나이스옥션 법원경매 광주 2024타경6876 [1] 전라남도 나주시 남평읍 수원리 245 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 조은

토지감정요항표

위치 및 주위환경

전라남도 나주시 남평읍 수원리 소재 마당거리마을 내에 위치하며 주위는 지방도변 농촌지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 대중교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

2필지 일단의 유사사다리형 토지로서 비닐하우스 설치된 주거나지임.

인접 도로상태

남서측으로 폭 약 2-3m 콘크리트포장 구거도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 : 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(저촉),
가축사육제한구역(모든가축제한구역)임.

기호2 : 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역,
가축사육제한구역(모든가축제한구역)임.

제시목록 외의 물건

-본건 지상에 "지적 및 건물개황도"에 도시한 바와 같이 제시외건물이 소재하여 개략적 실측사정으로 평가하오니 경매절차 진행시 소유관계 및 일괄경매 여부를 확인하시기 바랍니다.

-기호1 지상 관정 2식은 제시외공작물로 평가하오니 경매절차 진행시 소유관계 및 일괄경매 여부를 확인하시기 바랍니다.

-기호1 지상 향나무, 광나무, 능소화, 감나무, 밤나무, 두충나무, 사철나무 등 수목은 토지에 포함평가하되 그 가액을 구분하여 병기하오니 경매절차 진행시 소유관계 및 일괄경매 여부를 확인하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-본건 지상 비닐하우스 기호 ㄱ-ㄷ은 일부가 월경하여 인접한 타인토지를 점유중인 것으로 목측되나 정확하게는 측량을 요함.

-인접한 타인토지 수원리 239-2 소재 비닐하우스가 월경하여 본건 토지를 일부 점유중인 것으로 목측되나 정확하게는 측량을 요함.

-기호1,2 토지는 경계구획 없이 일체로 이용중인 바, 일단지로 평가하였음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 ㄱ-ㄹ 철파이프조 비닐하우스임.
기호 ㅁ 경량철골조 판넬지붕 단층 구조로서,
내외벽 : 판넬잇기
창호: 샷시창호임.

이용상태

기호 ㄱ-ㄹ : 농업용 비닐하우스로 이용중임.
기호 ㅁ : 농막임.

설비내역

-

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

공히 미등기건물임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 수목 매각 포함.
-지상소재 비닐하우스 4동, 농막, 관정 2식 매각 제외.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 기본사항

사건번호: 광주지방법원 2024타경6876 (1)

소재지: 전라남도 나주시 남평읍 수원리 245

용도: 전

감정가: 919,190,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 무등새마을금고 (등기부요약 근거)

2.2. 면적

토지면적: 3640.00㎡ (약 1101평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2.3. 매각대상

토지매각 (일괄매각. 제시외 수목 포함)

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

전라남도 나주시 남평읍 수원리 소재 마당거리마을 내에 위치하며, 주위는 지방도변 농촌지대임.

3.2. 교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 대중교통 여건은 보통 수준임.

3.3. 형태 및 이용상태

2필지 일단의 유사사다리형 토지로서, 현재 비닐하우스가 설치된 주거나지로 이용 중임.

3.4. 인접 도로상태

남서측으로 폭 약 2-3m의 콘크리트포장 구거도로가 개설되어 있음.

3.5. 토지이용계획 및 제한상태

기호 1 : 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역(모든가축제한구역)

기호 2 : 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(모든가축제한구역)

4. 권리분석

4.1. 등기부현황

말소기준권리: 2021년 07월 23일자 엠씨아이대부주식회사 근저당권 (을3)

총 채무액: 720,000,000원 (을3: 600,000,000원, 을5: 120,000,000원)

매각으로 인해 소멸되는 권리: 을3, 을4, 을5, 갑20, 갑21, 을4-1, 을5-2, 을3-2 권리들.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권은 말소 예정)

4.2. 임차인현황

임차인: 정선호

보증금: 5,000,000원

차임: 0원

배당신고일자: 2024-10-21

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

5. 상권분석

5.1. 주변 상업시설

본건은 농촌지대 내 마을에 위치하여 주변에 대규모 상업시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 편의시설이 존재할 것으로 예상됨. 구체적인 상권 형성은 미미한 수준임.

5.2. 혐오시설 유무

주변 지역 조사 결과, 일반적으로 혐오시설로 간주될 만한 시설은 인접해 있지 않음.

6. 생활정보

6.1. 주거환경

마당거리마을 내에 위치한 전으로, 농업 활동 및 전원생활을 위한 환경을 갖추고 있음.

6.2. 교통 및 접근성

지방도와 인접하여 차량으로의 접근은 용이하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있음.

6.3. 주변 편의시설

가까운 읍면 소재지에 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 관공서 등) 이용 가능.

7. 잠재적 리스크

7.1. 토지 이용 및 경계 문제

* 본건 지상 비닐하우스 3동이 일부 인접지를 점유하고 있을 가능성이 목측됨. (정확한 측량 필요)

* 인접지(수원리 239-2번지) 소재 비닐하우스가 본건 토지를 일부 점유하고 있을 가능성이 목측됨. (정확한 측량 필요)

* 이로 인한 경계 분쟁 발생 가능성이 있음.

7.2. 매각 제외 물건

* 지상 비닐하우스 4동, 농막, 관정 2식은 매각에서 제외되므로, 이에 대한 권리 및 철거 등에 대한 확인이 필요함.

7.3. 제시외 수목

* 제시외 수목(향나무, 광나무, 능소화, 감나무, 밤나무, 두충나무, 사철나무 등)은 토지에 포함하여 평가되었으나, 소유권 및 일괄 경매 여부에 대한 확인이 필요함.

7.4. 건물 상태

* 본건 지상 비닐하우스 및 농막은 공부상 미등기 건물임.

7.5. 높은 채무 총액

* 근저당권 등을 포함한 총 채무액이 9억 원대에 달하여, 경매 낙찰 시 채무 승계는 없으나, 낙찰가의 적정성에 대한 신중한 판단이 요구됨.

8. 종합 의견

본건은 전라남도 나주시 남평읍 농촌지대에 위치한 전으로, 도시지역 내 제1종일반주거지역으로 용도 지정되어 있어 잠재적 개발 가치를 지니고 있음. 감정가는 약 9.19억 원으로, 토지 면적 대비 적정 수준으로 평가되었음. 등기부상 총 채무액은 약 7.2억 원으로, 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정임.

다만, 본건 토지에는 비닐하우스, 농막, 관정 등 다수의 제시외 물건이 소재하며, 이 중 비닐하우스, 농막, 관정은 매각에서 제외되므로 철거 및 인도명령 대상이 될 수 있음. 또한, 토지 경계에 대한 월경(점유) 문제가 제기되어 있어 측량 및 추가 확인이 필수적이며, 이에 따른 분쟁 발생 가능성이 잠재적 리스크로 작용할 수 있음. 제시외 수목은 매각 포함되나 별도 확인이 필요함.

9. 투자 포인트

* 도시지역 내 제1종일반주거지역으로 용도 지정되어 있어 향후 주거용 개발 가능성 존재.

* 넓은 토지 면적은 다양한 활용 방안 모색 가능.

* 경매 절차를 통해 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 기회 모색.

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 919,190,000원임. 제시된 정보에 따르면 인수할 권리는 없으며, 제시외 건물 중 비닐하우스, 농막, 관정은 매각에서 제외됨. 토지 경계 침범 문제 및 제시외 수목의 매각 포함 여부 등 잠재적 리스크를 고려할 때, 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 주변 시세 및 상세 현장 조사를 통한 면밀한 분석 후 결정하는 것이 바람직함. 잠재적 리스크 해소 방안 및 투자 수익률을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.