나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52465 [1] 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 3층311호 교육연구시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세일 · 평가일 2026.01.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 녹번동 소재 "은평구청" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 지하철역 "3호선 녹번역" 및 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평지붕 지상12층 지하4층 교육연구 및 복지시설(노인복지시설) 건물 내 본건 기호(1)은 제3층 제311호, 기호(2)는 제8층 제803호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등. 내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등. 창호 : 시스템창호, PVC 창호 등.

이용상태

본건 기호(1), 기호(2) 공히 복지시설(노인복지시설)로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 소방설비, 난방설비, 승강기설비, 지하주차장설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평지에 소재한 부정형의 토지로서 교육연구 및 복지시설(노인복지시설) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측 및 남서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장된 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호 법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역 (대상자:외국인 등, 용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대, 기간:2025.8.26.-2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도:아파트, 지정기간: 2025. 10.20.-2026.12.31.))

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 현장조사시 거주인의 부재로 임대관계 미상이며, 건물상황 및 내부구조는 집합건축물 대장상 현황 건축물현황도에 의거 하였으며, 가격은 동 교육연구 및 복지시설 표준적 물건 상황을 기준하여 평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본 물건은 서울서부지방법원에서 진행하는 2025타경52465(1) 부동산 임의경매 사건입니다. 채권자는 농업협동조합자산관리회사(변경 전 상호: 관악농업협동조합)이며, 감정가는 990,000,000원입니다.

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 서울특별시 은평구 녹번동 91-7, 시니어캐슬 클라시온 3층 311호

건물 용도: 교육연구시설 (건축물 현황 상 노유자시설, 제2종근린생활시설)

건물 구조: 철근콘크리트조 평지붕, 지하 4층, 지상 12층 건물 내 3층 311호 (전유 면적 56.34㎡, 약 17.05평)

대지 면적: 20.08㎡ (약 6.07평)

총 동 수: 1개동

총 세대 수: 137호

준공 연도: 2006년

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 990,000,000원

토지 면적: 20.08㎡ (약 6.07평)

토지 지분: 20.08㎡ (약 6.07평)

건물 면적: 56.34㎡ (약 17.05평)

건물 지분: 56.34㎡ (약 17.05평)

1.4. 매각 조건

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 없음)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 서울특별시 은평구 녹번동 소재 "은평구청" 북동측 인근에 위치합니다 [cite: ]. 주변은 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다 [cite: ]. 건물 북측으로는 녹번동 근린공원이 있으며, 서측에 녹번초등학교, 남동측에 은평초등학교가 위치하여 교육 환경도 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량 출입이 원활하며, 인근에 지하철 3호선 "녹번역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다 [cite: ]. 또한 다양한 노선버스가 운행되는 버스정류장이 인근에 있어 교통 여건은 양호한 편입니다 [cite: ].

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 분석

말소기준권리는 2022년 9월 5일 접수된 농업협동조합자산관리회사 명의의 근저당권(금 408,000,000원)입니다 [cite: ].

등기부상 여러 건의 근저당, 가압류, 압류 등이 존재하나, 모두 말소기준권리보다 후순위로 접수되었거나 말소 예정이므로, 본 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 보입니다.

총 등기부채권액은 1,719,288,640원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 감정평가서 요약의 기타참고사항에 현장 조사 시 거주인의 부재로 임대관계가 미상이라고 기재되어 있습니다. 인수 보증금이 0원이라고는 하나, 실제 점유 관계 및 임대차 관계에 대한 추가적인 확인이 필요하며, 금액이 미상인 임대 관계가 존재할 경우 주의가 필요합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

감정평가서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 해당 사항은 없는 것으로 보입니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권

본 건 주변은 주택가와 더불어 은평구청, 주민센터, 은평예술회관 등 공공시설이 밀집해 있으며, 대로변을 따라 근린생활시설이 발달해 있어 상업적 입지 여건이 무난합니다. 녹번시장, 금융기관 등도 인근에 위치하고 있습니다.

4.2. 생활 편의 시설

은평구청, 보건소, 은평문화예술회관 등 공공시설이 인근에 있으며, 녹번동 근린공원이 인접해 있어 쾌적한 생활 환경을 누릴 수 있습니다. 또한, 차량으로 약 10분 거리에 은평성모병원 등 종합병원이 위치하여 의료 시설 이용도 용이합니다.

4.3. 건축물 현황

본 건이 속한 시니어캐슬 클라시온은 지하 4층, 지상 12층 규모의 철근콘크리트조 건물로, 주 용도는 노유자시설(노인복지시설) 및 제2종근린생활시설입니다. 건물 내에는 기본적인 위생, 급배수, 소방, 난방 설비 및 승강기, 지하 주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다 [cite: ].

5. 잠재적 리스크

5.1. 토지거래허가구역

본 건 토지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 특정 용도(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)에 대한 허가 기간이 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지, 그리고 아파트에 대한 허가 기간이 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 적용됩니다. 해당 기간 내에 소유권 이전 시 허가가 필요할 수 있으므로, 매수인은 관련 규정을 반드시 확인해야 합니다.

5.2. 건축물 관련 사항

건축물 현황 상 본 건의 주 용도는 노유자시설(노인복지시설) 및 제2종근린생활시설입니다. 다만, 감정가와 달리 교육연구시설로도 기재되어 있어, 취득 후 실제 이용 목적에 따른 건축물대장 상 용도 확인 및 관련 법규 준수가 필요합니다. 또한, 과거 분양형 실버타운으로 운영 시 관리가 부실했던 사례가 보도된 바 있어, 건물 관리 상태에 대한 면밀한 점검이 요구됩니다.

5.3. 주변 환경 (혐오시설 여부)

본 건 주변을 조사한 결과, 특별히 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 인근에 녹번동 근린공원이 있어 쾌적한 환경을 기대할 수 있습니다.

5.4. 기타 미확인 사항 (임대 관계)

임대 관계가 미상이라는 점은 잠재적인 리스크 요인이 될 수 있습니다. 비록 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 실제 거주자나 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 예상치 못한 문제 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 녹번동에 위치한 시니어캐슬 클라시온 내 교육연구시설/노유자시설로, 3호선 녹번역 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 양호합니다. 주변 환경 또한 주택가와 공공시설, 공원이 혼재하여 무난한 편입니다. 등기부상 다수의 권리가 존재하나 모두 말소 예정으로 권리 분석상 큰 문제는 없을 것으로 보입니다. 그러나 토지거래허가구역 지정, 건물 용도상의 불확실성, 그리고 임대 관계 미확인 등 잠재적 리스크 요인에 대한 주의 깊은 검토가 필요합니다. 과거 분양형 실버타운의 관리 부실 사례는 향후 건물 관리에 대한 의문을 제기할 수 있습니다.

7. 투자 포인트

* 우수한 교통 환경: 3호선 녹번역 역세권으로 서울 도심 접근성이 우수합니다.

* 생활 편의 및 공공시설 인접: 은평구청, 공원, 학교 등 생활 편의 시설 접근성이 좋습니다.

* 권리 관계 명확: 말소기준 권리보다 후순위 권리들은 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 추가적인 개발 가능성: 제2종일반주거지역으로, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성을 고려할 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 990,000,000원입니다. 인수 보증금은 0원으로, 낙찰자가 부담할 보증금 관련 인수 금액은 없습니다.

시니어캐슬 클라시온의 경우 과거 분양형 실버타운으로서 여러 경공매 물건이 다수 발생한 이력이 있으며, 관리 문제 등이 제기된 바 있습니다. 이러한 점과 현재 시장 상황, 낙찰 가능성, 명도 비용, 추가 공사 및 관리 비용 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

일반적으로 경매 물건의 입찰가는 감정가의 70~90% 수준에서 결정되는 경우가 많으나, 본 건의 특수성(토지거래허가구역, 과거 운영 문제 등)을 감안할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

본 건의 잠재적 가치와 리스크를 고려하여, 700,000,000원 ~ 850,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 이는 예시이며, 실제 입찰 시에는 최신 시세, 경쟁 물건, 본인의 자금 계획 등을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.