나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60001 [1] 경기도 파주시 야당동 145-6 아이하우스 106동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이준택감정 · 평가일 2026.01.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소내 경의중앙선 "야당역" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 경의중앙선 "야당역"이 소해하는 등 대중교통이용여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 제4층 건물 내 제4층 제402호로서, 외벽 : 드라이비트마감 등, 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중인 것으로 탐문조사됨.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있는 것으로 조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, "다세대주택 건부지" 로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거 Zone), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

물건 비고

부동산등기사항전부증명서상 을구 순위 4번 2023년 9월 12일 제65983호 접수 주택임차권등기에 대하여 임차권자의 채권양수인인 신청채권자 주택도시보증공사가 2026. 5. 21.자 확약서(보증금 전액을 배당금에서 변제 받지 못하더라도 잔존임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의함)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 고양지원 2026타경60001 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 파주시 야당동 145-6 아이하우스 106동 4층 402호

용도: 다세대주택

감정가: 166,000,000원

토지면적: 66.00㎡ (약 19.96평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 59.96㎡ (약 18.14평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: HUG 인수조건 변경

주의사항: 부동산등기사항전부증명서상 을구 순위 4번(2023년 9월 12일 접수) 주택임차권등기가 있으나, 임차권자의 채권양수인인 신청채권자 주택도시보증공사가 2026년 5월 21일자로 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출하였습니다. 이에 따라 해당 임차권은 말소될 것으로 보입니다. (인수 보증금 합계: 0원)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 파주시 야당동에 위치하며, 경의중앙선 '야당역' 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

* 인근에 노선버스정류장 및 지하철 경의중앙선 '야당역'이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

* 제반 차량의 진출입이 가능하며, 본건 남서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 및 계획

* 인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

* 계획관리지역, 성장관리계획구역(준주거 Zone), 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2024.8.26~2026.8.25, 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 현황

본건에는 다수의 권리사항이 등기되어 있으나, 말소기준권리(을구 3번, 근저당, 2022년 1월 25일 접수) 이후의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 특히, 주목해야 할 사항은 다음과 같습니다.

* 주택임차권(을구 4번, 2023년 9월 12일 접수, 임차인: 임수안, 보증금: 189,000,000원)이 등기되어 있었으나, 신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 해당 임차권 등기의 말소에 동의하고 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하는 확약서를 제출하여, 낙찰 시 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 7,200,000원

* 차임: 600,000원

* 전입일자: 2025년 4월 25일

* 확정일자: 2026년 3월 24일

* 대항력: 없음 (주의: 전입일자보다 말소기준권리(2022.01.25)가 빠르므로 대항력 없음)

* 임차인: 주택도시보증공사(임수안)

* 보증금: 189,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 8월 17일

* 확정일자: 2021년 7월 20일

* 대항력: 없음 (주의: 전입일자보다 말소기준권리(2022.01.25)가 빠르므로 대항력 없음)

* 비고: HUG 인수조건 변경 관련 확약서 제출로 말소 예상

3.3. 말소 예정 권리

* 을구 3번 근저당 (2022-01-25, 이갑희, 36,000,000원) - 말소기준권리

* 을구 4번 주택임차권 (2023-09-12, 임수안, 189,000,000원) - HUG 확약서 제출로 말소 예상

* 을구 5번 압류 (2022-03-04, 국민건강보험공단)

* 을구 9번 압류 (2022-11-14, 남동구)

* 을구 10번 압류 (2022-11-22, 파주시)

* 을구 13번 압류 (2024-04-09, 나주세무서장)

* 을구 15번 강제경매 (2026-01-05, 주택도시보증공사, 189,000,000원)

3.4. 인수되는 권리

* 없음 (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권 및 시세 분석

4.1. 주변 실거래가 분석

주변 지역의 최근 매매 정보는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 2일, 파주시 야당동 239-200번지 태종에비뉴 202동 203동 (다세대주택, 건립연도 2019년, 전용면적 65.1㎡)이 285,000,000원에 거래되었습니다. 이는 약 437만원/㎡ 수준입니다.

* 2026년 7월 1일, 파주시 야당동 190-5번지 요산아트빌 102동 (연립주택, 건립연도 2015년, 전용면적 56.035㎡)이 150,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 7월 1일, 파주시 야당동 150-1번지 자연에가 2동 (연립주택, 건립연도 2015년, 전용면적 57.45㎡)이 180,000,000원에 거래되었습니다.

4.2. 시세 분석

본건은 전용면적 59.96㎡(약 18.14평)이며, 2015년에 건축된 'I-하우스' 건물입니다. 가장 유사한 거래 사례는 태종에비뉴(2019년 준공, 65.1㎡)의 285,000,000원 거래입니다. 이를 평당가로 환산하면 약 437만원/㎡입니다. 본건에 동일하게 적용 시, 약 262,500,000원 (59.96㎡ * 437만원/㎡)의 시세가 형성될 수 있습니다.

감정가는 166,000,000원으로, 최근 유사 면적 및 준공연도의 물건 시세 대비 상당히 낮게 책정된 것으로 보입니다. 이는 향후 시세차익을 기대할 수 있는 요인으로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 제4층 건물 내 제4층 제402호입니다.

* 내부 설비: 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

* 이용 상태: 현재 다세대주택으로 이용 중인 것으로 조사되었습니다.

5.2. 편의 시설 및 주변 환경

* 야당역 인근에 위치하여 교통이 편리하며, 주변에는 다양한 근린생활시설이 존재합니다.

* 검색 결과, 본건 주변에는 삼성전자서비스 운정센터, 어썸PC방, 투파인드피터(음식점) 등이 있으며, 대형마트나 백화점 등 대규모 상업 시설은 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

* 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재까지 검색되지 않았습니다. 다만, 파주시에 폐기물처리시설 설치 관련 논란이 있었으나, 본 물건지와의 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래계약 허가구역

본건 소재지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다(2024.8.26~2026.8.25). 외국인 또는 법인이 주택, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 주택 등을 취득할 경우 허가를 받아야 하므로, 해당 대상이라면 사전에 관할 구청에 문의해야 합니다.

6.2. 임대 관계 미상

탐문 조사 결과, 임대관계 등은 미상으로 파악되었습니다. 따라서 인수되는 보증금은 없으나, 현재 거주 중인 임차인(김 )과의 명도 절차 진행 시 협의가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 파주시 야당동에 위치한 다세대주택으로, 야당역 역세권에 자리하고 있어 교통 및 생활 인프라가 양호한 편입니다. 권리분석상 인수되는 권리나 보증금이 없어 명도가 상대적으로 수월할 것으로 예상됩니다. 특히, 신청 채권자인 주택도시보증공사(HUG)의 적극적인 협조로 주택임차권 관련 문제가 해결된 점은 매우 긍정적입니다.

주변 실거래가를 분석한 결과, 본건의 감정가가 시세 대비 낮게 책정된 것으로 판단되어 시세차익을 기대할 수 있는 투자 가치가 있는 물건입니다. 다만, 토지거래계약 허가구역이라는 점은 투자자 유형에 따라 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 야당역 역세권 입지 및 편리한 교통 환경

* HUG의 협조로 주택임차권 관련 권리 문제가 해결되어 명도 부담이 적음

* 감정가가 주변 시세 대비 현저히 낮아 시세차익 가능성 높음

* 건물 연식(2015년) 대비 양호한 상태로 예상됨

* 주변 혐오시설 없음 확인

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 166,000,000원입니다. 최근 유사 물건의 실거래가 분석 결과, 전용면적 65.1㎡의 다세대주택이 285,000,000원에 거래되었으며, 이를 기준으로 환산한 본건(59.96㎡)의 시세는 약 262,500,000원으로 추정됩니다.

권리 인수 부담이 없고, 감정가 대비 시세 차익이 예상되는 점을 고려할 때, 감정가 대비 약 115%~120% 수준 또는 시세 대비 합리적인 수준에서의 입찰이 고려될 수 있습니다.

이에 따라, 190,000,000원에서 210,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 본인의 자금 계획, 시장 상황, 입찰 경쟁률 등을 종합적으로 판단하여 결정하는 것이 중요합니다.

(참고: 상기 입찰가 산정은 제공된 정보와 주변 시세 분석에 기반한 추정치이며, 실제 낙찰가는 시장 상황 및 경쟁률에 따라 달라질 수 있습니다.)1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 고양지원 2026타경60001 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 파주시 야당동 145-6 아이하우스 106동 4층 402호

용도: 다세대주택

감정가: 166,000,000원

토지면적: 66.00㎡ (약 19.96평)

건물면적: 59.96㎡ (약 18.14평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: HUG 인수조건 변경

주의사항: 부동산등기사항전부증명서상 을구 순위 4번(2023년 9월 12일 접수) 주택임차권등기가 있으나, 임차권자의 채권양수인인 신청채권자 주택도시보증공사가 2026년 5월 21일자로 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출하였습니다. 이에 따라 해당 임차권은 말소될 것으로 보입니다. (인수 보증금 합계: 0원)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 파주시 야당동에 위치하며, 경의중앙선 '야당역' 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

* 인근에 노선버스정류장 및 지하철 경의중앙선 '야당역'이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

* 제반 차량의 진출입이 가능하며, 본건 남서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 및 계획

* 인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

* 계획관리지역, 성장관리계획구역(준주거 Zone), 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2024.8.26~2026.8.25, 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 현황

본건에는 다수의 권리사항이 등기되어 있으나, 말소기준권리(을구 3번, 근저당, 2022년 1월 25일 접수) 이후의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 특히, 주목해야 할 사항은 다음과 같습니다.

* 주택임차권(을구 4번, 2023년 9월 12일 접수, 임차인: 임수안, 보증금: 189,000,000원)이 등기되어 있었으나, 신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 해당 임차권 등기의 말소에 동의하고 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하는 확약서를 제출하여, 낙찰 시 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 7,200,000원

* 차임: 600,000원

* 전입일자: 2025년 4월 25일

* 확정일자: 2026년 3월 24일

* 대항력: 없음 (주의: 전입일자보다 말소기준권리(2022.01.25)가 빠르므로 대항력 없음)

* 임차인: 주택도시보증공사(임수안)

* 보증금: 189,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 8월 17일

* 확정일자: 2021년 7월 20일

* 대항력: 없음 (주의: 전입일자보다 말소기준권리(2022.01.25)가 빠르므로 대항력 없음)

* 비고: HUG 인수조건 변경 관련 확약서 제출로 말소 예상

3.3. 말소 예정 권리

* 을구 3번 근저당 (2022-01-25, 이갑희, 36,000,000원) - 말소기준권리

* 을구 4번 주택임차권 (2023-09-12, 임수안, 189,000,000원) - HUG 확약서 제출로 말소 예상

* 을구 5번 압류 (2022-03-04, 국민건강보험공단)

* 을구 9번 압류 (2022-11-14, 남동구)

* 을구 10번 압류 (2022-11-22, 파주시)

* 을구 13번 압류 (2024-04-09, 나주세무서장)

* 을구 15번 강제경매 (2026-01-05, 주택도시보증공사, 189,000,000원)

3.4. 인수되는 권리

* 없음 (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권 및 시세 분석

4.1. 주변 실거래가 분석

주변 지역의 최근 매매 정보는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 2일, 파주시 야당동 239-200번지 태종에비뉴 202동 203동 (다세대주택, 건립연도 2019년, 전용면적 65.1㎡)이 285,000,000원에 거래되었습니다. 이는 약 437만원/㎡ 수준입니다.

* 2026년 7월 1일, 파주시 야당동 190-5번지 요산아트빌 102동 (연립주택, 건립연도 2015년, 전용면적 56.035㎡)이 150,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 7월 1일, 파주시 야당동 150-1번지 자연에가 2동 (연립주택, 건립연도 2015년, 전용면적 57.45㎡)이 180,000,000원에 거래되었습니다.

4.2. 시세 분석

본건은 전용면적 59.96㎡(약 18.14평)이며, 2015년에 건축된 'I-하우스' 건물입니다. 가장 유사한 거래 사례는 태종에비뉴(2019년 준공, 65.1㎡)의 285,000,000원 거래입니다. 이를 평당가로 환산하면 약 437만원/㎡입니다. 본건에 동일하게 적용 시, 약 262,500,000원 (59.96㎡ * 437만원/㎡)의 시세가 형성될 수 있습니다.

감정가는 166,000,000원으로, 최근 유사 면적 및 준공연도의 물건 시세 대비 상당히 낮게 책정된 것으로 보입니다. 이는 향후 시세차익을 기대할 수 있는 요인으로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 제4층 건물 내 제4층 제402호입니다.

* 내부 설비: 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

* 이용 상태: 현재 다세대주택으로 이용 중인 것으로 조사되었습니다.

5.2. 편의 시설 및 주변 환경

* 야당역 인근에 위치하여 교통이 편리하며, 주변에는 다양한 근린생활시설이 존재합니다.

* 검색 결과, 본건 주변에는 삼성전자서비스 운정센터, 어썸PC방, 투파인드피터(음식점) 등이 있으며, 대형마트나 백화점 등 대규모 상업 시설은 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

* 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재까지 검색되지 않았습니다. 다만, 파주시에 폐기물처리시설 설치 관련 논란이 있었으나, 본 물건지와의 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래계약 허가구역

본건 소재지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다(2024.8.26~2026.8.25). 외국인 또는 법인이 주택, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 주택 등을 취득할 경우 허가를 받아야 하므로, 해당 대상이라면 사전에 관할 구청에 문의해야 합니다.

6.2. 임대 관계 미상

탐문 조사 결과, 임대관계 등은 미상으로 파악되었습니다. 따라서 인수되는 보증금은 없으나, 현재 거주 중인 임차인(김 )과의 명도 절차 진행 시 협의가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 파주시 야당동에 위치한 다세대주택으로, 야당역 역세권에 자리하고 있어 교통 및 생활 인프라가 양호한 편입니다. 권리분석상 인수되는 권리나 보증금이 없어 명도가 상대적으로 수월할 것으로 예상됩니다. 특히, 신청 채권자인 주택도시보증공사(HUG)의 적극적인 협조로 주택임차권 관련 문제가 해결된 점은 매우 긍정적입니다.

주변 실거래가를 분석한 결과, 본건의 감정가가 시세 대비 낮게 책정된 것으로 판단되어 시세차익을 기대할 수 있는 투자 가치가 있는 물건입니다. 다만, 토지거래계약 허가구역이라는 점은 투자자 유형에 따라 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 야당역 역세권 입지 및 편리한 교통 환경

* HUG의 협조로 주택임차권 관련 권리 문제가 해결되어 명도 부담이 적음

* 감정가가 주변 시세 대비 현저히 낮아 시세차익 가능성 높음

* 건물 연식(2015년) 대비 양호한 상태로 예상됨

* 주변 혐오시설 없음 확인

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 166,000,000원입니다. 최근 유사 물건의 실거래가 분석 결과, 전용면적 65.1㎡의 다세대주택이 285,000,000원에 거래되었으며, 이를 기준으로 환산한 본건(59.96㎡)의 시세는 약 262,500,000원으로 추정됩니다.

권리 인수 부담이 없고, 감정가 대비 시세 차익이 예상되는 점을 고려할 때, 감정가 대비 약 115%~120% 수준 또는 시세 대비 합리적인 수준에서의 입찰이 고려될 수 있습니다.

이에 따라, 190,000,000원에서 210,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 본인의 자금 계획, 시장 상황, 입찰 경쟁률 등을 종합적으로 판단하여 결정하는 것이 중요합니다.

(참고: 상기 입찰가 산정은 제공된 정보와 주변 시세 분석에 기반한 추정치이며, 실제 낙찰가는 시장 상황 및 경쟁률에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.