나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경100005 [1] 서울특별시 중구 황학동 1572 동광팰리스 2층201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신성 · 평가일 2026.01.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중구 황학동 소재 '서울중앙시장' 북동측 인근에 위치하며, 본건 부근은 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔, 아파트 등이 혼재하는 주택 및 상가혼용지대임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입 자유로우며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

2018.05.16일 사용승인된 철근콘크리트조 (철근)슬래브지붕 14층 건물 내 제2층 제201호 로서, 외벽 : 석재 및 치장벽돌조, 몰탈위페인팅 마감 내벽 : 몰틸위 페인팅 및 벽지 마감 창호 : 강화유리 마감.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

급배수 위생설비, 난방설비, 승강기, 소화전, 주차시설 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 및 도로와 등고평탄한 부정형 토지로 아파트 및 오피스텔 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남측으로 약8m 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

자세한 임대사항 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2026타경100005 (1)

소재지: 서울특별시 중구 황학동 1572 동광팰리스 2층 201호

용도: 오피스텔

감정가: 305,000,000원

토지면적: 9.15㎡ (약 2.77평)

토지지분: 9.15㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 36.11㎡ (약 10.92평)

건물지분: 36.11㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2018년 05월 16일

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 중구 황학동 소재 '서울중앙시장' 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본건 부근은 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔, 아파트 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대입니다.

* 교통상황: 제반 차량 출입이 자유로우며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

* 도로상태: 본건은 남측으로 약 8m 도로와 접해 있습니다.

* 건물구조: 2018년 5월 16일 사용승인된 철근콘크리트조 (철근)슬래브지붕 14층 건물 중 제2층 제201호입니다. 외벽은 석재 및 치장벽돌조, 몰탈위 페인팅 마감이며, 내벽은 몰탈위 페인팅 및 벽지 마감, 창호는 강화유리 마감입니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 도로, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2026년 1월 6일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(193,000,000원)입니다.

* 인수되는 권리:

* 을5: 2025년 4월 9일 접수된 정규선 소유의 주택임차권으로, 등기부상 권리금액은 230,000,000원이며 말소촉탁 후 인수됩니다. 물건명세서상 해당 임차권등기(임대차보증금 230,000,000원)는 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액이 매수인에게 인수될 수 있습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 정규선

* 보증금: 193,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023년 4월 7일

* 확정일자: 2023년 3월 13일

* 배당신고일자: 2025년 4월 9일

* 대항력: 있음

* 비고: 등기부상 권리금액(230,000,000원)과 임차인 현황상의 보증금(193,000,000원) 간 차이가 존재하며, 인수되는 보증금은 최대 230,000,000원까지 예상됩니다.

1.3. 상권분석

* 주변 지역: 서울중앙시장 북동측 인근에 위치하며, 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔, 아파트 등이 혼재하는 복합 상권입니다.

* 이용상태: 현재 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.

* 잠재력: 시장과 인접하여 유동인구가 많고, 다양한 상업시설이 밀집해 있어 상권 활성화 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장 이용이 편리하며, 대중교통 여건은 보통입니다.

* 편의시설: 서울중앙시장 및 주변 상업시설을 통해 다양한 생활필수품 및 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 시설: 서울중앙시장, 신당동 떡볶이타운, 황학동 가구거리 등이 인접해 있습니다. (검색 결과, 별도의 혐오시설은 확인되지 않았습니다.)

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 정규선 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 등기부상 보증금 230,000,000원이 인수될 수 있습니다. 이는 낙찰자에게 상당한 부담이 될 수 있습니다.

* 보증금 불일치: 임차인 현황의 보증금(193,000,000원)과 등기부상 권리금액(230,000,000원) 간의 차이에 대한 확인이 필요하며, 미회수 시 매수인이 인수해야 할 금액이 예상보다 커질 수 있습니다.

* 토지이용계획 제한: 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 향후 재건축 또는 이용 시 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 중구 황학동의 중심 상업지구에 위치한 오피스텔입니다. 신축(2018년) 건물이며, 주변에 시장과 상업시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 우수합니다. 다만, 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 등기부상 보증금액과 실제 보증금액 간의 차이로 인해 인수 금액이 예상보다 커질 수 있다는 점이 가장 큰 리스크 요인입니다. 잠재적 인수 보증금액을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 서울 중심부의 활발한 상권에 위치하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 건물 상태: 비교적 신축 건물로 내부 시설이 양호할 것으로 보입니다.

* 시세 상승 잠재력: 지역 개발 및 상권 활성화에 따라 시세 상승 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 최근 매매 사례를 보면, 2026년 3월 20일에 36.11㎡가 25,500만원에, 2026년 7월 29일에 36.6㎡가 26,000만원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 볼 때, 본 건물의 시장 가치는 약 25,500만원 ~ 26,000만원 수준으로 추정됩니다.

* 감정가는 305,000,000원으로, 최근 실거래가보다 높게 책정되어 있습니다.

* 인수 보증금 고려:

* 등기부상 대항력 있는 임차인의 권리금액은 230,000,000원이며, 이는 매수인이 인수해야 할 금액으로 간주됩니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 예상 입찰가는 감정가에서 인수 보증금(등기 기준)을 제외하고 산정합니다.

* 감정가: 305,000,000원

* 인수 보증금(등기 기준): 230,000,000원

* 예상 입찰가 = 감정가 - 인수 보증금

* 예상 입찰가 = 305,000,000원 - 230,000,000원 = 75,000,000원

* 이 예상 입찰가는 매수인이 인수해야 할 보증금을 제외한 순수 부동산 가치에 대한 입찰 금액이며, 총 실질 매수 비용은 '예상 입찰가 + 인수 보증금'이 됩니다. 따라서 본 건의 총 실질 매수 비용은 약 75,000,000원 + 230,000,000원 = 305,000,000원이 됩니다. 최근 실거래가(25,500만원~26,000만원)와 감정가(30,500만원) 및 인수 보증금(23,000만원)을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.