나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70017 [1] 경기도 동두천시 생연동 651-12 삼성빌리지 2동 3층301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영진 · 평가일 2026.01.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 동두천시 생연동 소재 "동두천시청" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 중소규모의 연립주택, 다세대주택, 단독주택, 아파트 및 소규모점포 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 "동두천중앙역"이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 7층 건물(공동주택) 중 제2동 제3층 제301호로서, 외벽 : 치장벽돌 및 일부 석재붙임 마감 등 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등(탐문조사) 창호 : 샷시 창호 등임. 본건 사용승인일은 2016.05.10.일임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)으로 (방, 주방/식당, 거실, 욕실등)으로 이용중임. (후첨 "호별배치도,내부구조도" 참조하되 구체적인 내부 이용상황은 실제와 다를 수 있음.)

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스 개별난방설비, 승강기설비, 전기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고 평탄한 사다리형의 토지로서 공동주택(도시형생활주택- 단지형다세대) 및 오피스텔(6, 7층)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로를 통하여 본건 단지내 도로로 진입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2016-12-01)(전부제한 구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장 관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

본건 소유권대지권의 목적인 토지(생연동 651-12)의 공부상 지목은 "답"이나 현황 "대"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

물건 비고

서울보증보험 주식회사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

* 사건번호: 의정부지방법원 2026타경70017 (1)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서OOOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

* 소재지: 경기도 동두천시 생연동 651-12 삼성빌리지 2동 3층301호

* 건물 용도: 도시형생활주택

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 7층 건물 중 2동 3층 301호 (사용승인일: 2016.05.10)

1.3. 면적 정보

* 토지 면적: 21.58㎡ (약 6.53평)

* 토지 지분: 21.58㎡ (약 6.53평)

* 건물 면적: 43.08㎡ (약 13.03평)

* 건물 지분: 43.08㎡ (약 13.03평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 감정가 및 매각 정보

* 감정가: 97,000,000원

* 주요 특이사항: SGI 인수조건 변경, 서울보증보험 주식회사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본 건은 경기도 동두천시 생연동 소재 "동두천시청" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 중소규모의 연립주택, 다세대주택, 단독주택, 아파트 및 소규모 점포 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

* 본 건까지 차량 접근이 가능합니다.

* 인근에 버스정류장 및 "동두천중앙역"이 소재하여 제반 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획

* 도시지역, 준주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)에 접해 있습니다.

* 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 경매 개시

* 본 경매는 서울보증보험 주식회사의 신청에 의한 부동산강제경매 사건입니다. (채권액: 111,497,807원)

3.2. 임차인 현황

* 한국토지주택공사 (보증금: 110,000,000원, 차임: 0원)

* 전입일자: 2019-07-22, 확정일자: 2019-07-05

* 배당신고일자: 2025-08-08

* 대항력: 없음.

* 인수되는 임차보증금: 0원.

3.3. 기타 권리 분석

* 말소기준권리: 구로세무서장의 압류 (2023-08-03)

* 경매개시결정 등기: 서울보증보험 주식회사 (2026-01-06)

* 집합건물 등기부 요약상 확인되는 주택임차권(을구 3번)은 말소 예정으로 확인됩니다.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 특별히 명시된 사항이 없습니다.

4. 상권분석

* 본 건은 동두천시청 인근의 주거 밀집 지역에 위치하여, 배후 수요가 존재합니다.

* 인근에 소규모 점포가 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 동두천중앙역이 인근에 위치하여 역세권의 이점을 일부 누릴 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 이용 및 설비

* 내부 이용 상태는 방, 주방/식당, 거실, 욕실 등으로 구성된 공동주택(도시형생활주택)입니다.

* 위생 및 급배수 설비, 도시가스 개별난방 설비, 승강기 설비, 전기 설비 등이 완비되어 있습니다.

5.2. 주변 시설

* 본 건 주변 지역에 대한 조사 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이

* 토지의 공부상 지목은 "답"이나 현황은 "대"로 이용 중입니다. 이는 실제 이용에는 문제가 없으나, 등기부상 지목과 현황이 일치하지 않음을 인지해야 합니다.

6.2. SGI 인수조건 변경 및 대항력 포기

* 서울보증보험 주식회사는 경매 절차에서 임차보증금을 전액 배당받지 못하더라도, 매수인에게 잔존 임대차보증금 반환 채권을 포기한다는 대항력 포기 서류를 제출하였습니다. 이로 인해 매수인에게 인수되는 임차인의 권리는 없습니다.

* SGI 인수조건 변경 내용은 구체적으로 명시되지 않아 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 건은 신축 연도가 비교적 최근(2016년)인 도시형생활주택으로, 입지 및 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

* 권리 분석 상 인수되는 임차 보증금이 없고, 서울보증보험의 대항력 포기 조건으로 인해 권리 관계가 비교적 명확합니다.

* 다소 높은 감정가 책정은 주변 유사 물건과의 비교 시 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물로 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 동두천중앙역 인근의 역세권 소형 주거 상품으로서 임대 수요가 기대됩니다.

* 권리 관계가 명확하여 명도 및 소유권 이전 절차가 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 97,000,000원

* 최근 주변 매매 사례 분석:

* 양주하이츠(63.69㎡): 49,500,000원 (2026.05)

* 영진아트빌라(50.1㎡): 53,000,000원 (2026.05)

* 달빛마을빌라(59.94㎡): 60,000,000원 (2026.05)

* 본 건 면적: 43.08㎡ (약 13.03평)

* 본 건 감정가: 97,000,000원

* 비교 대상 매물은 본 건보다 면적이 크고 건축 연도가 오래되었음에도 본 건의 감정가는 현저히 높게 책정되어 있습니다. 이는 건물의 신축 연도(2016년 vs 1995-2001년) 차이, 도시형생활주택이라는 특수성, 또는 감정평가 방식에 따른 결과로 판단됩니다.

* 최근 거래 사례의 평당 시세를 본 건 면적에 적용 시 약 3,250만 원 ~ 4,500만 원 수준으로 예상되나, 본 건은 2016년 준공으로 신축임을 감안해야 합니다.

* 서울보증보험의 대항력 포기 조건으로 인해 추가 비용 발생 가능성이 낮아 비교적 안전하게 접근할 수 있습니다.

* 이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 감정가의 70% ~ 80% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가 범위: 68,000,000원 ~ 85,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.