나이스옥션 법원경매 광주 2024타경7893 [2] 전라남도 나주시 남평읍 남석리 924-20 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 토우

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 남평읍 남석리 소재 "중남마을" 북서측 인근[일련번호 1) - 4)] 및 남동측 인근[일련번호 5), 6)]에 위치하며, 주위는 순수 농경지대임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량출입이 가능하며, 대중교통수단 이용은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1) - 3) 세장형 평지이며, 답임.
일련번호 4) 가장형 평지이며, 답임.
일련번호 5), 6) 부정형 평지이며, 전임.

인접 도로상태

일련번호 1), 2) 북동측으로 노폭 약 4m의 콘크리트 포장도로에 접함.
일련번호 3) 남서측으로 노폭 약 4m의 콘크리트 포장도로에 접함.
일련번호 4) 남측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로에 접함.
일련번호 5) 북측으로 노폰 약 3m의 콘크리트 포장도로에 접함.
일련번호 6) 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) - 3) 농림지역(2023-04-20)(농림지역), 가축사육제한구역(모든가축제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>임.
일련번호 4) 농림지역(2023-04-20)(농림지역), 가축사육제한구역(200m제한구역_그밖의 가축)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든가축제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>임.
일련번호 5) 보전관리지역(2023-04-20)(보전관리지역),생산관리지역(2023-04-20)(생산관리지역), 가축사육제한구역(200m제한구역_그밖의 가축)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(상대구역)<교육환경 보호에 관한 법률>임.
일련번호 6) 생산관리지역(2023-04-20)(생산관리지역), 가축사육제한구역(200m제한구역_그밖의 가축)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(상대구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 소하천예정지(2019-01-30)(남석천)<소하천정비법>임.

제시목록 외의 물건

본건 토지 일련번호 5) 일부 지상 및 인접지(887-1번지) 경계상에 이동이 가능한 컨테이너 1동이 소재함.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 미반환)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경7893 (2)

소재지: 전라남도 나주시 남평읍 남석리 924-20

용도: 답

감정가: 60,325,000원

토지면적: 635.00㎡ (약 192.11평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOOOOOOO (농협은행으로 추정)

1.2. 물건 상세 정보

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지 지분: 635㎡ (전체 토지 면적)

건물 지분: 0㎡

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 농지취득자격증명, 공동담보

주의사항: 농지취득자격증명 필요 (미제출 시 보증금 미반환)

특수물건정보: 농지취득자격증명, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 전라남도 나주시 남평읍 남석리 소재 "중남마을" 북서측 인근 및 남동측 인근에 위치하며, 주위는 순수 농경지대입니다.

2.2. 교통 상황

본건 및 본건 인근까지 차량 출입이 가능하며, 대중교통 수단 이용은 보통입니다.

2.3. 도로 상태

일련번호 1), 2): 북동측으로 노폭 약 4m의 콘크리트 포장도로에 접함.

일련번호 3): 남서측으로 노폭 약 4m의 콘크리트 포장도로에 접함.

일련번호 4): 남측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로에 접함.

일련번호 5): 북측으로 노폭 약 3m의 콘크리트 포장도로에 접함.

일련번호 6): 맹지임.

2.4. 토지 이용 현황

일련번호 1) - 3): 세장형 평지이며, 답입니다.

일련번호 4): 가장형 평지이며, 답입니다.

일련번호 5), 6): 부정형 평지이며, 전입니다.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

일련번호 1) - 3): 농림지역, 가축사육제한구역(모든가축제한구역), 농업진흥구역입니다.

일련번호 4): 농림지역, 가축사육제한구역(200m제한구역_그밖의 가축, 모든가축제한구역), 농업진흥구역입니다.

일련번호 5): 보전관리지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역(200m제한구역_그밖의 가축), 상대보호구역입니다.

일련번호 6): 생산관리지역, 가축사육제한구역(200m제한구역_그밖의 가축), 상대보호구역, 소하천예정지(남석천)입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을2 근저당권 (접수일자: 2019-05-22)

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

3.3. 등기부 요약

갑1: 공유자 전원의 지분 전부 이전 (접수일자: 1988-07-04)

갑2: 소유권 이전 (접수일자: 2016-03-07, 권리자: 농업회사법인주식회사중남)

을2: 근저당권 (접수일자: 2019-05-22, 권리자: 농협은행주식회사, 권리금액: 351,600,000원, 말소기준권리)

을4: 근저당권 (접수일자: 2021-08-11, 권리자: 농협은행주식회사, 권리금액: 204,000,000원, 말소)

을5: 근저당권 공동담보 (접수일자: 2022-07-20, 권리자: 농협은행주식회사, 권리금액: 120,000,000원, 말소)

갑3: 임의경매 (접수일자: 2024-10-08, 권리자: 농협은행, 권리금액: 656,186,620원, 말소)

3.4. 총 채권액

등기부채권 총액: 675,600,000원

3.5. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임대관계는 미상임. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 주위가 순수 농경지대로 이루어진 지역에 위치하고 있어, 상업 활동이 활발한 지역과는 거리가 있습니다. 소규모 마을과 인접해 있으나, 별도의 상권 형성보다는 농업 및 주거 위주의 환경입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변 시설 검색 결과, 나주시 남평읍 소재지에 기본적인 편의시설이 있으나, 본 물건지에서 도보로 접근 가능한 거리는 아니며 차량 이동이 필요합니다. (예: 나주 은행나무 수목원, GGT POT CAFE 등 휴양 및 문화 시설이 인근에 위치함)

5.2. 교육시설

일련번호 5), 6)의 경우 상대보호구역으로 지정되어 있어 인근 교육 환경에 대한 고려가 필요합니다.

5.3. 기타 기반시설

차량 출입은 가능하나, 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

일련번호 6)은 맹지이며, 소하천예정지(남석천)로 지정되어 있어 개발 시 고려사항이 될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 취득 관련

농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 미제출 시 낙찰이 취소되고 보증금이 반환되지 않는 중대한 리스크가 있습니다. 농림지역, 농업진흥구역 등으로 묶여 있어 토지 이용에 제한이 따를 수 있습니다.

6.2. 맹지 및 도로 접근성

일련번호 6)은 맹지이므로, 인접 토지와의 협의 또는 건축법상 도로 확보 방안을 마련해야 합니다. 일부 필지는 폭 3-4m의 좁은 도로에 접해 있어 차량 진출입 및 건축 시 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 제한

가축사육제한구역, 농업진흥구역, 소하천예정지 등 다양한 토지 이용 제한 사항이 존재합니다.

6.4. 제시 외 물건

일련번호 5) 일부 지상 및 인접지 경계상에 이동 가능한 컨테이너 1동이 소재합니다. (철거 또는 인수 여부 확인 필요)

7. 종합 의견

본 물건은 나주시 남평읍의 순수 농경지대에 위치한 토지로, 농지 취득 자격이 있는 실수요자나 농업 관련 투자자에게 적합할 수 있습니다. 그러나 농지취득자격증명 발급의 필수성, 맹지 및 도로 접근성 제한, 복잡한 토지 이용계획 등 고려해야 할 사항이 많습니다. 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 권리상 안전한 물건이지만, 농지로서의 용도 외 개발 가능성은 제한적일 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 나주시의 농업 지가 상승 잠재력 (미래 가치)

* 순수 농경지대 내 위치하여 농업 활동에 유리한 환경

* 권리관계가 명확하여 안전한 낙찰 가능성

9. 예상 입찰가

인수할 보증금: 0원

감정가: 60,325,000원

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 농지 시세, 농업진흥구역 내 토지 거래 사례, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 분석해야 합니다. 본 건의 경우 감정가 대비 경쟁률 및 낙찰가율 추이를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.