나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3036 [1] 서울특별시 양천구 신월동 454-7 종교시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인서 · 평가일 2026.01.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 양강중학교 북측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 주상지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 까치산역(지하철2호선 및 5호선), 신정역(지하철5호선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

인접한 도로대비 등고평탄한 사다리형 토지로, 현황 건부지(종교시설, 영유아보육시설)로 이용 중임.

인접 도로상태

동측으로 노폭 약 8M, 남측으로 노폭 약 6~7M 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 지구단위계획구역(2023-06-29), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2)는 철근콘크리트조, 평스라브지붕 지하1층~지상2층 건물로 외벽 : 적벽돌 쌓기 마감 등 내벽 : 내부 인테리어 마감 등 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

종교시설 및 영유아보육시설로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비 등을 갖추었음.

부합물 및 종물

기호(2) 건물 중 후첨 '사진용지' 및 '건물개황도'와 같이 "제시외건물㉠~㉢"이 소재함.

공부와의 차이

본건은 등기사항전부증명서와 일반건축물대장상 구조 및 면적이 상이하며 본 감정평가에서는 현황과 일치하고 물적사항의 기준이 되는 일반건축물대장을 기준으로 감정평가 하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각
-제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 양천구 신월동 454-7에 소재한 종교시설 및 영유아보육시설로 이용 중인 부동산입니다. 사건번호는 서울남부지방법원 2026타경3036 (1)이며, 경매 구분은 부동산임의경매입니다.

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3036 (1)

* 소재지: 서울특별시 양천구 신월동 454-7 (신주소: 서울특별시 양천구 중앙로57길 10)

* 용도: 종교시설, 영유아보육시설

* 감정가: 3,394,247,280원

* 토지면적: 360.50㎡ (약 109.05평)

* 건물면적: 537.28㎡ (약 162.54평)

* 건물 제시외면적: 53.65㎡ (약 16.23평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 별내새마을금고 (별OOOOOO)

* 특이사항: 토지, 건물 일괄매각이며, 제시외 건물(창고 등)이 포함되어 매각됩니다.

2.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 양강중학교 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택, 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 주상지대로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 있습니다. 또한, 까치산역(지하철 2호선 및 5호선)과 신정역(지하철 5호선)이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지 이용 현황: 인접한 도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지이며, 현재 종교시설 및 영유아보육시설의 건부지로 이용 중입니다.

* 건물 구조: 본건 건물은 철근콘크리트구조의 평스라브 지붕을 가진 지하 1층부터 지상 2층까지의 건물입니다. 외벽은 적벽돌 마감, 내벽은 내부 인테리어 마감, 창호는 샷시창호로 구성되어 있습니다.

* 인접 도로: 동측으로는 노폭 약 8M, 남측으로는 노폭 약 6~7M 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등/단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대/2025.8.26.~2026.8.25. 및 아파트/2025.10.20.~2026.12.31.)에 해당됩니다.

2.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 6월 28일 접수된 별내새마을금고의 근저당권(을6)이 말소기준권리가 됩니다. 본 경매 절차 진행 시 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

* 등기부 요약:

* 토지 등기: 대한예수교장로회성광교회 소유권 이전(1981년)이후, 대한예수교장로회신월양문교회로 증여(2019년)된 이력이 있습니다. 별내새마을금고의 근저당권(2024년) 및 이에 기한 임의경매개시결정(2026년)이 등기되어 있습니다.

* 건물 등기: 토지 등기 내용과 유사한 권리 변동 내역을 보이며, 동일한 말소기준권리 및 임의경매개시결정이 등기되어 있습니다.

* 총 채권액: 등기부채권 총액은 2,760,000,000원입니다.

* 임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 임대 내역은 미상입니다.

* 공부와의 차이: 등기사항전부증명서와 일반건축물대장상 건물의 구조 및 면적이 다소 상이하나, 현황과 일치하는 일반건축물대장을 기준으로 감정평가가 이루어졌습니다.

* 부합물 및 종물: 건물 옥상에 연면적에 포함되지 않는 '첨탑 등'이 소재하나, 본건 건물에 포함하여 감정평가되었습니다. 또한, 제시외 건물(창고 3개, 총 면적 53.65㎡)이 포함되어 매각됩니다.

* 임차인 관련 주의사항: 임대 관계가 미상이므로, 실제 점유 현황 및 임차인의 권리관계를 파악하는 것이 중요합니다. 금액이 미상이라도 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다.

2.3. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 위치한 양천구 신월동 일대는 단독주택, 공동주택과 함께 다양한 근린생활시설이 혼재된 주상복합 지역의 특성을 보입니다. 이는 지역 주민을 위한 상권이 형성되어 있음을 시사합니다.

* 주요 업종: 현재 종교시설과 영유아보육시설로 이용되고 있어, 지역 커뮤니티 및 보육 수요를 충족하는 시설로 기능하고 있습니다.

* 주변 시설: 양강중학교가 인근에 위치하며, 다수의 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성은 양호한 편입니다. 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

2.4. 생활정보

* 편의시설: 근린생활시설이 주변에 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 양강중학교가 북측 인근에 위치하고 있으며, 기타 교육시설에 대한 정보는 추가 확인이 필요합니다.

* 교통시설: 지하철 2호선 및 5호선 환승역인 까치산역과 5호선 신정역 이용이 가능하여 서울 시내 접근성이 우수합니다. 또한, 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인접해 있습니다.

2.5. 잠재적 리스크

* 건물 공부상 차이: 등기부와 건축물대장 상의 건물 구조 및 면적 불일치가 존재합니다. 이는 향후 재산권 행사 시 번거로움을 야기할 수 있으나, 현황에 맞는 건축물대장 기준으로 감정평가가 이루어졌습니다.

* 임대차 정보 미상: 임대 관계가 명확히 파악되지 않아, 잠재적 임차인과의 법적 문제 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 토지거래허가구역: 토지거래 계약 시 관련 법규에 따라 허가를 받아야 하는 구역에 해당하여, 소유권 이전 시 추가적인 절차가 필요할 수 있습니다.

* 제시외 건물: 포함 매각되는 제시외 건물(창고 등)의 상태 및 활용도에 따라 추가적인 관리 비용이 발생할 수 있습니다.

2.6. 종합 의견

본 물건은 지하철역과 인접한 역세권에 위치하며, 주거 및 근린생활시설이 밀집된 지역에 자리하고 있습니다. 현재 종교시설 및 영유아보육시설로 이용되고 있으며, 향후 용도 변경이나 시설 개선을 통해 부가 가치를 창출할 잠재력이 있습니다. 다만, 공부상 차이, 미확인 임차인 현황, 토지거래허가구역 지정 등은 투자 전 반드시 면밀히 검토해야 할 사항입니다.

2.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 더블 역세권(까치산역, 신정역) 인근으로 교통 편의성이 우수합니다.

* 혼합 용도 지역: 주거, 상업, 종교시설 등이 혼재된 지역으로 다양한 활용 가능성을 내포합니다.

* 명확한 용도: 현재 종교시설 및 보육시설로 이용 중이며, 관련 수요를 가진 지역 내에서 안정적인 운영이 가능합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄하여 매각함으로써, 토지 이용 및 건물 관리에 대한 효율성을 높일 수 있습니다.

2.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 보다 심층적인 시장 분석, 수익성 분석, 건물 상태 정밀 진단 등이 필요합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 입찰가 추정이 어렵습니다. 다만, 인수해야 할 보증금은 0원이므로, 낙찰가의 산정 시 해당 금액을 고려할 필요는 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.