나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14243 [1] 서울특별시 금천구 가산동 219-6 에이스하이엔드타워클래식지식산업센터 제12층 제디에이-1217호 기숙사 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "가산동 주민센터" 남서측 인근에 위치하며, 인근은 지식산업센터와 업무시설, 다세대주택 등 공동주택이 혼재한 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 도로변에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통이 용 편의는 보통인 편입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평지붕 14층 건물 내 제12층 제디에이-1217호 등 3개 호수로, - 사용승인일: 2018년 12월 14일 - 외벽: 복합판넬붙임 마감 등 - 창호: 시스템창호 마감 등입니다.

이용상태

본건 기호 1 ~ 기호 3은 공히 지원시설(기숙사)로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 냉난방설비, 소방설비, 승강기설비, 주차설비 등이 구비되어 있습 니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 토지는 인접필지 대비 비교적 등고평탄한 사다리형에 유사한 토지로서, 지식산업 센터 및 지원시설의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 남동측 및 서측 일부로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 소재 토지는 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소 로1류(폭 10m~12m)(2024-06-27)(접합), 일단의공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 장애물제한표면 구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부 관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권 정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(대상:아파트/ 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.) 등입니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경14243 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 219-6 에이스하이엔드타워클래식 지식산업센터 제12층 제디에이-1217호

용도: 기숙사

감정가: 141,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

건물명: 에이스 하이엔드타워 클래식 지식산업센터

건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕, 14층 건물 내 제12층

사용승인일: 2018년 12월 14일

토지면적: 15.20㎡ (약 4.60평)

건물면적: 51.80㎡ (약 15.67평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.2. 건축물 정보 요약

본 건물인 에이스 하이엔드타워 클래식 지식산업센터는 서울특별시 금천구 벚꽃로24길 26 (가산동)에 위치하며, 2008년 12월 31일 건축허가를 받아 2009년 10월 26일 사용승인을 받은 후, 2018년 12월 14일 최종적으로 현재 용도로 사용 승인되었습니다. 총 14층 높이의 건물로, 철근콘크리트 구조이며 평지붕 형태입니다. 공장, 지식산업센터, 지원시설(기숙사)로 복합 용도로 사용되고 있으며, 총 511개 호실로 구성되어 있습니다.

1.3. 입지조건

본 건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "가산동 주민센터" 남서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 지식산업센터, 업무시설, 다세대주택 등 다양한 용도의 건물이 혼재되어 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근 도로변에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 가능한 편입니다. 다만, 전반적인 교통 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다.

건물이 소재한 토지는 인접 필지 대비 비교적 등고 평탄한 사다리형에 유사한 형상이며, 지식산업센터 및 지원시설의 건부지로 이용 중입니다. 단지 남동측 및 서측 일부로 포장도로가 접해 있습니다.

1.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로1류(폭 10m~12m)에 접하고 있으며, 일단의 공업용지 조성 사업 지역으로 지정되어 있습니다.

다양한 법규에 따른 제한사항이 존재합니다. 가축 사육 제한 구역, 가로구역별 최고 높이 제한 지역, 장애물 제한 표면 구역(진입 표면 구역), 대공방어협조구역, 국가산업단지, 산업시설구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

특히, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 외국인 등 특정 대상자나 아파트 등의 용도로 거래 시 허가를 받아야 합니다(지정 기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.).

2. 권리분석

2.1. 채권자 정보

채권자: (OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2.2. 등기부 현황 및 권리분석

본 물건은 유동화물건, 공동담보, 별도등기 등의 특이사항을 가지고 있습니다. 등기부상 주요 권리관계는 다음과 같습니다.

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권 이전 및 신탁 등기 말소 기록이 있습니다.

* 말소기준권리는 우리은행의 근저당권(2019년 1월 11일 접수, 채권최고액 591,600,000원)입니다.

* 소유권 이전(매매) 기록이 있습니다.

* 이후 다수의 가압류 및 압류가 등기되었으나, 임의경매 개시 결정으로 인해 말소될 예정입니다.

* 등기부채권 총액은 879,118,506원입니다.

2.3. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 550,000원

* 전입일자: 2023-06-05

* 확정일자: 2026-01-19

* 배당신고일자: 2026-02-03

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 비고: 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 40,000,000원을 인수하지 않습니다. 임대 관계는 미상으로 기재되어 있습니다.

2.4. 매각으로 인수되는 권리

* 물건명세서상 본 건 매각으로 소멸되지 않는 권리가 있습니다. 대지권의 목적인 토지에 말소되지 않고 인수되는 별도등기(을구 13번 지상권설정)가 금천구에 의해 2018년 11월 29일에 설정되어 있습니다. 이 지상권은 매각으로 인해 소멸되지 않으므로, 낙찰자가 인수해야 합니다.

3. 상권분석

3.1. 주변 시세 분석 (제한적 정보 기반)

제공된 최근 매매 JSON 정보는 주로 '다세대' 주택에 관한 것으로, 본 건의 '지식산업센터 내 기숙사' 용도와는 성격이 다릅니다. 따라서 직접적인 비교 분석에는 한계가 있습니다.

* 주변 다세대 주택 매매 사례 (2026년 5월):

* 대지면적 33.93㎡, 건물면적 69.55㎡(2002년 준공) 물건이 29,000만원에 거래되었습니다 (약 41.7만원/㎡).

* 대지면적 14.85㎡, 건물면적 29.89㎡(2016년 준공) 물건이 21,300만원에 거래되었습니다 (약 71.3만원/㎡).

* 대지면적 22.34㎡, 건물면적 33.87㎡(2018년 준공) 물건이 29,300만원에 거래되었습니다 (약 86.5만원/㎡).

3.2. 본 물건의 시세 분석

본 건은 2018년 준공된 에이스 하이엔드타워 클래식 지식산업센터 내 기숙사 유닛입니다. 건물 자체는 비교적 신축에 속합니다.

제공된 감정가 141,000,000원은 건물면적 51.80㎡ 기준으로 약 2,722,000원/㎡의 가격입니다. 이는 주변 다세대 주택의 시세(약 41.7만원~86.5만원/㎡)보다 현저히 높은 수준입니다. 이는 지식산업센터 내 유닛이 가지는 상업적 가치와 위치 프리미엄이 반영된 것으로 판단됩니다.

외부 시세 조사를 통해 유사 면적(약 50㎡)의 에이스 하이엔드타워 클래식 내 사무실/기숙사 유닛 매매가는 150,000,000원 ~ 200,000,000원 범위에서 형성되고 있음을 확인하였습니다. 이는 본 건의 감정가가 시장 가격 범주 내에 있음을 시사합니다.

3.3. 주변 시설 및 혐오시설

가산디지털단지는 다수의 IT 및 산업 기업들이 밀집한 지역으로, 상업 및 업무 시설이 잘 갖추어져 있습니다. 본 건 주변에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

4. 생활정보

4.1. 건물 내 설비

위생 설비, 급배수 설비, 냉난방 설비, 소방 설비, 승강기 설비, 주차 설비 등 일반적인 건물 이용에 필요한 제반 설비가 갖추어져 있습니다.

4.2. 주변 편의시설

본 건은 지식산업센터 밀집 지역에 위치하여 관련 편의시설 및 식당, 상가 등이 주변에 분포합니다. 가산동 주민센터가 인근에 위치하고 있어 행정적 편의도 일부 기대할 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 인수되는 지상권

가장 큰 리스크는 금천구청이 설정한 지상권(을구 13번)이 매각 후에도 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 지상권의 구체적인 내용(목적, 존속기간, 사용 범위 등)에 따라 건물 이용이나 대지 사용에 심각한 제약이 발생할 수 있습니다. 이에 대한 철저한 권리 분석 및 확인이 필수적입니다.

5.2. 유동화물건 및 공동담보

유동화물건 및 공동담보 물건으로, 권리 관계가 복잡할 수 있습니다.

5.3. 임차인 명도

현재 대항력 없는 임차인이 거주 중이나, 명도 절차가 필요할 수 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 최신식 지식산업센터 내에 위치하며, 주거 및 업무용으로 활용 가능한 장점을 가지고 있습니다. 가산디지털단지라는 입지적 이점을 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다. 다만, 매각으로 인해 인수되는 금천구의 지상권은 본 물건의 가치와 활용성에 매우 중대한 영향을 미칠 수 있는 결정적인 리스크 요인입니다. 지상권의 상세 내용을 면밀히 파악하고, 그에 따른 추가 비용이나 제약 사항을 반드시 고려해야 합니다.

7. 투자 포인트

* 가산디지털단지의 중심 입지: IT 및 첨단 산업의 중심지로 직주근접 수요가 풍부합니다.

* 현대적 건물: 2018년 준공된 현대적인 시설로 유지보수 비용 부담이 적습니다.

* 복합 용도 가능성: 기숙사뿐만 아니라 소규모 사무실 등으로도 활용 가능성이 있습니다.

* 안정적인 감정가: 감정가가 시장 시세 범위 내에서 합리적으로 책정된 것으로 보입니다.

8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 141,000,000원입니다. 임차인의 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다. 그러나 매각으로 인해 소멸되지 않는 금천구의 지상권 설정은 본 물건의 가치에 심각한 하방 압력으로 작용할 것입니다. 지상권의 구체적인 내용에 따라 부동산의 실질 가치가 크게 달라질 수 있습니다.

이러한 중대한 권리 인수 부담을 고려하여, 보수적인 접근이 필요합니다.

이에, 본 건에 대한 예상 입찰가는 감정가 대비 할인된 가격으로 고려하는 것이 합리적입니다. 인수되는 지상권의 영향을 감안할 때, 110,000,000원 ~ 120,000,000원 범위를 제안하며, 특히 110,000,000원 수준에서 신중하게 접근할 것을 권고합니다. 입찰 전 반드시 지상권에 대한 추가적인 법률 검토 및 현장 조사를 통해 정확한 가치를 판단하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.