나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73626 [1] 경기도 의정부시 의정부동 184-3 의정부 한원힐트리움 더테라스 10층1011호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한솔 · 평가일 2026.01.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 '의정부역' 북동측 인근에 위치하며 주위는 업무시설, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 상업지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 경전철역이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평슬라브지붕 25층 건물 내 10층 1011호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감 내벽: 벽재도배 및 타일붙임 등 마감 창호: 샤시창호 등 마감임.

이용상태

도시형생활주택(원룸형주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재경보설비, 소화전설비, 스프링쿨러설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 및 도로 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서 도시형생활주택(원룸형주택), 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 등의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측의 도로를 통해 본건까지 차량 진출입 가능하고 남동측으로 노폭 약 20미터 내외의 도로와 접하나 차량통행은 불가능함.

토지이용계획 및 제한상태

의정부동 184-3 :일반상업지역(일반상업지역), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 의정부지방법원 2025타경73626 (1)

소재지: 경기도 의정부시 의정부동 184-3 의정부 한원힐트리움 더테라스 10층1011호

용도: 도시형생활주택

감정가: 83,000,000원

1.2. 면적 정보

토지면적: 2.82㎡ (약 0.85평)

토지지분: 2.8237㎡ (약 0.85평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 18.38㎡ (약 5.56평)

건물지분: 18.38㎡ (약 5.56평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 매각 대상 및 경매 구분

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

1.4. 채권자

채권자: 신OO (신 )

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위 환경

본 물건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 '의정부역' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 업무시설, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 상업지대입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 경전철역이 소재하여 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 건물 구조 및 이용 상태

본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평슬라브지붕 25층 건물 중 10층 1011호입니다. 외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 벽재 도배 및 타일 붙임 마감, 창호는 샤시창호 등으로 마감되었습니다. 현재 도시형생활주택(원룸형주택)으로 이용 중입니다.

2.4. 설비 내역

위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 화재경보 설비, 소화전 설비, 스프링클러 설비 등을 갖추고 있습니다.

2.5. 토지 관련 정보

토지는 인접 토지 및 도로 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서 도시형생활주택(원룸형주택), 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 등의 부지로 이용 중입니다. 북서측 도로를 통해 차량 진출입이 가능하며, 남동측으로 노폭 약 20미터 내외의 도로와 접하나 차량 통행은 불가능합니다.

2.6. 토지 이용 계획 및 제한 사항

해당 토지는 일반상업지역이며, 소로2류(폭 8m~10m) 및 중로1류(폭 20m~25m) 도로에 접합되어 있습니다. 또한, 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역 및 한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률에 따른 (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 해당합니다.

2.7. 공부와의 차이

공부와의 차이는 없는 것으로 확인되었습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2026년 1월 6일에 접수된 강제경매 개시 결정 (갑5, 채권자: 신윤섭, 채권액: 88,000,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리는 을구 1번의 주택임차권 (채권자: 신윤섭, 임대차보증금: 88,000,000원, 전입일자: 2020.03.03, 확정일자: 2020.01.28)입니다. 이 임차권은 대항력이 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 신윤섭 (신 )

* 보증금: 88,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-03-03

* 확정일자: 2020-01-28

* 배당신고일자: 2025-03-13

* 대항력: 있음

3.4. 권리관계 요약

등기부등본상 다음과 같은 권리사항이 확인됩니다.

* 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (우화순) - 매각으로 말소

* 을1: 주택임차권 (신윤섭, 88,000,000원) - 인수 대상

* 갑4: 소유권이전 (이기호, 상속) - 매각으로 말소

* 갑5: 강제경매 (신윤섭, 88,000,000원) - 말소기준권리, 매각으로 말소

등기부채권 총액은 88,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설 현황

본 물건은 의정부역 인근의 상업지대에 위치하며, 주변에 업무시설, 오피스텔, 다양한 근린생활시설 등이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하고 상권이 활성화된 지역입니다.

4.2. 건물 자체 정보

건물명은 '의정부 한원힐트리움 더테라스'이며, 2019년 12월 23일에 사용승인되었습니다. 총 25층 건물로, 본 건은 10층에 위치합니다. 건물은 공동주택(도시형생활주택)과 업무시설, 근린생활시설 등으로 복합 사용되고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 대중교통 이용 편의성

의정부역이 도보 가능한 거리에 위치하여 서울 및 수도권으로의 이동이 용이합니다. 또한, 단지 인근에 다수의 버스 노선이 운행 중이며, 의정부 경전철역도 가까워 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

5.2. 주변 편의시설 현황

* 쇼핑: 신세계백화점, 로데오거리 등 대형 쇼핑몰 및 상업 시설이 인근에 있습니다.

* 문화/여가: CGV 등 영화관 및 다양한 문화 시설 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 다수의 은행, 병원, 약국, 관공서 등 생활 편의 시설이 밀집해 있습니다.

5.3. 교육 및 의료 시설 현황

본 물건 주변에는 의정부초등학교, 의정부여중, 의정부고등학교 등 다수의 교육 시설이 위치하고 있습니다. 또한, 의정부 을지대학교병원 등 의료 시설 이용도 편리합니다.

5.4. 혐오시설 유무

주변 지역을 종합적으로 검토한 결과, 본 물건과 직접적으로 인접하거나 부정적인 영향을 줄 수 있는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 인수 관련 위험

본 건은 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 88,000,000원을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 경매 낙찰 후 추가적인 자금 부담으로 이어질 수 있는 가장 큰 리스크입니다.

6.2. 소형 면적 관련 위험

건물 면적이 18.38㎡ (약 5.56평)으로 매우 협소하여, 향후 되팔거나 임대 시 수요층이 제한적일 수 있습니다.

6.3. 지역 및 법규 관련 위험

해당 물건은 일반상업지역에 위치하나, 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역이며 (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 속해 있어 향후 개발이나 이용에 있어 일부 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 총평

본 물건은 의정부역 역세권에 위치한 신축급 도시형생활주택으로, 교통 및 상업 시설 이용이 매우 편리하다는 장점을 가지고 있습니다. 그러나 선순위 임차인의 보증금 88,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 상황으로, 실질적인 취득 비용이 감정가를 초과합니다.

7.2. 주요 고려 사항

투자자는 인수되는 임차 보증금 8,800만원을 반드시 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 소형 면적에 대한 시장 수요와 공급 상황, 그리고 향후 임대 수익률 또는 시세 차익 가능성을 신중하게 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 긍정적 요인

* 의정부역 인근의 뛰어난 역세권 입지.

* 2019년 준공된 비교적 신축인 건물.

* 상업지역에 위치하여 풍부한 배후수요 및 편의시설 이용 용이.

* 주변 개발 가능성 및 상권 활성화 기대.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 주변 '다세대' 주택의 최근 매매 정보는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 9일 거래: 51.78㎡ (약 15.66평) - 110,000,000원

* 2026년 7월 6일 거래: 32.05㎡ (약 9.69평) - 102,500,000원

* 2026년 7월 4일 거래: 44.48㎡ (약 13.46평) - 110,000,000원

상기 데이터는 본건과 동일한 '도시형생활주택'이 아닌 '다세대' 주택으로, 면적 또한 본건(18.38㎡)보다 훨씬 넓습니다. 따라서 단순 비교 시 가격 차이가 클 수 있습니다. 본 건의 감정가는 83,000,000원(18.38㎡ 기준, 약 4,515,778원/㎡)으로, 이는 인근 '다세대' 주택의 제곱미터당 가격보다 높게 형성되어 있습니다. 이는 본건 건물의 신축성, 입지(역세권, 상업지구) 등을 반영한 것으로 판단됩니다. 전용면적은 18.38㎡이며, 별도의 분양면적 정보는 제공되지 않았습니다.

9.2. 인수 보증금 고려

본 건은 선순위 임차인 신윤섭 씨의 보증금 88,000,000원을 매수인이 인수해야 합니다.

9.3. 최종 입찰가 제안

인수되는 보증금 88,000,000원을 제외한 물건 자체의 가치를 평가할 때, 감정가 83,000,000원을 기준으로 삼는 것이 합리적입니다.

본 물건의 낙찰은 인수 보증금 8,800만원에 추가하여 입찰가를 더하게 되므로, 총 취득 비용이 상당히 높아집니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 70,000,000원 ~ 80,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다.

이 가격대에서 낙찰될 경우, 총 예상 취득 비용은 인수 보증금 88,000,000원 + 입찰가(예: 75,000,000원) = 163,000,000원 수준이 됩니다.

투자자는 이 총 취득 비용을 기준으로 향후 예상 임대 수익 또는 매각 시 차익을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.