나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13906 [1] 서울특별시 도봉구 창동 7 월가타워 15층 1502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 운정 · 평가일 2026.01.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 창동 소재 "창동역" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 업무시설, 근린생활시설 및 공동주택 등이 소재하는 등 제반 주위 환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 지하철 1, 4호선 "창동역" 및 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 17층 건물 내 15층 1502호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기준시점 현재 도시형생활주택으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수시설, 소화전설비, 스프링쿨러, 화재탐지설비, 승강기설비 및 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 장방형 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 각각 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

창동 7 :도시지역, 일반상업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정),도시관리계획 입안중(창동역 택지개발지구 지구단위계획구역)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13906 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

2.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 도봉구 창동 7 월가타워 15층 1502호

건물명: 월가타워

총 층수: 17층 (본건 15층)

주요구조: 철근콘크리트구조

건축년도: 2013년 (사용승인일: 2011.10.31)

2.3. 면적 정보

토지면적: 2.88㎡ (약 0.87평)

건물면적: 13.09㎡ (약 3.96평)

토지/건물일괄매각

2.4. 감정가 및 입찰 정보

감정가: 79,000,000원 (7,900만원)

* 최근 거래가(2026년 1월 20일 기준) 13.09㎡(전용) 15층이 8,700만원에 거래된 이력이 있습니다. 2026년 1월 19일 13D 타입 9층은 8,050만원. 2025년 8월 6일 13A 타입 15층은 7,000만원에 거래되었습니다.

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주변환경

본건은 서울특별시 도봉구 창동 소재 "창동역" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 업무시설, 근린생활시설 및 공동주택 등이 소재하는 등 제반 주위 환경은 양호한 편입니다.

3.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철 1, 4호선 "창동역" 및 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3.3. 토지 및 도로 상태

토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 장방형 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중입니다. 본건 북측 및 서측으로 각각 포장도로와 접하고 있어 차량 통행에 용이합니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 현재 본건에는 강제경매(갑16, 서울보증보험, 2026.01.05 접수)가 말소기준권리이며, 청송농업협동조합의 가압류(갑15, 2022.12.19 접수), 도봉구의 압류(갑17, 2026.06.09 접수) 등이 존재했으나 현재 모두 말소 예정이거나 말소 처리되어 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

4.2. 임차인 현황 및 인수되는 권리

* 임차인: 서울보증보험주식회사(한국토지주택공사)

* 보증금: 90,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2017-03-07

* 확정일자: 2017-02-15

* 배당신고일자: 2022-03-25

* 대항력: 없음

* 비고: 물건명세서상 주택도시보증공사(SGI)는 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 매수인에 대한 대항력은 포기한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 해당 임차보증금은 매수인에게 인수되지 않으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

5. 상권분석

5.1. 지역 특성

본건이 소재한 창동 지역은 업무시설, 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재된 지역으로, 특히 창동역 인근은 교통 요지로서 상업 및 업무 기능이 발달해 있습니다.

5.2. 토지이용계획

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역에 속해 있어 상업적 활용 가치가 높습니다. 또한, 창동역 택지개발지구 지구단위계획구역 지정이 입안 중이며, 이는 향후 지역 개발 및 가치 상승의 잠재력을 시사합니다. 다만, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있어, 외국인 등의 토지 취득 시 허가가 필요할 수 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 주변 시설

주변에 업무시설, 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 창동역을 중심으로 상업시설 및 행정기관 이용이 용이합니다.

6.2. 주거 환경

월가타워는 도시형생활주택 및 오피스텔로 구성되어 있으며, 15층에 위치하여 일조 및 조망이 양호할 것으로 예상됩니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 권리 관계

등기부상 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 'SGI 인수조건 변경, 선순위임차권'이라는 특이사항이 명시되어 있으나, 임차인 현황 및 물건명세서상 대항력은 없고 매수인에게 인수되지 않는 조건임을 확인하여 권리상의 큰 위험은 없을 것으로 판단됩니다.

7.2. 토지이용 규제

토지거래계약에 관한 허가구역 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25.) 내에 있어 외국인 등은 토지 취득 시 허가를 받아야 합니다. 또한, 도시관리계획 입안 중인 지역으로 향후 지구단위계획 변경 시 건축 등에 영향을 받을 수 있습니다.

7.3. 혐오시설 여부

주변에 혐오시설에 대한 명확한 정보는 확인되지 않았습니다. 창동역 고가하부 불법하치장 등이 환경 개선을 통해 시민 공간으로 탈바꿈한 사례가 있으나, 본건 인근에 직접적인 혐오시설의 존재는 보고되지 않았습니다.

8. 종합 의견

본건 월가타워는 창동역 인근에 위치한 소형 도시형생활주택/오피스텔로, 우수한 교통 여건과 편리한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 일반상업지역에 속해 있어 상업적 활용 가능성이 있으며, 창동역 택지개발지구 지구단위계획구역 지정 입안 중이라는 점은 향후 지역 가치 상승의 긍정적 요인으로 작용할 수 있습니다. 권리 관계는 명확하며, 임차권 또한 매수인에게 인수되지 않아 특별한 권리상 부담은 없을 것으로 분석됩니다. 다만, 소형 면적인 만큼 소액 투자 또는 1인 가구 주거용으로 적합합니다.

9. 투자 포인트

* 최저가 매물 : 감정가 7,900만원 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 가능성이 있습니다.

* 역세권 입지 : 창동역을 도보로 이용 가능한 역세권으로 교통이 편리합니다.

* 소형 면적 : 13.09㎡의 작은 면적으로 소액 투자 또는 1인 가구 주거용으로 적합합니다.

* 개발 호재 : 창동역 택지개발지구 지구단위계획구역 지정 입안 중으로 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 권리 부담 없음 : 임차권이 매수인에게 인수되지 않아 권리상 안전합니다.

10. 예상 입찰가

감정가는 7,900만원이며, 최근 유사 면적의 거래 사례들이 7,000만원에서 8,700만원 사이에서 형성되고 있습니다. 본 물건의 정확한 면적, 층수, 조망 등을 고려할 때, 감정가 이상에서 경쟁이 이루어질 가능성이 있습니다.

인수되는 보증금이 없다는 점을 고려하여, 최소 감정가인 7,900만원 이상을 고려하고, 치열한 경합 시에는 8,500만원까지 상향하여 입찰가를 결정하는 것을 고려해볼 수 있습니다. 이는 시장 상황 및 참여자들의 판단에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.