나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12704 [1] 서울특별시 영등포구 문래동3가 99 예지 팰리스 77차 제8층 제805호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대안 · 평가일 2026.01.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 문래동3가 "서울문래초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통의 이용편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 지상11층 건 내 제8층 제805호로서, 외벽 : 치장 석재 마감, 몰탈위 페인팅 마감 등 창호 : 샤시 창호

이용상태

아파트로서 후첨 '내부구조도' 참고 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 난방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 대비 평지인 사다리형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 외곽공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준공업지역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(건축과문의)<건축법>, 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12704 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 물건정보

소재지: 서울특별시 영등포구 문래동3가 99 예지 팰리스 77차 제8층 제805호

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 권리관계

매각으로 소멸되지 않는 권리: 본건의 경우, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

1.4. 금액정보

감정가: 663,000,000원

채권자 (한국주택금융공사) 근저당 설정액: 536,000,000원

임의경매 개시채권액: 214,020,779원

등기부채권 총액: 536,000,000원

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 문래동3가 "서울문래초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

차량의 진출입이 가능하며, 주변 도로망을 이용한 접근성 역시 보통 수준입니다.

2.3. 건물구조 및 상태

건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕의 지상 11층 건물 중 제8층 제805호입니다.

외벽은 치장 석재 및 페인팅 마감되었으며, 창호는 샤시로 시공되었습니다.

내부 이용상태는 아파트이며, 상세 내부구조도는 별도 참고가 필요합니다.

건물 준공일자는 2014년 4월 25일이며, 사용승인일자는 2015년 9월 25일입니다.

2.4. 토지이용 및 현황

토지는 인접 토지 대비 평지인 사다리형으로, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

본건 동측으로 외곽공도와 접하고 있어 차량 통행이 원활합니다.

2.5. 주변시설 (지도 검색 기반)

주변에는 서울문래초등학교가 북서측 인근에 위치하고 있으며, 다수의 근린생활시설 및 주택이 혼재되어 있습니다.

문래동 지역은 전통적인 공업 지역에서 최근 예술, 문화, IT 산업이 융합된 복합적인 지역으로 변화하고 있습니다.

직접적인 혐오시설은 확인되지 않았으나, 일부 지역에 공장 및 작업장이 혼재되어 있어 지역 특성을 고려해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매의 말소기준권리는 2018년 9월 27일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권 (을3)입니다.

3.2. 인수/소멸 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 말소기준권리 및 그 후순위 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

3.3. 임차인 현황 (주의 문구 포함)

본건에는 임차인이 없는 것으로 파악됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

다만, 감정평가 요약에 '임대관계 미상임'이라는 기재가 있어, 과거 임대차 관계가 있었거나 현재 파악되지 않은 임차인이 존재할 가능성에 대한 주의가 필요합니다. 현재로서는 명도 대상 임차인이 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

문래동은 과거 공업 지대에서 최근에는 창의적인 문화예술 공간과 IT 기업이 밀집하는 복합적인 상권으로 발전하고 있습니다.

이러한 변화는 지역 가치 상승의 잠재력을 보여줍니다.

4.2. 상업 및 근린시설

주변에 다양한 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의를 제공합니다.

학교, 상점 등이 인접해 있어 주거 편의성이 양호한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육환경

가장 가까운 교육 시설은 서울문래초등학교이며, 이를 비롯한 교육 시설 이용이 가능합니다.

5.2. 편의시설

마트, 병원, 음식점 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이한 지역입니다.

5.3. 기타 (문화, 여가 등)

문래창작촌 등 지역 특색을 살린 문화 공간들이 주변에 있어 여가 활동에도 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 다음과 같은 도시계획 및 법률적 제한사항이 적용됩니다.

* 도시지역, 준공업지역

* 가축사육제한구역 (애완 및 방범용 가축 제외)

* 가로구역별 최고높이 제한지역

* 교육환경보호구역 (세부사항 남부교육청 확인 요망)

* 대공방어협조구역 (육군 수도방위사령부 관할)

* 과밀억제권역 (세부사항 서울시청 도시계획과 문의)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등, 특정 용도, 2025.8.26.~2026.8.25.)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.10.20~2026.12.31, 아파트 용도)

이러한 제한사항들은 향후 건물 이용이나 재건축 등 개발 행위에 영향을 줄 수 있습니다.

6.2. 특수물건 및 기타 위험요소

감정평가서상 '임대관계 미상임' 기재는 현황 임차인이 없는 것으로 파악되었으나, 과거 임대차 관계의 불분명성이 잠재적 위험 요소가 될 수 있습니다.

명도 관련 이슈는 현재로서는 없을 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울남부지방법원에서 진행하는 서울 영등포구 문래동3가 예지 팰리스 77차 805호 아파트 경매 건입니다.

서울 문래초등학교 인근에 위치하며, 교통 및 생활 편의성이 양호합니다.

아파트로서의 기본 요건은 갖추고 있으며, 문래동 지역의 변화와 발전 가능성을 고려할 때 향후 가치 상승이 기대됩니다.

다만, 준공업지역에 위치하며 다양한 토지 이용 제한이 존재하므로, 투자 시 이러한 부분을 종합적으로 검토해야 합니다.

권리 관계는 명확하며, 말소기준권리보다 선순위 권리나 인수할 임차권은 없는 것으로 파악되어 비교적 안전한 권리 분석이 가능합니다.

8. 투자 포인트

* 서울 서남권의 교통 요충지인 영등포구 내 위치

* 문화, 예술, 산업이 융합하는 문래동의 지역적 발전 잠재력

* 소규모 면적(전용 57.38㎡, 약 17.36평)으로 실수요 및 투자 수요 확보 용이

* 명확한 권리 관계와 인수할 임차인이 없어 명도 부담이 적음

* 주변 생활 인프라 (학교, 상업시설) 양호

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 663,000,000원입니다.

현재 채권자인 한국주택금융공사의 근저당이 536,000,000원으로, 이는 본 건의 총 부채 규모를 나타냅니다.

임차인 인수 보증금이 없는 점을 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 법원 매각 절차 및 유사 물건 시세 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

최근 부동산 시장 동향과 본건의 입지 조건, 건물 상태, 잠재적 리스크 등을 면밀히 분석하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

본건의 적정 입찰가는 현 시세 및 경매 진행 상황을 고려하여 663,000,000원 전후 또는 그 이하로 형성될 가능성이 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.