나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52450 [1] 서울특별시 은평구 응암동 765 세영스카이타운 101동 3층302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인욱감정 · 평가일 2026.01.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 응암동 소재 " 서울특별시 은평병원" 북측 인근에 위치하며,주위는 다세대주택,단독주택,아파트단지,학교및 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며,인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철역(6호선 응암역) 등이 소재하는 바 제반 교통상황 무난시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평지붕)지붕 지하1층/지상6층 건물 내 3층 302호 로서 외벽;벽돌 치장쌓기 및 석재붙임 등 창호;샷쉬창호 입니다.

이용상태

다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대)(별첨 "내부구조도'참조)로 이용 중 입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비,승강기설비,주차장설비,난방설비,도시가스설비등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

북서향의 완경사 지대내 부정형의 자체 지반 평탄시되는 토지로 다세대주택((도시형생활주택/단지형다세대),근린생활시설)) 건물부지(사용승인일;2019.05.09.)로 이용 중 입니다.

인접 도로상태등

지적도 상 남동측 및 북동측으로 로폭 약15미터 맟 8미터 정도의 포장도로와 접하나,현황 남동측 도로는 고저로 인하여 실제 폭 약4미터 내외의 포장도로를 이용 중 입니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),도로(접함),,가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 상항임)<교육환경 보호에 관한 법률>,대공방어협조구역(위탁고도;77m~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자;외국인 등, 용도;단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간;2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도;아파트,지정기간;202510.20~2026.12.31))입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계; 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 은평구 응암동 765번지 세영스카이타운 101동 3층 302호에 소재한 도시형생활주택입니다. 사건번호는 서울서부지방법원 2025타경52450 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다. 감정가는 356,000,000원입니다. 토지 면적은 30.00㎡ (약 9.08평)이며, 건물 면적은 44.80㎡ (약 13.55평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다. 채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다. 본 건물은 2018년에 준공되었으며, 총 6층 건물 중 3층에 위치하고 있습니다. 건물 구조는 철근콘크리트구조이며, 세영스카이타운 101동에 속해 있습니다.

2. 입지조건

본건은 서울특별시 은평병원 북측 인근에 위치하며, 주변에는 다세대주택, 단독주택, 아파트 단지, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다. 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있고 지하철 6호선 응암역이 가까이 있어 교통 상황은 무난한 편입니다. 토지는 북서향의 완경사 지대에 위치한 부정형 토지로, 자체 지반은 평탄하게 조성되어 있으며 다세대주택 및 근린생활시설 건물이 들어서 있습니다. 지적도상으로는 약 15미터 및 8미터 폭의 도로와 접하나, 현황으로는 남동측 약 4미터 내외의 포장도로를 이용 중입니다. 토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역에 해당합니다.

3. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(2025타경52450)입니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

임차인은 다음과 같습니다.

* 김 : 전입일자 2024-05-17, 대항력 있음. 보증금 및 차임은 미상이며, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 문 : 전입일자 2020-06-24, 대항력 있음. 보증금 및 차임은 미상이며, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 오 : 전입일자 2022-11-16, 대항력 있음. 보증금 및 차임은 미상이며, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 주택도시보증공사(이주희): 전입일자 2021-05-31, 확정일자 2021-05-12, 배당신고일자 2023-07-06, 대항력 없음. 보증금은 335,000,000원입니다.

본 물건은 HUG 인수조건 변경 및 신청채권자인 주택도시보증공사가 이주희 임차인의 보증금반환 채권을 양수하고, 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기한다는 확약서를 제출함에 따라 매수인이 인수하는 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 응암동 일대는 다세대주택, 단독주택, 아파트 단지 등이 밀집한 주거 밀집 지역입니다. 최근 주변 시세 정보를 분석한 결과, 2018년에 준공된 유사한 연식의 '인산엘르빌'(응암동 120-2)의 전용면적 29.83㎡(약 9평) 물건이 2026년 5월 21일 29,000만원에 거래되었습니다. 이를 평당가로 환산하면 약 3.18억 원/평입니다. 본건의 건물 면적은 44.80㎡(약 13.55평)이므로, 동일한 평당가를 적용 시 약 4.30억 원의 시세가 형성될 것으로 추정됩니다. 감정가 356,000,000원에 비해 최근 시세가 상당히 높게 형성되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다. 다만, 1991년 또는 1989년에 준공된 오래된 다세대 주택의 거래가(1.3억~2.78억 원)는 본건과 비교하기 어렵습니다.

5. 생활정보

본건 주변으로는 서울특별시 은평병원이 인접해 있어 의료 시설 이용이 편리합니다. 또한, 다수의 근린생활시설이 있어 생활 편의시설 접근성이 좋습니다. 대중교통으로는 지하철 6호선 응암역이 근거리에 위치하며, 노선버스 정류장도 가까워 서울 시내로의 이동이 용이합니다. 주변에 학교가 소재하여 교육 환경도 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인이 3명(김 , 문 , 오 )이며, 이들의 보증금 및 차임이 현재까지 파악되지 않았다는 점입니다. 이들의 정확한 보증금 액수를 확인하고 명도 협상을 진행해야 하며, 예상치 못한 명도 비용이 발생하거나 명도 과정이 장기화될 가능성이 있습니다. 또한, 본건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 외국인 등이 취득 시 허가를 받아야 하는 제한이 있습니다. 현황 도로 폭이 약 4미터로 다소 협소하여 향후 건축 관련 규제나 재건축 시 제약이 따를 수 있습니다. 공동담보 물건이 있을 경우, 해당 물건들의 진행 상황에 따라 본 건에도 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 준신축급 도시형생활주택으로, 감정가 대비 최근 시세가 높게 형성되어 있어 투자 가치가 높은 물건으로 판단됩니다. 하지만 대항력 있는 임차인 3명의 보증금 미확인 및 이로 인한 명도 리스크가 매우 크다는 점을 반드시 인지해야 합니다. 주택도시보증공사(HUG)의 확약으로 매수인이 인수하는 임차보증금은 없으나, 임차인들과의 원만한 명도 협상을 위한 전략 수립이 필수적입니다. 토지거래허가구역 지정 및 현황 도로 폭 협소 등도 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 최근 시세 대비 낮은 감정가: 최근 실거래가 기준으로 약 4.3억 원 이상의 시세가 형성된 가운데, 감정가가 3.56억 원으로 시세 차익 확보에 유리합니다.

* 준신축급 건물: 2018년 준공으로 건물이 비교적 신축에 속하여 유지보수 비용 발생이 적습니다.

* 우수한 입지 및 교통: 지하철역 및 버스정류장 인접, 병원 및 편의시설 접근성이 좋습니다.

* HUG 인수조건 변경: 매수인이 인수해야 할 임차보증금이 없어 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 356,000,000원입니다. 유사 건물인 '인산엘르빌'의 최근 실거래가(29.83㎡ 기준 약 3.18억 원/평)를 적용하여 본건 전용면적 44.80㎡(약 13.55평)에 대한 추정 시세는 약 4.30억 원으로 산출됩니다.

하지만 대항력 있는 임차인 3명의 보증금 및 차임 미확인으로 인한 명도 리스크를 고려해야 합니다. 이에 따라 예상되는 명도 관련 비용, 법률 자문료, 장기화될 경우의 이자 비용 등을 감안하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

인수 보증금은 0원이지만, 임차인들과의 원만한 해결을 위한 추가적인 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

종합적으로 판단할 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가 대비 높은 시세와 높은 리스크를 모두 반영하여 380,000,000원에서 410,000,000원 범위에서 신중하게 결정할 것을 권고합니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사, 임차인과의 직접 소통 시도, 법률 전문가와의 상담을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.