나이스옥션 법원경매 서울북부 2026타경1 [1] 서울특별시 노원구 상계동 389-307 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은택 · 평가일 2026.01.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 노원구 상계동 "계상초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 원거리에 노선버스 정류장 및 지하철역 "상계역(4호선)" 및 "노원역(4호선, 7호선)"이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 2층 201호로서, (사용승인일 : 2002.06.27) 외벽: 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 등, 창호: 섀시창호 등 마감.

이용상태

다세대주택(방3, 주방 및 거실, 화장실 등)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 2필지 일단의 세장형 토지로서 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 7m 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

상계동 389-307 및 상계동 389-806 2필지 공히 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합) 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

ㄱ. 임대관계는 미상임. ㄴ. 본건은 수차례 현장조사시 폐문부재상태로 부득이 그 내부구조, 이용상황, 설비 등을 집합건축물대장상 건축물현황도, 외부관찰, 탐문조사사항, 평가전례 등에 근거하였으니 경매참여시에는 재확인이 필요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건기본사항

사건번호: 서울북부지방법원 2026타경1 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO (이상용)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 서울특별시 노원구 상계동 389-307 2층201호

건물명칭: 덤보프라자 나동

신주소: 서울특별시 노원구 한글비석로31가길 9

용도: 다세대주택

사용승인일: 2002.06.27

1.3. 면적 정보

토지면적: 28.01㎡ (약 8.48평)

토지지분: 28.006㎡ (약 8.48평)

건물면적: 54.24㎡ (약 16.41평)

건물지분: 54.24㎡ (약 16.41평)

1.4. 감정가

감정가: 285,000,000원 (2억 8천 5백만원)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 노원구 상계동 "계상초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로 주위환경은 보통임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 원거리에 노선버스 정류장 및 지하철역 "상계역(4호선)" 및 "노원역(4호선, 7호선)"이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

본건물의 말소기준권리는 2020년 1월 17일 접수된 하나은행의 근저당권(채권최고액 19,800,000원)임.

이후 접수된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정임.

- 소유권보존: 2002.07.04 (정근수 외 1명)

- 공유자전원지분전부이전: 2002.09.19 (신경석)

- 소유권이전(매매): 2020.01.17 (김미숙)

- 근저당권: 2020.01.17 (하나은행, 19,800,000원) - 말소기준권리

- 강제경매: 2026.01.07 (이상용, 37,000,000원) - 본건 경매개시결정

- 압류: 2026.01.30 (국민건강보험공단)

3.2. 임차인현황

- 임차인: 손 (성함: 손보라)

보증금: 200,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024.06.04

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음.

- 임차인: 송 (성함: 송경진)

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2020.02.06

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음.

3.3. 인수되는 권리

- 인수 보증금 합계: 0원

- 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요는 제공되지 않아 구체적인 영향 파악 어려움)

4. 상권분석

주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설이 혼재하는 주거지역으로, 주거지 내에서 필요한 기본적인 근린생활시설 이용이 가능함. 대규모 상업 시설 이용을 위해서는 지하철을 이용하여 인근 상계역 또는 노원역 방면으로 이동이 필요함.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

본건 인근에 계상초등학교가 위치함.

5.2. 편의시설

대중교통 이용이 용이하며, 인근 상업지역의 편의시설 이용 가능.

5.3. 주거환경

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 2층 201호로서, 다세대주택(방3, 주방 및 거실, 화장실 등)으로 이용 중임. 기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현황 조사 어려움

본건은 수차례 현장 조사 시 폐문부재 상태로 내부구조, 이용상황, 설비 등을 외부 관찰, 탐문, 집합건축물대장 등에 근거하여 파악함. 경매 참여 시 반드시 재확인 필요.

6.2. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지(상계동 389-307, 389-806)는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 도로(접합)로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당함.

또한, 외국인 등 특정 대상자를 위한 토지거래계약 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.) 및 아파트 관련 토지거래계약 허가구역(2025.10.20.~2026.12.31.)으로 지정되어 있어 향후 토지 거래 시 제한이 있을 수 있음.

6.3. 혐오시설 정보

제공된 정보 및 일반적인 경매 정보 분석으로는 주변에 특별한 혐오시설이 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 북부지방법원에서 진행되는 강제경매 물건으로, 노원구 상계동에 위치한 다세대주택입니다. 인근에 초등학교가 있고 지하철역 접근성이 보통 수준이며, 주거 지역 내의 생활 편의성을 갖추고 있습니다. 감정가는 2억 8천 5백만원으로 책정되었으나, 주변 시세와 비교 시 다소 낮은 수준으로 판단됩니다. 임차인 2명 모두 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다. 다만, 현장 조사 시 폐문부재로 내부 상태 확인에 한계가 있었으며, 토지이용계획상 일부 제한사항이 존재하므로 입찰 전 반드시 현장 재확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 시세 대비 저평가 가능성

감정가가 2억 8천 5백만원으로 책정되었으나, 최근 유사 면적의 다세대주택 매매 사례가 3억 2천만원대에서 3억 8천만원대에 형성되어 있어, 시세보다 낮은 가격에 취득할 수 있는 가능성이 있습니다.

8.2. 편리한 교통 및 주거 환경

상계역, 노원역 등 지하철 이용이 가능하고, 학교 및 근린생활시설이 인접하여 기본적인 주거 생활 여건이 양호합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 최근 매매 사례 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 325,000,000원 (3억 2천 5백만원) 수준으로 판단됩니다. 이는 감정가 대비 약 14% 높은 가격이며, 최근 유사 물건 매매가 하단 수준에 해당합니다. 다만, 본 입찰가는 시장 상황 및 입찰 경쟁 정도에 따라 변동될 수 있으므로, 현장 조사와 권리 분석을 통한 면밀한 검토 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.