이에 따른 관리 비용이 추가될 수 있음.

토지 이용 제한

* 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역: 김포공항 인근으로 소음이나 고도 제한 등의 영향이 있을 수 있음.

* 토지거래계약허가구역: 일정 면적 이상 거래 시 허가가 필요할 수 있음 (외국인 등).

미확인 권리

등기부상 지상권이 존재하나, 구체적인 내용 및 존속 여부 확인이 필요함.

임대 관계 미상

임차인이 있을 경우, 계약 관계 및 명도 협의에 어려움이 발생할 수 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 다세대주택 지하층으로, 감정가는 1억 5,900만원임.

최근 인근 지역의 다세대주택 실거래가(2026년 7월)를 분석한 결과, 본건의 감정가가 시장 시세 대비 상당히 낮게 책정된 것으로 판단되며, 건물 면적(56.92㎡)을 고려했을 때 시세 차익을 기대할 수 있는 매력적인 물건임.

다만, 1994년식의 노후 건물이라는 점, 지하층이라는 물리적인 단점, 공항 관련 구역 지정 등은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요소임.

권리상 문제는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸되어 깨끗한 편이나, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성은 추가 확인이 필요함.

1.7. 투자 포인트

시세 대비 낮은 감정가

최근 실거래가 분석 결과, 본건의 감정가는 시장가 대비 현저히 낮은 수준으로, 낙찰 후 시세 차익을 크게 기대할 수 있음.

우수한 입지 조건

지하철 5호선 화곡역 인근이며 초등학교가 가까워 주거 편의성이 양호함.

일괄 매각

토지와 건물을 일괄 매각하므로 토지 지분을 확보할 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 최근 실거래가 분석 결과, 56.92㎡ 면적 기준의 적정 시장 시가는 약 2억 3천만원 ~ 2억 4천만원 수준으로 추정됩니다.

감정가 1억 5,900만원은 이러한 시세 대비 약 32% 이상 낮은 금액입니다.

인수 보증금이 없는 점을 고려하면, 경쟁이 치열하지 않을 경우 감정가 수준에서 접근이 가능할 것으로 보입니다.

다만, 건물 노후도 및 지하층이라는 점, 그리고 시장 상황을 고려했을 때, 시세 대비 약 20% 할인된 가격 수준을 목표로 하는 것이 합리적입니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 1억 6천만원 ~ 1억 9천만원 사이를 고려해 볼 수 있습니다. (이는 보수적인 접근이며, 입찰 시점의 경쟁 상황 및 추가 확인 사항에 따라 조정이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.