나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3061 [1] 서울특별시 강서구 방화동 862 마곡한숲대림아파트 제101동 제2층 제204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경원 · 평가일 2026.01.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 '서울정곡초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주변은 동측으로 서울시물재생시설공단 서남센터가 소재하며, 인근으로 학교, 대단위 아파트단지, 단독주택, 다세대주택 및 로변을 따라 각종 주상용건물, 근린생활시설 등이 소재하는 지역 으로 제반환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 서측으로 방화역(5호선) 및 인근에 시내버스정류장이 소재하 여 교통상황 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트벽식조 박공스라브지붕 15층 내 제2층 제204호로서, 사용승인일: 1999.08.16. 외벽: 몰탈위 페인팅 마감. 창호: 샷시창호임.

이용상태

아파트: 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인 못하였으며, 건축물현황도상 방3, 욕실및화장실1, 거실1, 주방/식당1, 현관, 발코니 등으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기, 화재탐지기, 소화전설비 및 도시가스에 의한 난방 및 온수설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 부정형 광평수의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측, 남측으로 소로, 북측, 동측으로 세로(가)와 각각 접하며 단지내 도로상태 양호 하고 외부 공도와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합), 가축사육제한구역(지 역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항 시설법>, 상대보호구역(강서교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대 보호구역(강서교육청 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위 탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강) 폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지 거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20. ~2026.12.31),건축선(2019-04-03)임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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2. 입지조건

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* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 '서울정곡초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 동측으로 서울시물재생시설공단 서남센터가 소재합니다. 주변으로는 동 학교, 대규모 아파트 단지, 단독주택, 다세대주택 및 로변을 따라 각종 주상용 건물, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 환경은 보통입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 서측으로 지하철 5호선 방화역 및 인근에 시내버스정류장이 소재하여 교통상황은 양호한 편입니다.

* 인접 도로상태: 본건 서측, 남측으로 소로, 북측, 동측으로 세로(가)와 각각 접하며 단지 내 도로상태 양호하고 외부 공도와 연결됩니다.

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3. 권리분석

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* 말소기준권리: 2010년 4월 8일 접수된 한국스탠다드제일은행의 근저당권 (을5, 36,000,000원) 입니다.

* 인수되는 권리: 상기 말소기준권리보다 후순위로 등기된 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정이며, 인수되는 권리는 없습니다. (물건 명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 지상권으로 기재되어 있으나, 상세 내용은 비어 있습니다.)

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 170,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2012년 6월 29일

* 확정일자: 2012년 6월 29일

* 배당신고일자: 2026년 3월 4일

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없어 보증금 반환 의무가 낙찰자에게 인수되지 않습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부채권 총액: 596,618,755원

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4. 상권분석

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본 물건은 대규모 아파트 단지 내에 위치하며, 인근에 학교와 다양한 상업시설 및 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 주거지로서의 기본적인 상업 기능을 충분히 확보하고 있습니다.

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5. 생활정보

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* 주변 편의시설: 서울정곡초등학교를 비롯한 교육시설이 인접해 있으며, 각종 상업시설, 은행, 병원 등이 가까이 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 주거 환경: 본 물건이 속한 마곡한숲대림아파트는 1999년 8월 16일에 사용승인되었으며, 총 206세대, 3개 동으로 이루어져 있습니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 부대시설이 있습니다.

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6. 잠재적 리스크

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* 토지이용계획 및 제한상태:

* 본 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역에 속합니다.

* 공항과 관련하여 중요시설물보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m)으로 지정되어 있습니다.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역 및 절대보호구역(강서교육청 확인 요망), 과밀억제권역, (한강) 폐기물매립시설 설치제한지역에 해당됩니다.

* 외국인 등 토지거래 계약 허가구역(지정 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 및 아파트 거래 허가구역(기간: 2025.10.20. ~2026.12.31)으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

* 건축선이 지정되어 있습니다.

* 혐오시설 정보: 주변에 즉각적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 공항 관련 제한구역 지정 등으로 인해 항공기 소음이나 고도 제한 등의 간접적인 영향이 있을 수 있습니다.

* 기타: 본 물건은 유동화물건 및 중복사건으로, 경매 진행 과정에서 일반 물건과 다른 특이사항이 발생할 가능성이 있습니다.

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7. 종합 의견

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본 물건은 서울 강서구 방화동에 위치한 아파트로, 지하철 5호선 방화역 이용이 편리하고 주변 생활 인프라가 잘 갖추어져 있어 주거 가치가 높습니다. 권리관계는 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸될 예정이며, 인수되는 임차 보증금도 없어 권리분석상 명확합니다. 공항 관련 제한구역 등의 특이사항이 존재하나, 이는 실거주 목적이나 장기적인 관점에서 투자할 만한 가치를 지닌다고 판단됩니다.

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8. 투자 포인트

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* 교통 요지: 지하철 5호선 방화역 역세권에 위치하여 서울 도심 및 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다.

* 생활 편의성: 아파트 단지 인근에 초등학교 및 다양한 근린생활시설, 상업시설 등이 밀집해 있어 주거 편의성이 높습니다.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸되며, 인수할 임차보증금이 없어 권리 분석이 깔끔합니다.

* 향후 시세 상승 잠재력: 신축 아파트 단지들이 개발되고 있는 마곡지구와 인접해 있어, 장기적인 관점에서 시세 상승을 기대해볼 수 있습니다.

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9. 예상 입찰가

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570,000,000 원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.