나이스옥션 법원경매 고양 2025타경65281 [1] 경기도 파주시 아동동 357-10 정원팰리스 103동 3층306호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2026.01.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 파주시 금촌동 소재 "금촌역(경의중앙선)" 동측에 위치하며, 주위는 다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설 및 단독주택 등이 소재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 경의중앙선 금촌역이 소재하여 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지상 5츨 건물 내 제3층 제306호로서 외벽 : 석재타일 및 드라이비트 마감 내벽 : - 바닥 : - 창호 : 알루미늄 샷시 창호 등

이용상태

연립주택으로 이용중임(내부구조도 참조).

설비내역

기본 위생 및 급배수 설비, 소화설비, 난방설비, 승강기설비, 도시가스설비 감춤.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 정방형 평지로서 연립주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 폭 약 8m의 공도와 연계하여 본건에 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

아동동 357-10 :도시지역, 제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지구획정리사업지구<토지구획정리사업법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택) 아동동 357-9 :도시지역, 제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지구획정리사업지구<토지구획정리사업법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계미상임.

물건 비고

서울보증보험 주식회사로부터 2026. 4. 2.자에 ‘임차보증금의 우선변제권자로서 배당금을 수령하고 남은 잔여금액에 대한 대항력을 포기하며, 임차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다'는 내용의 대항력포기서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 파주시 아동동 357-10번지, 정원팰리스 103동 3층 306호에 소재한 연립주택입니다.

사건번호는 고양지원 2025타경65281 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

감정가는 182,000,000원입니다.

본건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하며, 채권자는 서OOOOOOOO입니다.

건물은 2015년 12월 23일 사용승인된 철근콘크리트구조의 평지붕 건물로, 총 5층 중 3층에 위치합니다.

토지 면적은 46.30㎡ (약 14.00평)이며, 건물 면적은 64.05㎡ (약 19.38평)입니다.

1.1. 입지조건

본건은 파주시 금촌동 소재 "금촌역(경의중앙선)" 동측에 위치하고 있습니다.

주위는 다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 주거지대입니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 경의중앙선 금촌역이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

북서측으로 폭 약 8m의 공도와 접해 있어 본건으로의 진출입이 용이합니다.

1.2. 권리분석

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다.

주요 권리로는 2018년 7월 26일 접수된 한국스탠다드차타드은행 근저당권(말소기준권리)이 있습니다.

이후 근저당권, 주택임차권, 근저당권, 강제경매, 압류 등이 등기되었으며, 모두 말소 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-01-08

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 0원. 보증금 0원으로 기재되어 있으나, 실제 보증금 존재 여부 및 기타 조건에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인: 한국토지주택공사

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2018-08-24

확정일자: 2018-08-08

배당신고일자: 2022-08-18

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 0원. 배당 신고를 하였으며 대항력이 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본건은 금촌역 인근 주거 밀집 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주변 연립, 다세대, 빌라 등의 최근 매매 정보를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 우촌연립가동(1985년식, 57.6㎡): 2026년 5월 4일, 67,000,000원

* 장안3차주택(1987년식, 65.715㎡): 2026년 7월 16일, 143,000,000원

* 아느칸빌(2019년식, 54.14㎡, 다세대): 2026년 7월 27일, 157,000,000원

본건(2015년 건축, 64.05㎡)은 연식이 비교적 최신인 점을 감안할 때, 감정가 182,000,000원은 최근 실거래가와 비교 시 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 다만, 역세권 입지와 권리관계 상 인수 부담이 적다는 점은 긍정적입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 경의중앙선 금촌역 이용이 편리하며, 주변 버스 노선도 다양합니다.

* 편의시설: 금촌역 인근 상업시설 이용이 가능합니다.

* 주거환경: 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 일반적인 주거지역입니다.

* 주변혐오시설: 현재 조사된 정보에 따르면 본건 인근에 특별한 혐오시설은 없는 것으로 파악됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* SGI 인수조건 변경: 특이사항 및 특수물건정보에 SGI 인수조건 변경이 언급되어 있으나, 구체적인 내용은 확인이 필요합니다.

* 임차인 보증금 관련: 임차인 김 의 경우 보증금이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 보증금이 존재하는지, 또는 이로 인한 추가적인 법적 문제가 발생할 가능성은 없는지 면밀한 확인이 요구됩니다.

* 대항력 포기서: 서울보증보험 주식회사로부터 2026년 4월 2일자로 대항력 포기서가 제출되었으며, 이는 채권자로서의 권리를 포기하는 내용이나, 해당 채권이 임차인의 보증금과 직접적으로 관련된 경우에도 동일하게 적용되는지에 대한 최종 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 아동동에 위치한 연립주택으로, 금촌역과 인접하여 교통이 편리하고 주변에 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다. 2015년 준공으로 건물이 비교적 신축이며, 64.05㎡의 면적으로 실거주 또는 임대 목적으로 활용하기에 적합합니다.

권리분석 결과, 말소기준권리보다 후순위인 임차인들이 존재하나 모두 대항력이 없으며, 한국토지주택공사는 배당신고를 하였고 서울보증보험으로부터는 대항력 포기서가 제출되어 인수될 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

다만, 임차인 김 의 보증금 0원 표기는 이례적이므로, 이에 대한 철저한 사전 조사 및 확인이 필요합니다. SGI 인수조건 변경에 대한 구체적인 내용도 추가 확인해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 경의중앙선 금촌역과의 접근성이 우수합니다.

* 신축 연립주택: 2015년 준공으로 비교적 현대적인 상태의 건물입니다.

* 권리 인수 부담 적음: 임차인들의 대항력이 없고, 배당 및 포기서 제출 등으로 인한 추가적인 인수 위험이 낮은 편입니다.

* 지역 개발 가능성: 토지이용계획 상 제1종일반주거지역으로, 장기적인 지역 발전 가능성을 고려할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 182,000,000원

주변 유사 물건 시세 분석 결과, 본건의 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 그러나 권리상 인수 부담이 거의 없고 역세권이라는 장점을 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 가능성이 있습니다.

* 최근 실거래가(65.715㎡, 1987년식 연립): 143,000,000원

* 최근 실거래가(54.14㎡, 2019년식 다세대): 157,000,000원

본건(64.05㎡, 2015년식 연립)의 연식과 입지를 감안하여, 감정가의 80%~90% 수준을 예상 입찰가 범위로 제시합니다.

예상 입찰가 범위: 145,600,000원 ~ 163,800,000원

최종 입찰가 결정 시에는 반드시 현장 방문을 통한 건물 상태 확인, 주변 시세 재조사, 그리고 모든 권리관계에 대한 상세한 법률 검토를 거치시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.