나이스옥션 법원경매 고양 2025타경65317 [1] 경기도 파주시 야당동 1048 운정유미어스1차오피스텔 15층1518호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태공 · 평가일 2026.01.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 "운정중학교" 동측 인근에 위치하며 주위는 유사 업무시설, 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층 중 제15층 제1518호로서, 외벽: 석재붙임 및 몰탈위페인팅 마감, 창호: 새시창호 임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 업무용 및 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 동측의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역 등 임.(후첨 토지이용계획확인서 참조)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 하헌웅)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026. 6. 29.자 인수조건변경확약서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 고양지원 2025타경65317 (1)

소재지: 경기도 파주시 야당동 1048 운정유미어스1차오피스텔 15층1518호

용도: 오피스텔

감정가: 117,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 7.82㎡ (약 2.37평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 23.88㎡ (약 7.23평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 건축물 정보

준공년도: 2018년

층수: 17층 중 15층

건축구조: 철근콘크리트구조

전유부분 면적: 23.88㎡ (약 7.23평)

총호수: 295호

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본 물건은 경기도 파주시 야당동 소재 "운정중학교" 동측 인근에 위치하며, 주변은 유사 업무시설, 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재된 지역임.

2.2. 교통 및 도로

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임. 제반 교통상황은 보통으로 평가됨.

본건은 서측 및 동측의 포장도로에 접해 있음.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권은 없는 것으로 파악됩니다.

3.2. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기(2026.01.02.)입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사

보증금: 120,000,000원

전입/사업일자: 2020-09-02

확정일자: 2020-06-29

배당신고일자: 2026-01-02

대항력: 없음

* 임차인: 하 (1차)

보증금: 115,000,000원

전입/사업일자: 2020-09-02

확정일자: 2020-06-29

배당신고일자: 2024-09-06

대항력: 없음

* 임차인: 하 (2차, 보증금 증액분)

보증금: 120,000,000원 (1차 보증금 증액분 5,000,000원 포함)

전입/사업일자: 2020-09-02

확정일자: 2022-08-02

배당신고일자: 2024-09-06

대항력: 없음

3.4. 인수 보증금

인수할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

3.5. 주의사항 및 특이사항

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 하헌웅)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.06.29.자 인수조건변경확약서를 제출하였습니다. 이는 낙찰자가 인수할 임차보증금이 없음을 의미하나, 법적 해석에 따라 달라질 수 있는 여지가 있으므로 추가적인 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 실거래 사례

* 2026년 6월 23일: 전용면적 18.9171㎡ (약 5.72평), 2층, 7,000만원

* 2026년 5월 29일: 전용면적 38.9823㎡ (약 11.79평), 17층, 14,000만원

* 2026년 5월 27일: 전용면적 18.9171㎡ (약 5.72평), 6층, 6,000만원

4.2. 시세 분석

본건 건물면적 23.88㎡ (약 7.23평) 기준, 최근 실거래가 평균 면적당 가격은 약 348.79만원/㎡ (약 1152만원/평)으로 분석됩니다.

감정가 117,000,000원(면적 23.88㎡ 기준 약 490만원/㎡, 약 1618만원/평)은 최근 실거래가 대비 높게 책정되었습니다.

현재 시세로 환산 시, 본건(23.88㎡)의 적정 가치는 약 7,700만원에서 9,000만원 사이로 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

"운정중학교" 인근에 위치하며, 주변에 근린생활시설 및 아파트 단지가 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교통 편의성

인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성도 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경 관련

주택도시보증공사의 인수조건 변경 확약서 제출로 대항력 있는 임차인이 없는 것으로 보이나, 해당 확약서의 법적 효력 및 해석에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. HUG의 권리 포기 및 동의 내용이 추후 예상치 못한 법적 문제로 이어질 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.2. 감정가 대비 시세 차이

감정가가 최근 실거래가 대비 높게 책정되어 있어, 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 야당동에 위치한 오피스텔로, 부동산 강제경매로 진행 중입니다. 2018년 준공된 건물로 비교적 신축이며, 전용면적 23.88㎡(약 7.23평)입니다. 임차인들의 대항력이 없고 HUG의 인수조건 변경 확약서 제출로 인해 인수할 임차보증금이 없는 점은 큰 장점으로 작용합니다. 다만, 이와 관련된 법적 해석에 대한 주의가 필요합니다. 주변은 주거 및 상업시설이 혼재된 지역으로, 교통 및 생활 편의성은 보통 수준입니다. 감정가가 최근 시세보다 높게 책정된 점을 고려할 때, 시세에 맞춰 입찰가를 산정하면 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 인수 부담 없음: 대항력 있는 임차인이 없고 HUG의 조건 변경 확약서로 인해 인수할 보증금이 없어 권리 분석이 비교적 안전합니다.

* 시세 반영 입찰 가능: 감정가가 시세 대비 높아, 최근 실거래가를 기준으로 합리적인 입찰가를 책정할 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 준신축 오피스텔: 2018년 준공으로 건물 상태가 양호할 것으로 예상되며, 지역 내 수요를 고려할 때 임대수익 또한 기대 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 117,000,000원이나, 최근 실거래가 분석 결과 면적 및 층수를 고려했을 때 시세는 약 8,500만원에서 9,500만원 사이로 추정됩니다. 임차보증금 인수 부담이 없고, HUG의 인수조건 변경 확약서 내용에 따라 권리 관계가 비교적 명확하다는 점을 감안하면, 시세 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가 범위: 8,000만원 ~ 9,000만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.