나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3063 [1] 서울특별시 구로구 구로동 1277 우리유앤미아파트 제101동 제9층 제902호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다안 · 평가일 2026.01.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 구로구 구로동 소재, ‘구로구청’ 서측 인근에 위치하는 부동산(아파트)으로 주위는 아파트, 다세대주택, 학교 등이 분포하고 있으며 전반적인 주거환경은 양호함.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입 가능하고 인근 대중교통여건 등을 고려하였을 때, 전반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 펄근콘크리트평스라브지붕 18층 건물 내 제9층 제902호로서, 외 벽 : 모르타르 위 페인트 마감 등임. 창 호 : PVC샷시 등임.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생 급배수시설, 소화설비, 승강기설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

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인접 도로상태등

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토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역 , 도로(접합), 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역 (위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),건축선

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 구로구 구로동 1277번지에 위치한 우리유앤미아파트 제101동 제9층 제902호입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2026타경3063 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

해당 아파트는 2004년 11월 12일에 사용승인되었으며, 철근콘크리트구조로 총 18층 건물 중 9층에 해당합니다.

건물면적은 84.42㎡(약 25.53평)이며, 토지지분은 36.10㎡(약 10.92평)입니다.

감정가는 656,000,000원입니다.

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

특이사항으로는 유동화물건, 중복사건으로 분류되어 있습니다.

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 ‘구로구청’ 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위에는 아파트, 다세대주택, 학교 등이 분포하여 전반적으로 양호한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

차량의 진출입이 용이하며, 인근 대중교통 이용 여건을 고려했을 때 전반적인 교통 상황은 양호한 것으로 평가됩니다.

토지이용계획 상 도시지역, 제3종일반주거지역에 해당하며, 도로, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31. / 대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있으며, 건축선이 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2007년 10월 23일 접수된 국민은행 근저당(을4)입니다.

등기부등본상 모든 권리(신탁등기말소, 근저당, 가압류, 압류, 임의경매)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액은 615,920,244원입니다.

임차인 현황 상 인수할 보증금은 0원으로, 대항력 있는 임차인이나 인수해야 할 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본 아파트 단지(우리유앤미)는 216세대로 구성되어 있으며, 주변에 아파트와 다세대주택, 학교가 밀집된 안정적인 주거 지역입니다.

구로구청 인근에 위치하여 행정 및 편의시설 이용이 편리하며, 상업 시설 또한 적절히 분포하고 있을 것으로 예상됩니다.

제공된 정보에 따르면 '구로동'은 4급지로 분류되며, 거주 환경이 좋은 것으로 평가됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 1호선 구로역까지 도보 약 11분(762m) 거리로 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근성도 양호합니다.

* 교육: 인근에 서울구로초등학교(C등급), 구일중학교(B등급), 구현고등학교(A등급) 등이 분포하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있으며, 구로구청 인근으로 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주차: 총 223대의 주차 공간이 확보되어 있어 세대당 1.0대의 주차가 가능합니다. (참고: 제공된 자료 중 '지상주차대수: 2대', '지하주차대수: 5대'로 표기된 부분과 차이가 있어 현장 확인이 필요할 수 있습니다.)

6. 잠재적 리스크

* 유동화물건 및 중복사건: 경매 절차가 다소 복잡할 수 있으며, 관련 당사자 간의 추가적인 법적 쟁점이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 토지이용계획 제한: 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 인해 향후 건물 증축이나 토지 이용에 일부 제약이 따를 수 있습니다.

* 주차대수 정보 불일치: 제공된 주차대수 관련 정보 간에 일부 차이가 발견되어, 실제 주차 환경에 대한 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 구로구의 안정적인 주거 지역에 위치한 아파트로, 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이므로, 권리 인수 부담 없이 취득할 수 있다는 장점이 있습니다.

다만, 유동화물건 및 중복사건이라는 특수성과 토지이용계획상의 일부 제한 사항, 그리고 주차 정보의 불일치는 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

주변 시세와 감정가를 비교 분석 시, 적정 입찰가 산정을 위한 심층적인 분석이 요구됩니다.

주변에 별도의 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

8. 투자 포인트

* 권리 관계 명확: 모든 권리가 말소 예정으로, 낙찰 후 권리상 문제 발생 가능성이 낮습니다.

* 안정적인 입지: 서울 서남권의 주거 중심지로서의 입지적 가치를 유지하고 있습니다.

* 가격 경쟁력: 제공된 최근 매매 사례(소형 평수)와 비교했을 때, 본 물건(대형 평수)의 감정가가 시세 대비 합리적인 수준일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

시세 분석:

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 53.51㎡~59.45㎡(전용면적 추정)의 아파트 실거래가는 515,000,000원에서 587,000,000원 수준으로, 3.3㎡당 약 962만원에서 987만원의 시세를 형성하고 있습니다.

본 물건의 건물면적은 84.42㎡(약 25.53평, 공급면적 추정)이며, 이를 전용면적으로 환산 시 약 63㎡ 내외로 추정됩니다.

최근 거래된 소형 평수 아파트의 3.3㎡당 평균 시세(약 973만원)를 적용하여 환산하면, 본 물건의 적정 시가는 약 615,500,000원 수준으로 추정됩니다.

이는 감정가 656,000,000원 대비 낮은 수치로, 감정가가 시세 대비 높게 책정되었을 가능성을 시사합니다.

예상 입찰가:

현 시세 분석 결과와 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 본 건의 적정 입찰가는 630,000,000원 수준을 제안합니다.

이는 최근 매매 사례를 통해 추정한 시장 가치(약 6억 1천 5백만원)와 감정가(6억 5천 6백만원) 사이의 합리적인 범위에 해당하며, 보수적인 접근을 통해 낙찰 가능성을 높일 수 있는 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.