나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경100013 [1] 서울특별시 종로구 행촌동 210-178 3층 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2026.01.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

감정서 PDF 참조.

교통상황

감정서 PDF 참조.

건물의 구조

감정서 PDF 참조.

이용상태

감정서 PDF 참조.

설비내역

감정서 PDF 참조.

토지의 형상 및 이용상태

감정서 PDF 참조.

인접 도로상태등

감정서 PDF 참조.

토지이용계획 및 제한상태

감정서 PDF 참조.

공부와의 차이

감정서 PDF 참조.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

감정서 PDF 참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2026타경100013 (1)

소재지: 서울특별시 종로구 행촌동 210-178 (3층)

용도: 다세대주택

감정가: 432,000,000원

토지면적: 13.70㎡ (약 4.14평)

건물면적: 39.28㎡ (약 11.88평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: (OOOOOOOOOO

2. 입지조건

대상 물건은 서울특별시 종로구 행촌동에 위치하고 있으며, 감정평가서에 따르면 주변 환경, 교통 상황, 건물 구조, 이용 상태, 설비 내역, 토지의 형상 및 이용 상태, 인접 도로 상태, 토지이용계획 및 제한 상태, 공부와의 차이, 기타 참고사항 등은 감정서 PDF를 참조해야 합니다.

신 주소 체계로는 서울특별시 종로구 사직로1라길 2-9 (행촌동)입니다.

주변 교통 상황에 대한 구체적인 정보는 감정서 PDF를 참조해야 합니다.

3. 권리분석

집합건물 등기부 요약 정보에 따르면, 현재 소유권은 정묘순에서 안호성으로 이전되었으며, 여러 건의 근저당이 설정되어 있었습니다.

주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 등기구분: 갑1, 접수일자: 1998-03-06, 권리종류: 소유권이전, 권리자: 정묘순

* 등기구분: 갑2, 접수일자: 2012-01-20, 권리종류: 소유권이전, 권리자: 안호성 (협의분할에 의한 상속)

* 등기구분: 을9, 접수일자: 2016-01-20, 권리종류: 근저당, 권리자: 서울축산업협동조합, 권리금액: 92,400,000원

* 등기구분: 을11, 접수일자: 2019-07-05, 권리종류: 근저당, 권리자: 주식회사씨앤제이에셋대부, 권리금액: 105,000,000원

* 등기구분: 을13, 접수일자: 2021-07-19, 권리종류: 근저당, 권리자: 주식회사씨앤제이에셋대부, 권리금액: 22,500,000원

* 등기구분: 을14, 접수일자: 2021-09-27, 권리종류: 근저당, 권리자: 주식회사씨앤제이에셋대부, 권리금액: 52,500,000원

* 등기구분: 을15, 접수일자: 2022-07-18, 권리종류: 근저당, 권리자: 주식회사씨앤제이에셋대부, 권리금액: 45,000,000원

* 등기구분: 갑3, 접수일자: 2026-01-06, 권리종류: 임의경매, 권리자: 주식회사씨앤제이에셋대부, 권리금액: 19,471,232원

말소기준권리는 2016년 1월 20일에 접수된 서울축산업협동조합의 근저당(을9)입니다.

위 말소기준권리보다 늦게 등기된 근저당 및 임의경매 개시결정은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 317,400,000원입니다.

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원이므로, 임차인으로 인한 추가 인수 부담은 없습니다.

물건명세서 참고사항에 따르면, 작성일은 2026년 9월 7일이며, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권 개요가 기재되어 있으나 비고란에 별도 상세 내용이 없습니다. 이는 잠재적인 인수 부담이 될 수 있으므로 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

제공된 최근 매매 JSON 정보를 분석한 결과, 행촌동 일대의 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

* 2026년 3월 10일 거래된 1-124번지, 2001년 건축, 34.42㎡(약 10.41평) 물건이 34,000만원에 거래되었습니다. (평당 약 987.8만원)

* 2026년 6월 6일 거래된 210-365번지, 1999년 건축, 47.01㎡(약 14.22평) 물건이 42,000만원에 거래되었습니다. (평당 약 893.4만원)

* 2026년 6월 6일 거래된 210-141번지, 1997년 건축, 43.74㎡(약 13.23평) 물건이 43,000만원에 거래되었습니다. (평당 약 983.1만원)

대상 물건은 210-178번지로, 면적은 39.28㎡(약 11.88평), 건물 연식은 1994년입니다.

최근 매매 사례들을 고려할 때, 평당 약 900만원에서 1,000만원 수준의 시세가 형성된 것으로 보입니다.

이에 따라 대상 물건(39.28㎡)의 현 시세는 약 35,000만원에서 39,000만원 범위로 추정됩니다.

감정가 43,200만원은 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

구글 검색을 통해 확인된 주변 시설은 다음과 같습니다.

* 교통: 지하철 3호선 경복궁역, 5호선 광화문역 등을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 교육: 서울정부청사, 서울교육대학교 부속초등학교, 서울여자상업고등학교 등이 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 경복궁, 국립고궁박물관 등 문화시설과 서울대학교병원, 각종 관공서가 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 주변 환경: 행촌동은 비교적 조용한 주거 지역으로, 주택가 밀집 지역에 속합니다. 혐오 시설에 대한 특별한 정보는 검색되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 정비구역 지정: 대상 물건이 위치한 지역이 정비구역으로 지정되어 있다는 점은 향후 재개발 및 개발 가능성을 시사하지만, 사업 진행 시기 및 방식에 따라 불확실성이 존재할 수 있습니다.

* 지상권 존재 가능성: 등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용이 없어 인수 부담 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 도심의 종로구 행촌동에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

권리관계는 비교적 명확하여 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정이며, 임차인으로 인한 인수 부담도 없습니다.

그러나 건물 연식이 오래되었고(1994년 준공), 감정가가 최근 시세 대비 높게 책정된 점은 주의가 필요합니다.

특히, 정비구역 지정 및 미확인된 지상권의 존재 가능성은 추가적인 분석과 신중한 접근을 요구합니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 도심 입지: 서울의 중심부 종로구에 위치하여 직주근접성이 뛰어나며, 향후 개발 가능성이 있는 지역입니다.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 소멸 예정이며, 인수할 임차인이 없어 권리 분석이 비교적 단순합니다.

* 정비구역의 잠재력: 정비구역 지정으로 인한 향후 재개발 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 대상 물건의 현재 시세는 약 35,000만원에서 39,000만원 수준으로 추정됩니다.

감정가 43,200만원은 시장 가격보다 다소 높게 형성되어 있으며, 건물 연식 및 잠재적 리스크(정비구역, 지상권)를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 시장 시세와 감정가, 권리관계, 잠재적 위험 요소 등을 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가는 약 330,000,000원 ~ 370,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

(참고: 본 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 산출되었으며, 현장 조사 및 추가적인 법률 검토를 통해 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.