나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72879 [1] 경기도 남양주시 화도읍 월산리 1528 남양주월산사랑으로부영1단지 109동 26층2603호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동아 · 평가일 2026.01.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 월산리 소재 "남양주월산초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 단독주택, 각종 근린생활시설, 농경지 및 학교 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리벽식구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상33층 건물 내 26층 2603호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 등 마감, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트(전유면적 : 147.0694㎡, 계단식)로 이용중임.

설비내역

기본적 위생설비, 급.배수설비, 소화설비, 화재경보설비, 승강기설비 및 개별난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 동측 및 서측 외곽공도를 통하여 차량진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(월산6지구), 대로3류(폭 25m~30m)(보조 간선도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2014-07-03)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한 구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남양주월산초등학교)<교육 환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(화광중학교(구리남양주교육지원청에 문의바람)) <교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(남양주월산초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립 승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책 기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토 교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택))))임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 남양주지원 2025타경72879 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 남양주시 화도읍 월산리 1528 남양주월산사랑으로부영1단지 109동 26층 2603호

용도: 아파트

감정가: 441,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 83.52㎡ (약 25.25평)

토지지분: 83.5184㎡ (약 25.25평)

건물면적(전용면적): 147.07㎡ (약 44.49평)

건물지분: 147.0694㎡ (약 44.49평)

*참고: 아파트의 분양면적 정보는 제공된 자료에서 특정되지 않았습니다.

1.4. 아파트 개요

아파트명: 남양주 월산 사랑으로 부영1단지 아파트

사용승인일: 2015년 11월 9일

총 세대수: 1997세대 (16개동)

최고층: 33층

주차대수: 총 2,592대 (세대당 약 1.3대)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 월산리에 위치하며, 남양주월산초등학교 북측 인근입니다. 주위는 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 학교 등이 소재하여 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 단지 외곽 공도를 통해 차량 진출입이 용이합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(월산6지구), 대로3류(폭 25m~30m), 중로1류(폭 20m~25m)에 해당합니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역(남양주월산초등학교, 화광중학교), 절대보호구역(남양주월산초등학교), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립 승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역), 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등/용도:주택, 2025-08-26 지정)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

말소기준권리: 우리은행 근저당 (2021-05-31 접수, 356,400,000원)

말소예정 권리:

* 근저당 (우리은행, 2021-05-31, 356,400,000원)

* 근저당 (우리은행, 2024-01-24, 360,000,000원)

* 임의경매 (에이치에프더블유오삼씨유동화전문유한회사, 2026-01-05, 311,985,579원)

* 가압류 (삼성카드, 2026-08-11, 7,415,354원)

3.2. 채권 총액

등기부채권 총액: 723,815,354원

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

해당 사항 없음 (지상권 개요: 해당사항 없음)

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상

*주의: 임대 관계가 미상인 점으로 인해 실제 점유 관계 확인 및 명도 과정에서 예상치 못한 상황이 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

아파트 단지 내 상가 및 인근에 CU, GS25, 롯데슈퍼프레시 등 편의시설과 다양한 프랜차이즈 식당 및 카페가 입점해 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

4.2. 상권 특성

주거 지역으로 형성되어 있으며, 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 주민 생활 편의성이 양호합니다. 대단지 아파트의 특성상 다양한 편의 시설이 입점해 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

단지 북측 인근에 남양주월산초등학교가 위치하며, 화광중학교 등 교육 시설이 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다.

5.2. 편의 시설

단지 내 상가 및 인근에 편의점, 슈퍼마켓, 병원, 은행(화도농협 월산지점) 등 생활에 필요한 편의 시설을 이용할 수 있습니다.

5.3. 복리 시설

관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 마련되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 상 제한

토지이용계획상 '토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등/용도:주택)'으로 지정되어 있습니다. 경매 매각 시 해당 규정 적용 여부를 확인해야 합니다.

6.2. 유동화 물건

본건은 유동화 물건으로, 채권이 금융기관에서 유동화 전문 회사로 이전된 상태입니다. 이는 경매 절차 자체에는 큰 영향을 미치지 않으나, 관련 서류 확인 시 유의할 필요가 있습니다.

6.3. 임대 관계 미상

임대 관계가 미상으로, 실제 점유자 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

6.4. 주변 환경

제공된 정보 및 검색 결과 상 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 토지이용계획상 일부 제한 사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

경기도 남양주시 화도읍에 위치한 남양주월산사랑으로부영1단지 아파트 경매 물건입니다. 2015년 준공된 비교적 신축급 아파트로 1,997세대의 대단지를 형성하고 있으며, 남양주월산초등학교가 인접하여 교육 환경이 우수합니다. 교통 및 생활 편의 시설 접근성 또한 무난한 편입니다. 권리 분석상 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상되어 권리관계는 비교적 깔끔한 편입니다. 다만, 임대 관계가 미상이고 유동화 물건이라는 점은 명도 및 실제 권리 관계 확인 시 유의해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 대단지 아파트로서 실거주 및 장기적인 투자 가치가 있습니다.

* 남양주월산초등학교 도보 통학이 가능한 학군으로 자녀가 있는 가구에 적합합니다.

* 단지 내 및 주변의 풍부한 편의시설로 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

* 권리 분석상 인수 부담이 없어 명도만 원만하게 진행된다면 안정적인 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 최근 시세 분석

감정가: 441,000,000원

최근 매매 사례 (2026년 6월~7월):

* 30층 (148.0042㎡): 390,000,000원

* 13층 (146.7236㎡): 400,000,000원

* 2층 (148.0042㎡): 402,500,000원

최근 실거래가는 약 3.9억 원에서 4.025억 원 수준으로 형성되어 있으며, 면적(약 44.49평) 당 가격은 약 870만원 ~ 925만원 수준입니다.

9.2. 입찰가 산정

감정가(441,000,000원)는 최근 최고 실거래가(402,500,000원)보다 높은 편입니다. 하지만 경매 특성상 시세 대비 할인된 가격으로 취득할 가능성이 있습니다. 인수 보증금 합계가 0원이므로, 명도 비용 및 기타 부대 비용을 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

최근 최고 실거래가(402,500,000원)를 기준으로 85%~90%의 낙찰가율을 적용해 볼 때, 예상 입찰가는 약 3억 4천 2백만원에서 3억 6천 2백만원 수준으로 예상됩니다.

9.3. 최종 예상 입찰가

경쟁률 및 시장 상황에 따라 변동될 수 있으나, 보수적으로 3억 6천만원 ~ 3억 7천만원 을 예상 입찰가 범위로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.