나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13955 [1] 서울특별시 동대문구 장안동 423-5 예스홈3차 5층 501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2026.02.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 동대문구 장안동 소재 "군자초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 주거용 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가혼용지대로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진출·입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 5호선인 "장한평역"이 소재하는바, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

2016년 1월 6일자로 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 6층 건물 내, 제5층 제501호로서 외벽 : 석재 붙임 및 복합판넬 마감 등, 내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 마감 등, 창호 : PVC 창호 등임.

이용상태

기호 (가)는 다세대주택(방2, 거실, 주방, W/C1, 현관, 다용도실 등)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수 설비, 승강기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 다세대주택 및 근린생활시설(사무소) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종 확인은 관할 교육청에 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20)(허가대상 용도: 아파트. 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상이며, 제시외건물 ㉠(방, 거실 등으로 사용 중)이 소재함.

물건 비고

-집합건축물대장 상 위반건축물표기(5층노대 경량철골/패널 20.6㎡주거 무단증축)
-위반건축물은 거실과 방 등의 주거용으로사용 중(감정평가서)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13955 (1)

소재지: 서울특별시 동대문구 장안동 423-5 예스홈3차 5층 501호 (신주소: 서울특별시 동대문구 장한로3길 16)

용도: 공동주택 (다세대주택, 제2종근린생활시설)

감정가: 211,940,000원

토지면적: 17.16㎡ (약 5.19평)

건물면적: 20.86㎡ (약 6.31평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

2. 입지조건

입지조건

* 위치 및 주위환경:

서울특별시 동대문구 장안동 소재 "군자초등학교" 동측 인근에 위치합니다. 주위는 주거용 및 근린생활시설이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황:

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장과 지하철 5호선 "장한평역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통상황은 보통입니다.

* 토지 및 도로상태:

인접 토지 및 도로 대비 등고평탄한 세장형 토지이며, 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.10.20.~2026.12.31., 허가대상 용도: 아파트)입니다. 또한, 외국인 등 특정 대상에 대한 토지거래계약 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

권리분석

* 인수되는 권리:

을구 2번 주택임차권 (채권자: 김동오, 금액: 170,000,000원, 접수일자: 2025.07.16)은 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 말소되는 권리:

을구 1번 전세권 설정 (채권자: 김동오, 금액: 170,000,000원, 접수일자: 2022.03.18)은 말소 예정입니다.

갑구 7번 강제경매 (채권자: 김동오, 금액: 170,000,000원, 접수일자: 2026.01.05) 역시 말소 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김동오

보증금: 170,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-03-14

확정일자: 2022-03-15

배당신고일자: 2025-07-16

대항력: 있음

비고: 상기 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 170,000,000원의 전액 변제 여부에 따라 매수인이 인수해야 할 수 있습니다.

* 임차인: ENKHNASANONONMURUN

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-08-10

대항력: 없음

* 임차인: MUNKHJARGALTSEDEN ISH

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-08-10

대항력: 없음

* 임차인: TSEDENISHTENUUN

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-08-10

대항력: 없음

* 임차인: 김보연

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-01-24

대항력: 없음

* 총 채권액: 340,000,000원 (감정가 대비 높음)

4. 상권분석

상권분석

* 건축물 현황:

본 물건은 2016년 1월 6일 사용승인된 철근콘크리트구조의 6층 건물 내 5층 501호 다세대주택입니다. 건물은 공동주택 및 제2종 근린생활시설로 이용 가능합니다.

* 실제 이용 상태:

건물은 방 2개, 거실, 주방, 욕실 등으로 구성된 다세대주택으로 이용 중입니다. 또한, 제시외 건물(방, 거실 등으로 사용)이 소재합니다.

* 위반건축물:

집합건축물대장 상 5층 노대에 약 20.6㎡ 규모의 경량철골/패널 구조 주거용 무단 증축이 확인되었습니다. 이 위반건축물은 거실 및 방 등의 주거 용도로 사용되고 있으며, 이는 이행강제금 부과 및 원상복구 의무 등의 리스크로 작용합니다.

* 주변 상권:

건물은 주거용 및 근린생활시설이 혼재하는 지역에 위치하며, 주변 상권 역시 주택과 상가가 복합된 형태입니다.

5. 생활정보

생활정보

* 교육환경:

"군자초등학교"가 동측 인근에 위치하고 있습니다. 해당 구역은 교육환경보호구역에 해당하므로, 관할 교육청을 통해 상세 내용을 확인하는 것이 필요합니다.

* 교통시설:

지하철 5호선 "장한평역"이 소재하며, 노선버스 정류장도 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설:

주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

* 위반건축물:

5층 노대의 약 20.6㎡ 규모 무단 증축(주거용)은 건축법 위반에 해당합니다. 이에 따라 이행강제금 부과, 원상복구 명령 등의 행정 제재가 따를 수 있으며, 원상복구 시 주거 공간 축소 또는 사용에 제약이 발생할 수 있습니다.

* 임차인 보증금 인수:

대항력 있는 임차인 김동오 씨의 보증금 170,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 못할 경우, 매수인이 해당 금액을 인수해야 합니다. 현재 감정가(211,940,000원) 및 총 채권액(340,000,000원)을 고려할 때, 전액 변제가 어려울 가능성이 있으며, 이는 실질적인 매수 부담으로 작용할 수 있습니다.

* 채권 총액 대비 낮은 감정가:

총 채권액(340,000,000원)이 감정가(211,940,000원)보다 높아, 경매 절차에서 채권자들이 전액 배당받지 못할 가능성이 높습니다. 이는 임차인 보증금 인수 가능성을 더욱 높이는 요인입니다.

* 토지거래허가구역:

향후 해당 토지에 대한 거래 시, 토지거래허가구역 지정 요건에 따라 허가 절차를 거쳐야 할 수 있습니다.

7. 종합 의견

종합 의견

본 물건은 서울 동대문구 장안동에 위치한 신축(2016년식) 다세대주택으로, 지하철 5호선 장한평역 역세권에 자리하고 있습니다. 입지조건은 양호한 편이나, 5층 노대의 무단 증축으로 인한 위반건축물 등재 및 주거용 사용은 심각한 리스크 요인입니다. 더불어 대항력 있는 임차인 김동오 씨의 보증금 170,000,000원을 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다. 총 채권액이 감정가를 초과하는 상황에서, 이러한 위험 요소들을 종합적으로 고려할 때 매우 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

투자 포인트

* 장안동 역세권 입지: 지하철 5호선 장한평역 인근으로 교통이 편리하며, 장안동 일대의 개발 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 합리적 입찰가 확보 가능성: 높은 인수 부담금(임차인 보증금, 위반건축물 처리 비용)으로 인해, 시세 대비 현저히 낮은 가격에 낙찰받을 기회가 있을 수 있습니다.

* 장기적인 관점에서의 시세 상승 기대: 지역 개발 및 주택 수요 증가에 따라 장기적으로는 자산 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가

최근 주변 연립, 다세대주택 실거래가를 분석한 결과, ㎡당 약 469만원 ~ 652만원 수준의 시세를 보였습니다. 본 물건의 전용면적 20.86㎡를 기준으로 보수적인 시장 가격을 산정하면 약 1억 2천만원 ~ 1억 4천만원 수준으로 추정됩니다.

그러나 본 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금 170,000,000원 전액 인수 가능성 및 위반건축물(약 20.6㎡) 관련 처리 비용(원상복구, 이행강제금 등)이 추가적으로 발생할 수 있습니다.

이를 종합적으로 고려했을 때, 총 투자 비용(입찰가 + 인수 보증금 + 위반건축물 처리 비용)이 물건의 실질 가치를 초과하지 않도록 보수적인 입찰가 산정이 필수적입니다.

총 채권액 340,000,000원이 감정가 211,940,000원을 초과하므로, 경매에서 전액 배당이 이루어지지 않을 가능성이 높습니다. 따라서 인수될 보증금 170,000,000원과 위반건축물 처리 비용을 고려하면, 낙찰가의 합리적인 상한선은 감정가 이하로 책정되어야 합니다.

보수적인 관점에서, 인수될 보증금 170,000,000원과 위반건축물 처리 예상 비용(약 15,000,000원)을 고려한 최대 적정 총 투자 비용을 약 210,000,000원으로 가정할 때, 합리적인 입찰가는 다음과 같이 산출될 수 있습니다.

입찰가 = (최대 적정 총 투자 비용) - (인수 보증금) - (위반건축물 처리 비용)

입찰가 = 211,940,000원 - 170,000,000원 - 15,000,000원 = 26,940,000원

매우 보수적인 산정이며, 이는 잠재적 가치 대비 높은 위험을 반영한 것입니다.

따라서, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 약 40,000,000원 ~ 60,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 권장됩니다.

* 주의사항: 상기 예상 입찰가는 제반 위험 요소를 고려한 보수적인 산정이며, 실제 입찰 참여 시에는 추가적인 현장 조사 및 법률 검토를 통해 최종 결정하시기 바랍니다. 임차인과의 협상, 위반건축물 처리 비용 등에 따라 총 투자 비용이 크게 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.