나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52427 [1] 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 1층101호 교육연구시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더한강 · 평가일 2026.01.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 녹번동 소재 '은평구청' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출ㆍ입이 가능하며, 인근에 지하철3호선 '녹번역' 및 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평지붕 지하4층 지상12층 건물내 제1층 제101호로서, (사용승인 : 2006.01.20) - 외벽 : 석재붙임 마감 등, - 창호 : PVC 창호 등임.

이용상태

폐문부재로 내부확인은 불가하였으나, 관련공부상의 용도는 '교육연구및복지시설'임.

설비내역

난방설비, 위생 및 급배수 설비, 승강기설비 등이 설치된 것으로 탐문되며, 폐문부재로 내부 설비 등의 정상작동 여부의 확인은 불가하였으니 입찰시 유의하시기 바람.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접토지 대비 대체로 평탄한 부정형의 토지로서 현황 '교육연구 및 복지시설(노인복지시설)' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

폐문부재로 임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52427 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 1층 101호

건물명: 시니어캐슬 클라시온

용도: 교육연구시설 (관련 공부상 용도는 '교육연구및복지시설'이며, 건축물대장상 주용도는 노유자시설, 기타 용도는 교육연구및복지시설(노인복지시설), 제2종근린생활시설 )

감정가: 120,000,000원

토지면적: 24.05㎡ (약 7.28평)

건물면적: 67.47㎡ (약 20.42평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 금정새마을금고 (말소기준권리)

사용승인일: 2006년 1월 20일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 녹번동 소재 '은평구청' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통 수준임.

* 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 지하철 3호선 '녹번역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리함. 또한 다양한 버스 노선이 운행되고 있으며, 차량으로 도심 이동이 용이함.

* 인접 도로상태

본건 남동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역임.

특히, 본건은 '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있으며, 외국인 등 특정 대상자에게는 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 주택 용도로, 그리고 아파트 용도로는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지, 그리고 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 허가를 받아야 함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

등기부상 을12 근저당권(채권최고액 8억 4천만원, 금정새마을금고)이 말소기준권리이며, 본 경매개시결정(2025타경52427)보다 선순위 권리가 없어 경매로서 말소될 예정임.

* 임차인 현황

- 임차인: 오평주

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2025년 10월 30일

- 대항력: 없음

- 비고: 상기 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

* 인수되는 권리

권리분석상 특별히 인수해야 할 권리는 없는 것으로 판단됨. 다만, 물건명세서상 '지상권'에 대한 개요가 있으나, 구체적인 내용이 없어 입찰 전 추가 확인이 필요함.

* 등기부채권 총액

총 1,511,652,862원

1.3. 상권분석

* 주위 환경

본건이 위치한 녹번동은 은평구청, 사회복지관, 보건소, 은평예술회관 등 공공기관 및 문화시설이 잘 갖춰져 있으며, 녹번동 공원이 인접하여 쾌적한 환경을 제공함. 또한, 인근에 녹번역세권 개발 및 신축 아파트 단지들이 형성되어 있어 주거 배후 수요가 풍부함.

* 상권 특성

본건 건물은 '교육연구 및 복지시설(노인복지시설)'과 '제2종근린생활시설'로도 이용 가능하여 다양한 상업적 활용이 기대됨. 지하철 3호선 녹번역을 중심으로 상업시설이 발달하고 있으며, 은평구청과 불광역 방향의 유동인구를 흡수할 수 있는 입지임.

* 잠재적 혐오시설

주변 반경 1km 이내 특별히 확인되는 혐오시설은 없었으나, 이는 민감한 사항이므로 현장 방문 시 직접 확인하는 것이 좋습니다.

1.4. 생활정보

* 교통

지하철 3호선 녹번역 도보 이용 가능, 다수의 버스 노선 운행. 차량 이용 시 내부순환도로 및 강변북로, 올림픽대로 접근 용이.

* 편의시설

인근에 은평구청, 사회복지관, 보건소 등 공공시설이 있으며, 다양한 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 높음.

* 의료시설

차량 약 10분 거리에 은평성모병원, 청구성심병원 등 종합병원이 위치함.

* 공원

단지 뒤편으로 녹번동 공원이 조성되어 있어 쾌적한 주거 및 생활 환경을 누릴 수 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역

본건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 계약 시 허가 절차를 거쳐야 하며, 특정 용도로의 매입 시 제한이 있을 수 있음.

* 내부 확인 불가

현장 방문 시 폐문부재로 인해 건물 내부 확인이 불가하였음. 따라서 건물 내부 상태, 설비의 정상 작동 여부 등을 직접 확인할 수 없어, 실제 매입 후 예상치 못한 수리비 발생 가능성이 있음.

* 임대 관계 미상

폐문부재로 인해 임대 관계를 확인할 수 없었음. 공실 가능성 또는 점유 상태를 사전에 파악하는 것이 중요함.

* 건물 노후화

2006년 준공된 건물로, 약 20년이 경과하여 건물 노후화에 따른 유지보수 필요성이 있을 수 있음.

* 용도 제한

제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위에 대한 제한이 있을 수 있음.

1.6. 종합 의견

본 건은 서울 은평구 녹번동에 위치한 시니어캐슬 클라시온 내 1층 101호로, 교육연구 및 복지시설, 제2종근린생활시설 등으로 활용 가능한 복합적인 용도를 지니고 있습니다. 녹번역 역세권의 우수한 교통 환경과 주변 편의시설, 녹번동 공원 인접 등 입지적 장점을 갖추고 있습니다. 다만, 폐문부재로 인한 내부 확인 불가, 토지거래허가구역 지정 등은 입찰 전 신중한 검토가 필요합니다. 또한, '시니어캐슬 클라시온' 건물 자체가 과거 경공매 물건이 다수 존재했던 이력이 있어, 건물 전체의 관리 상태 및 재무 건전성을 종합적으로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 최적의 입지

서울 도심 접근성이 우수한 지하철 3호선 녹번역 역세권에 위치하며, 주변 녹번동 공원과 은평구청 등 관공서 및 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 및 상업 활동에 유리함.

* 다목적 활용 가능성

건축물대장상 노유자시설, 교육연구및복지시설, 제2종근린생활시설 등 다양한 용도로 활용 가능하여, 임대 수익이나 실사용 목적 모두 고려해볼 수 있음.

* 풍부한 배후 수요

인근 대규모 주거 단지 및 은평구청 관련 유동인구를 바탕으로 안정적인 임대 수익 확보 가능성을 기대할 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 일반적으로 감정가는 시장 가치를 반영하나, 본 건의 경우 폐문부재로 인한 내부 상태 미확인, 건물 전체의 관리 상태, 토지거래허가구역 지정 등 변수가 존재합니다. 또한, '시니어캐슬 클라시온' 건물 자체의 경공매 이력 및 관리 상태에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

따라서, 예상 입찰가 산정 시에는 다음 사항을 고려해야 합니다.

* 인수 보증금: 본 건의 임차인은 대항력 없는 오평주 씨로 보증금 및 차임이 0원이며, 인수되는 보증금은 없습니다.

* 현장 방문을 통한 내부 상태 정밀 진단: 수리비 등 추가 지출 비용을 추정해야 합니다.

* 유사 물건 실거래가 및 주변 시세 조사: 실제 거래 사례를 바탕으로 적정 가치를 판단해야 합니다.

* 토지거래허가구역 해제 가능성 및 관련 규제 완화 여부 검토.

보수적인 관점에서 접근하여, 감정가 대비 70%~80% 수준에서 입찰가를 고려하되, 위에서 언급된 리스크 요인들을 충분히 반영하여 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.