나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104736 [1] 서울특별시 동작구 사당동 274-10 다중주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이블 · 평가일 2026.01.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 사당동 소재 '남성역' 남동측 인근에 위치하며, 주위환경은 단독 주택, 다가구주택 및 근린생활시설 등의 혼재하는 지역으로 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 본건 인근에 노선버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 인접필지 및 인접도로 대비 대체로 평지인 세장형의 토지로서, 다중주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하며, 이 도로를 통하여 인근지역으로의 연계가 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약에관한허 가구역(2025-10-15)((대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.))임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 일련번호 2(건물)는 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 건물로서, (사용승인일 : 2021.07.09) 외벽 : 석재 붙임 마감 등 내벽 : 벽지도배, 페인팅 및 타일붙임 마감 등 창호 : 하이샷시 창호 마감 등.

이용상태

1층 : 근린생활시설 등으로 이용중임. 2층 ~ 4층 : 다중주택으로 이용중임. 옥탑1층 : 다락등으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수 설비 및 도시가스보일러에 의한 난방설비 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

본건 일련번호 2(건물)의 1층은 일반건축물대장상 면적과 등기사항전부증명서상 면적 및 귀 법원의 평가명령서상의 면적이 상이하나, 현황과 일치하는 일반건축물대장상 면적을 기준으 로 감정평가하였으니, 경매 진행 시 참고하시기 바람. (52.56㎡)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없음.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104736 (1)

소재지: 서울특별시 동작구 사당동 274-10 (신주소: 서울특별시 동작구 사당로16나길 5)

용도: 다중주택 (1층 근린생활시설 포함)

감정가: 1,883,076,520원 (약 18억 8천 3백만원)

토지면적: 99.00㎡ (약 29.9평)

건물면적: 223.28㎡ (약 67.5평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사 (농OOOOOOO)

건축년도: 2021년 7월

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 동작구 사당동 소재 '남성역' 남동측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

교통 여건으로는 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(남성역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하여 외부 지역으로의 연계성이 양호합니다.

토지이용계획으로는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)이며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 농업협동조합자산관리회사입니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2020년 9월 23일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(7억 8천만원)입니다.

이후 접수된 근저당, 임의경매 개시결정, 압류 등은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

건물등기부상 등재된 주택임차권(배윤영, 김지인, 이소영) 역시 말소기준권리보다 후순위이며, 매각으로 소멸될 예정입니다.

제시된 임차인 현황을 분석한 결과, 모든 임차인은 대항력이 없습니다.

따라서 낙찰자가 인수하는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

주요 임차인 현황:

* 구 (보증금 1억 3천만원, 전입 2024.09.19, 확정 2024.08.26, 배당신고 2026.03.31, 대항력 없음)

* 김 (보증금 1억 4천만원, 전입 2022.12.16, 확정 2022.11.18, 배당신고 2025.06.11, 대항력 없음)

* 배 (보증금 7천만원, 전입 2022.01.18, 확정 2022.01.18, 배당신고 2025.07.07, 대항력 없음)

* 신 (보증금 0원, 전입 2023.01.17, 확정 -, 배당신고 -, 대항력 없음) - 보증금 0원, 차임 0원.

* 이 (보증금 1억 3천만원, 차임 8만원, 전입 2023.01.17, 확정 2022.12.19, 배당신고 2026.02.19, 대항력 없음)

* 이 (보증금 2억원, 전입 2025.03.07, 확정 2025.03.07, 배당신고 2026.01.23, 대항력 없음)

* 이 (보증금 1억 7천만원, 전입 2023.04.28, 확정 2023.03.28, 배당신고 2026.02.25, 대항력 없음)

* 이 (보증금 0원, 전입 2024.06.14, 확정 -, 배당신고 -, 대항력 없음) - 보증금 0원, 차임 0원.

* 장 (보증금 1억 3천만원, 전입 2023.06.16, 확정 2023.05.18, 배당신고 2026.03.26, 대항력 없음)

* 정 (보증금 1억 5천만원, 전입 2024.10.28, 확정 2024.10.21, 배당신고 2026.02.13, 대항력 없음)

* 최 (보증금 1억원, 전입 2021.09.27, 확정 2021.09.27, 배당신고 2026.01.30, 대항력 없음)

* 한 (보증금 1억원, 전입 2021.08.30, 확정 2021.08.30, 배당신고 2026.03.03, 대항력 없음)

주의사항: 건물 1층의 일반건축물대장상 면적과 등기사항전부증명서 및 법원의 평가명령서상 면적이 상이하나, 현황과 일치하는 일반건축물대장상 면적(52.56㎡)을 기준으로 감정평가되었으므로 경매 진행 시 참고하시기 바랍니다.

1.3. 상권분석

본건은 '남성역' 인근에 위치하며, 주위는 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

인근에 지하철역과 버스정류장이 있어 유동인구가 비교적 많을 것으로 예상되며, 상권 활성화 가능성이 있습니다.

다중주택 및 근린생활시설로 이용 중이므로, 임대수익 창출이 가능한 상권입니다.

주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보를 분석한 결과, 거래가액은 2억 8천만원(49.22㎡)부터 8억 2천만원(115.11㎡)까지 다양하게 형성되어 있습니다.

최근 거래 사례(2026년 7월)에서 3.3㎡당 약 570만원 ~ 960만원의 거래 가격을 보였으나, 본건은 2021년에 신축된 건물로 최신 시설을 갖추고 있어 비교 대상 건물보다 높은 가치를 가질 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

본건 인근에 지하철 7호선 남성역이 위치하여 서울 시내 접근성이 우수합니다.

주변에 각종 편의시설(마트, 병원, 은행 등) 및 상업시설이 분포하고 있어 생활 편의성이 높습니다.

다중주택 용도로 인해 다수의 가구에 임대 수익을 기대할 수 있으며, 1층 근린생활시설은 추가적인 임대 수익원 또는 자체 활용이 가능합니다.

주거 지역 내 위치하여 조용하고 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

건물 1층의 면적 차이 (일반건축물대장 vs 등기부등본)에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 용도지역 상 추가적인 고층 건축이나 대규모 증축에는 제한이 있을 수 있습니다.

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 토지 거래 시 관련 규제를 받을 수 있습니다.

다수의 임차인이 존재하며, 비록 대항력은 없으나 명도 과정에서 예상치 못한 시간 또는 비용이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

2021년 신축 건물로 비교적 새것이지만, 향후 유지보수 및 관리 비용을 고려해야 합니다.

주변 지역에 대한 혐오시설 검색 결과, 본건과 직접적으로 연관되거나 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 동작구 사당동에 위치한 신축(2021년) 다중주택으로, 역세권 입지, 편리한 교통 및 생활 환경을 갖추고 있습니다.

권리 관계가 비교적 명확하며, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 예정이어서 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다.

신축 건물이라는 점과 다중주택으로서의 임대 수익 창출 가능성이 높은 점이 강점입니다.

다만, 건물 면적 표기 차이, 토지거래허가구역 지정 등 일부 확인 및 고려사항이 존재합니다.

전반적으로 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

최신 건축 연도 (2021년)로 인한 높은 자산 가치 및 낮은 초기 유지보수 비용.

남성역 역세권 입지로 인한 우수한 접근성 및 임대 수요 확보 용이성.

다중주택 및 근린생활시설 복합 용도로 인한 다양한 수익 창출 가능성.

권리 관계가 깨끗하여 낙찰자의 인수 부담이 최소화됨.

주변 시세 대비 신축 건물의 가치를 고려할 때 시세 차익 기대.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 1,883,076,520원

본건은 2021년 신축된 건물로, 주변의 노후된 연립/다세대 주택 시세보다 높은 가치를 지닙니다.

최근(2026년 7월) 주변 다세대/연립 주택의 3.3㎡당 매매가가 약 570만원에서 960만원 사이로 형성되어 있으나, 본건의 신축 연식과 다중주택으로서의 수익성을 고려할 때 더 높은 가격 산정이 가능합니다.

신축 건물임을 감안하여 감정가 대비 100% ~ 110% 수준의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

이에 따라 예상 입찰가는 약 1,883,000,000원 ~ 2,071,000,000원 범위로 추정됩니다.

보다 적극적인 투자를 고려한다면, 약 2,000,000,000원 (20억원) 내외에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.