나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3014 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 410-80 제4층 제401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진주 · 평가일 2026.01.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "까치산역(2,5호선)" 북동측 인근에 위치하며, 본건 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주거지역임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(2/5호선, 까치산역)이 소 재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 건물 중, 본건은 제4층 제401호로서 (사용승인일:2009.4.13), 외벽 : 인조석 붙임 등, 내벽 : -, 창호 : 샷시창 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.<후첨, "내부구조도"참조>

설비내역

위생설비, 급배수설비 및 도시가스설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서, 건부지(다세대주택 등)로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로으로 약4~5미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역 경제과 확인 요망), 수평표면구역(수평표면), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억 제권역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인 등, 용도:단독 다가구 아파트 연립 다 세대, 지정기간:2025.8.26~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025. 10.20~2026.12.31), <추가기재> 건축법 제2조 제1항 제11호 나목에 따른 도로(도로일부포함) 임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 본건에 제시외 건물㉠,㉡이 소재하며, 본건 평가전례 및 외부관찰 등에 의거하여 개략적으 로 면적사정하여 평가하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3014 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 410-80 제4층 제401호 (신주소: 서울특별시 강서구 초록마을로32길 15-34)

용도: 다세대주택

감정가: 166,970,000원

토지면적: 27.28㎡ (약 8.25평)

건물면적 (전유부): 34.92㎡ (약 10.57평)

건물 제시외면적: 13.30㎡ (약 4.02평) (주거일부, 보일러실 등)

합계 이용 가능 면적 (건물+제시외): 48.22㎡ (약 14.59평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 계OO

1.1. 입지조건

위치: 서울특별시 강서구 화곡동, 지하철 2, 5호선 까치산역 북동측 인근에 위치합니다.

주위환경: 본건 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주거지역입니다.

교통: 본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(2, 5호선 까치산역)이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통입니다.

도로: 남동측으로 약 4~5미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획: 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26~2026.8.25 및 2025.10.20~2026.12.31)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

임차인 현황:

* 임차인: 계형철

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-12-26

* 확정일자: 2022-11-25

* 대항력: 있음

* 비고: 인수되는 보증금 140,000,000원 (배당에서 전액 변제되지 않는 경우)

등기부 요약:

* 말소기준권리: 계형철 강제경매개시결정 등기 (2026.01.06)

* 선순위 권리: 계형철 주택임차권 (2025.01.08 접수) - 보증금 140,000,000원, 인수.

권리분석 종합:

본 물건은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 1억 4천만원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인(낙찰자)이 인수해야 합니다. 따라서 총 실질 인수 금액이 크게 증가할 수 있으므로, 입찰 전 배당표 확인 및 권리 분석이 필수적입니다.

1.3. 상권분석

지역 특성: 본건은 주거지역 내에 위치하며, 일반적인 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

최근 시세 동향 (2026년 7월 기준):

* 19.98㎡, 2019년식, 4층: 2억 1,600만원 (평당 약 3,580만원)

* 37.44㎡, 1986년식, 2층: 1억 5,000만원 (평당 약 1,325만원)

* 37.56㎡, 2002년식, 3층: 1억 6,000만원 (평당 약 1,410만원)

본건(34.92㎡, 2009년식, 4층)의 감정가(1억 6,697만원)는 주변 유사 면적 및 연식 등을 고려할 때, 최신 구축물보다는 낮으나 노후 건물보다는 높은 수준으로, 보수적으로 책정된 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

건물 구조 및 상태: 본건은 철근콘크리트구조의 지상 4층 건물 중 4층 제401호이며, 2009년 4월 13일 사용승인되었습니다.

이용 현황: 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비: 위생설비, 급배수설비 및 도시가스설비 등이 구비되어 있습니다.

주변 시설: 까치산역 인근으로 대중교통 이용이 편리하며, 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다. (추가적인 혐오시설 확인은 현장 방문을 통해 진행하는 것이 좋습니다.)

1.5. 잠재적 리스크

선순위 임차인 보증금 인수: 대항력 있는 선순위 임차인 계형철의 보증금 1억 4천만원 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 하는 가장 큰 리스크가 있습니다. 이로 인해 총 실질 투자 비용이 크게 증가할 수 있습니다.

제시외 건물: 감정평가 시 면적이 개략적으로 사정된 제시외 건물(주거일부, 보일러실 등, 약 4.02평)이 포함되어 매각되므로, 실제 면적 및 활용도 확인이 필요합니다.

토지 이용 규제: 본건 토지는 공항, 대공방어협조구역, 토지거래허가구역 등 다수의 도시계획상 규제를 받고 있어 향후 재건축 및 토지 활용에 제한이 있을 수 있습니다.

건축 연식: 2009년식 건물로, 신축 건물에 비해 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동 소재 다세대주택으로, 2, 5호선 까치산역 역세권에 위치하여 교통 편의성이 우수합니다. 건물 자체는 2009년식으로 적정 연식이며, 감정가 또한 주변 시세와 비교 시 합리적인 수준으로 판단됩니다.

하지만, 본 건의 가장 큰 특징이자 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인으로 인해 1억 4천만원의 보증금을 인수해야 한다는 점입니다. 이로 인해 낙찰자의 총 실질 투자 비용이 크게 증가할 수 있으므로, 본 물건의 입찰은 매우 신중한 접근이 필요합니다. 제시외 건물 포함 매각 및 토지 이용 규제 사항도 추가적인 확인이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 까치산역 인근으로 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

적정 연식 건물: 2009년식 건물로, 급격한 노후화에 대한 부담이 적은 편입니다.

실거주 가능성: 제시외 건물을 포함하여 활용 시 주거 공간 확보가 가능합니다. (단, 보증금 인수 부담을 감당할 수 있는 경우에 한함)

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 166,970,000원이며, 주변 유사 물건의 최근 매매가는 1억 5천만원에서 2억 1천 6백만원 사이에 분포합니다.

물건 자체의 순수 가치(임차인 보증금 인수 부담을 제외한)는 감정가 수준 내외로 판단됩니다.

"예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다"는 원칙에 따라, 본 건의 예상 입찰가는 물건의 실질 가치에 기반하여 산정합니다.

적정 순수 가치 및 시장 상황을 고려 시, 본 건의 예상 입찰가는 155,000,000원 ~ 170,000,000원 범위로 예상됩니다.

추천 입찰가: 160,000,000원

중요 고지: 상기 추천 입찰가는 물건 자체의 가치를 반영한 것이며, 실제 투자 시에는 대항력 있는 임차인에게 인수되는 보증금 140,000,000원을 낙찰가의 상단에 추가로 부담해야 함을 반드시 인지해야 합니다. 따라서 총 실질 투자 비용이 매우 높아질 수 있으므로, 낙찰가 결정 시에는 이 점을 면밀히 고려하여 총 투자 비용이 시세 대비 합리적인 수준인지 판단해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.