나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3059 [1] 서울특별시 양천구 신정동 989-15 삼정도나빌 제2층 제203호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

1.1. 1.소재지

서울특별시 양천구 신정동 989-15 삼정도나빌 제2층 제203호

1.1. 2.물건 종류 및 용도

구분: 집합건물

공부상 용도: 제2종근린생활시설, 다세대주택 (JSON 정보 기반)

현황 용도: 공부상 ‘사무실’이나 현황 주거용으로 이용 중 (물건명세서 참고사항)

1.1. 3.면적 정보

토지면적: 21.30㎡ (약 6.44평)

토지지분: 21.3㎡ (약 6.44평)

건물면적: 36.06㎡ (약 10.91평)

건물지분: 36.06㎡ (약 10.91평)

1.1. 4.감정가

253,000,000원

1.2. 입지조건

1.2. 1.주변 교통

목동역에서 도보 약 6분 거리에 위치하며, 약 3분 거리에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

1.2. 2.주변 환경 및 편의시설

해당 물건은 조용한 주택가에 위치하고 있습니다. 인근에 공원, 이마트, 현대백화점 등 다양한 편의시설과 생활 인프라가 잘 갖추어져 있으며, 주변 목동 아파트 단지의 인프라를 함께 누릴 수 있다는 장점이 있습니다.

1.2. 3.주변 혐오시설

과거 양천구 목동 지역에 쓰레기 소각장(양천자원회수시설) 등이 건립되어 주민 반발이 있었던 사례가 있습니다. 본 물건지와 직접적인 연관성은 명확히 확인되지 않으나, 해당 지역의 생활환경에 영향을 미칠 수 있는 잠재적 요인으로 고려할 필요가 있습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.말소기준권리

을구 3번 근저당권 (주택임차권) 박상문 (2025-04-24 접수) 이전의 갑구 3번 가압류 (신한은행, 2023-11-09 접수)가 말소기준권리입니다.

1.3. 2.등기부상 권리 분석 (소멸 및 인수 권리)

등기부상 권리 중 갑구 1번 소유권보존, 갑구 2번 공유자전원지분전부이전, 갑구 3번 가압류, 갑구 4번 압류, 갑구 5번 압류, 갑구 6번 강제경매는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

을구 3번 주택임차권 (박상문)은 인수되는 권리입니다.

1.3. 3.임차인 현황 (박상문)

성명: 박

보증금: 252,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020-11-19

확정일자: 2020-10-19

대항력: 있음

인수 여부: 매수인에게 대항할 수 있는 임차인으로, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1.업종 현황 및 시장성

공부상 제2종근린생활시설 및 다세대주택이나, 현황은 주거용으로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 주변으로 주거 단지 및 근린 상업 시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있으나, 본 물건의 주된 용도는 주거용으로 활용되는 것으로 보입니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.주거 및 생활 편의

조용한 주택가에 위치하며, 목동역 및 버스정류장 접근성이 뛰어나 대중교통 이용이 편리합니다. 인근의 대형마트, 백화점, 공원 등 다양한 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.대항력 있는 임차인 인수

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 박상문 씨의 보증금 252,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 낙찰가 외 추가적으로 부담해야 할 금액이므로, 총 실투자금액 산정 시 반드시 고려해야 합니다.

1.6. 2.공부상 용도와 현황 용도 불일치

공부상 용도는 ‘사무실’로 되어 있으나, 현황은 주거용으로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 이는 추후 건물 활용이나 재산권 행사에 있어 행정적인 문제나 제약이 발생할 가능성이 있습니다.

1.6. 3.주변 환경 요인 (혐오시설 등)

양천구 지역에 과거 쓰레기 소각장 등이 위치한 이력이 있어, 이에 따른 환경적 요인을 잠재적 리스크로 고려할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 교통 여건: 목동역 도보 이용 가능 및 버스 정류장 인접.

* 잘 갖춰진 생활 인프라: 이마트, 백화점, 공원 등 편의시설 이용 용이.

* 상대적으로 낮은 감정가 대비 높은 임차 보증금: 본 물건은 임차 보증금(252,000,000원)이 감정가(253,000,000원)와 거의 동일하여, 인수 보증금을 제외한 낙찰가의 적정성 여부가 중요합니다.

1.8. 예상 입찰가

인수 보증금을 제외하고 입찰가를 산정하는 원칙에 따라, 감정가에서 인수 보증금을 차감한 금액을 기준으로 산정합니다.

253,000,000원 (감정가) - 252,000,000원 (인수 보증금) = 1,000,000원

따라서 예상 입찰가는 1,000,000원으로 산정됩니다.

단, 이는 산술적 계산이며, 실제 입찰 시에는 해당 물건의 가치, 권리 분석, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중한 판단이 필요합니다. 본 물건은 인수 보증금 252,000,000원이 추가로 발생하므로, 총 매수 비용은 낙찰가 + 252,000,000원이 됩니다.

1.9. 종합 의견

본 물건은 목동역 인근의 우수한 입지와 편리한 교통, 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있다는 장점이 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 252,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 큰 부담이 존재하며, 공부상 용도와 현황 용도의 불일치 또한 잠재적 리스크 요인입니다. 또한, 주변 지역의 과거 혐오시설 설치 이력도 고려해야 합니다. 임차 보증금으로 인해 실질적인 매수인의 추가 부담이 크므로, 이에 대한 충분한 검토와 함께 신중한 접근이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.