나이스옥션 법원경매 고양 2025타경7737 [1] 경기도 고양시 일산서구 탄현동 1640 일산두산위브더제니스 101동 12층1206호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2026.01.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 고양시 일산서구 탄현동 소재 ‘탄현역(경의중앙선)’ 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 각 급 학교 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 간선도로, 탄현역(경의중앙선) 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상53층 내 제12층 제1206호로서, 외벽 : 돌붙임 등 마감, 창호 : 하이샷시 등 마감.

이용상태

아파트(방3, 화장실2, 발코니, 주방, 거실, 현관 등)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 바닥난방설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 도로를 통하여 외부공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(탄현주상), 대로2류(폭 30m~35m)(2023-01-19)(저촉), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 사회복지시설(저촉), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 청소년수련시설(저촉), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-11)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-11)(상탄초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-11)(자연유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2024-06-11)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경7737 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산서구 탄현동 1640 일산두산위브더제니스 101동 12층1206호

용도: 아파트

감정가: 641,000,000원

토지면적: 17.05㎡ (약 5.16평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 94.44㎡ (약 28.57평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

사용승인일: 2013년 4월 26일

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상53층 내 제12층 제1206호

도로명주소: 경기도 고양시 일산서구 일현로 97-11 (탄현동)

단지 정보: 일산두산위브더제니스, 총 2700세대, 최고 59층 (단지 전체 기준), 총 주차대수 4,911대.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 대상 물건은 경기도 고양시 일산서구 탄현동 소재 ‘탄현역(경의중앙선)’ 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 각 급 학교 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장, 간선도로, 탄현역(경의중앙선) 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

* 토지형상 및 이용상태: 인접 필지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 단지 내 도로를 통하여 외부 공도와 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 지구단위계획구역(탄현주상), 대로2류, 대로3류, 중로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상).

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을5 근저당 (우리은행, 2017-03-29 접수, 289,300,000원)

* 임차인 현황:

* 임차인: 윤

* 보증금: 450,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-04-30

* 확정일자: 2021-04-30

* 배당신고일자: 2022-11-23

* 대항력: 없음

* 인수되는 권리: 해당사항 없음 (임차인 윤 은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다).

* 등기부채권 총액: 773,141,686원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

4. 상권분석

* 지역 특성: 대규모 아파트 단지인 '일산두산위브더제니스' 내부에 위치하며, 주변으로는 다양한 근린생활시설과 학교가 밀집한 성숙된 주거 지역입니다.

* 교통 인프라: 경의중앙선 탄현역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되는 간선도로가 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 상업 및 편의시설: 단지 내 상가 및 인근 상업 시설, 이마트, 덕이동 로데오거리 등을 이용할 수 있어 생활 편의성이 높습니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 아파트 단지 내 상가, 주변 근린생활시설, 대형마트(이마트), 영화관(SBS탄현제작센터 인근) 등 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육 환경: 단지 인근에 상탄초등학교, 일산동중학교, 일산중·고등학교 등 각급 학교가 다수 소재하여 교육 환경이 우수합니다. (상대/절대보호구역 정보 확인됨).

* 교통 편의: 경의중앙선 탄현역 역세권이며, 다수의 광역버스 및 시내버스 노선이 운행되어 서울 및 수도권 전역으로의 이동이 편리합니다.

* 주차: 단지 내 총 4,911대의 넉넉한 주차 공간이 확보되어 있어 주차 문제는 없을 것으로 보입니다. (세대당 주차 대수는 별도 확인 필요).

6. 잠재적 리스크

* 임차인 권리: 임차인 윤 은 대항력이 없으므로 인수되는 보증금은 없습니다. 다만, 배당 신고가 되었으므로 배당 순위에 따라 보증금 전액을 배당받을 가능성이 높으나, 혹시라도 배당받지 못하는 금액이 발생할 경우를 대비한 확인이 필요합니다. (현재 권리분석상 인수 보증금 0원).

* 토지 이용 제한:

* 상대보호구역, 절대보호구역: 인근 학교 및 유치원으로 인해 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 건축 행위 제한이 있을 수 있습니다.

* 가축사육제한구역: 도시지역 주거밀집지역으로 지정되어 있어 가축 사육 관련 제한이 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 외국인 등 특정 대상이 토지를 거래할 경우 관련 법규에 따른 허가를 받아야 합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 혐오시설(예: 쓰레기 처리장, 납골당 등)은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산서구 탄현동에 위치한 '일산두산위브더제니스' 101동 12층 1206호로, 입지, 교통, 생활 편의시설, 교육 환경 등 주거지로서의 기본적인 조건이 우수합니다. 특히 경의중앙선 탄현역을 이용한 서울 접근성이 뛰어나며, 대단지 브랜드 아파트로서의 가치를 지니고 있습니다. 감정가는 6억 4천1백만원으로, 최근 실거래가 분석 결과 시장 가치 범위 내에 있는 것으로 판단됩니다. 권리 관계상 인수되는 부담이 없어 비교적 안전한 경매 물건으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 뛰어난 역세권 입지: 경의중앙선 탄현역이 인접하여 서울 및 수도권 주요 지역으로의 출퇴근이 용이합니다.

* 대단지 브랜드 가치: '일산두산위브더제니스'는 지역 내 대표적인 대단지 브랜드 아파트로, 안정적인 시세 유지 및 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

* 활발한 실거래: 제공된 정보에 따르면 2026년 7월 기준 다수의 실거래가 이루어지고 있어 시장 수요가 꾸준함을 알 수 있습니다.

* 합리적인 가격: 감정가가 최근 시장 가격 범위를 고려할 때 경쟁력 있는 수준으로 판단되며, 경매를 통해 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 실거래가 자료(2026년 7월)를 분석한 결과, 해당 아파트의 면적 및 층수별 평당가는 약 531만원/㎡ 에서 733만원/㎡ 범위로 나타납니다. 본 건의 전용면적 94.44㎡ (약 28.57평)에 대한 감정가 641,000,000원(약 679만원/㎡)은 시장 가격 범위 내에서 합리적인 수준으로 평가됩니다.

최근 거래된 120㎡대의 시세(약 531만~568만원/㎡)와 59㎡대의 시세(약 733만원/㎡)를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 적정 시세는 약 5억 2천만원 ~ 6억 9천만원 범위로 추정됩니다.

감정가 6억 4천1백만원을 기준으로, 80~90% 수준의 입찰가를 고려해 볼 수 있으며, 인수되는 권리가 없어 권리상 부담이 없습니다.

이에 따라, 현 시세 및 향후 시장 전망, 경쟁 상황을 종합적으로 고려하여 5억 7천만원 ~ 6억 2천만원 범위 내에서의 입찰을 우선적으로 고려해 볼 것을 권유합니다. 최종 입찰가는 현장 조사 및 심층적인 시세 분석을 통해 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.