나이스옥션 법원경매 광주 2024타경72620 [2] 전라남도 나주시 봉황면 욱곡리 515-28 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 봉황면 오림리 소재 <용강마을> 인근에 위치하며, 주변은 농경지 및 자연마을 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고, 면단위에 소재하여 다소 불편시됨.

형태 및 이용상태

기호(1) : 사다리형 완경사지로, 단독주택 건부지임.
기호(2) : 사다리형 완경사지로, 전으로 이용 중임.

인접 도로상태

기호(1) : 본건 일부가 약3m의 포장도로임.
기호(2) : 서측으로 약2-3m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(200m제한구역_그밖의 가축)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.
기호(2) : 생산관리지역(생산관리지역), 가축사육제한구역(300m제한구역_염소,개(육견제외))<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

특별매각조건(농지취득자격증명 제출 요함-미제출시 보증금 미반환).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세 내역

사건번호: 광주지방법원 2024타경72620 (2)

소재지: 전라남도 나주시 봉황면 욱곡리 515-28

토지 면적: 288.00㎡ (약 87.12평)

감정가: 16,416,000원

매각 대상: 토지

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 농업협동조합 (정확한 명칭은 개인정보 보호로 일부 생략)

용도: 답 (밭)

1.2. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 본 물건은 공동담보로 경매가 진행되며, 농지 취득 자격 증명이 필수적으로 요구됩니다.

주의사항: 특별매각조건으로 농지취득자격증명 미제출 시 입찰 보증금이 반환되지 않으므로, 사전에 반드시 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 전라남도 나주시 봉황면 욱곡리에 소재하며, '용강마을' 인근 농경지 및 자연마을이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근은 가능하나, 면 단위 지역 특성상 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

2.3. 토지 형상 및 이용 상태

본 토지는 사다리형의 완경사지이며, 현재 밭(전)으로 이용 중입니다. (감정평가서상 기호(1)이 단독주택 건부지로 언급되었으나, 현재 이용 상태는 '전'이며 건물 면적이 0.00㎡임을 고려할 때, 해당 토지는 농지로서의 가치에 집중해야 합니다.)

2.4. 인접 도로 상태

토지 서측으로 약 2-3m의 포장된 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 토지 이용에 큰 문제는 없습니다.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 생산관리지역에 속하며, 가축사육제한구역(300m 제한구역)으로 지정되어 있어 축산업 관련 제한이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부등본 상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

3.2. 등기부 현황

말소기준권리는 봉황농업협동조합의 가압류(2007.07.03.)이며, 이후 다수의 가압류 및 농업협동조합중앙회의 강제경매 개시 결정이 등기되어 있습니다. 등기부상 고지된 채권 총액은 88,357,970원입니다.

3.3. 임차인 현황

인수되는 임차인은 없으며, 임차인의 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 주요 시설

본 물건지는 용강마을 및 인근 농경지, 소규모 자연마을이 주를 이루고 있습니다. 봉황면 소재지 내에는 기본적인 편의시설(마트, 주민센터 등)이 있으나, 보다 큰 규모의 상업 시설이나 병원 등은 나주시내 접근이 필요합니다.

4.2. 개발 잠재력

본 토지는 생산관리지역으로, 향후 지역 개발 계획이나 농업 관련 정책 변화에 따라 토지 이용 가치가 변동될 수 있습니다. 최근 나주시 봉황면 죽석지구에서 농촌공간정비사업을 통해 유해 시설(돈사) 철거 및 정주 환경 개선이 추진되고 있어, 주변 지역의 정주 여건 개선 가능성을 보여줍니다. 또한, 봉황면 자체적으로 '으뜸마을 만들기' 사업 등을 통해 마을 경관 개선 및 공동체 활성화를 위한 노력이 이루어지고 있습니다.

4.3. 혐오 시설 유무

주변 지역에서 과거 건설폐기물 소각시설 운영으로 인한 갈등이 있었으나, 해당 시설은 2017년 10월까지 폐쇄된 것으로 파악됩니다. 또한, 최근 농촌공간정비사업으로 돈사 2곳을 철거할 계획이 있어, 유해 시설로 인한 부정적 영향은 점차 감소할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설 및 교육 환경

봉황면 소재지 내에 새신성의원, 봉황가정의학과의원, 봉황면 운곡보건진료소 등이 위치하여 기본적인 의료 서비스 이용이 가능합니다. 봉황초등학교와 나주봉황중학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다. 다만, 문화, 쇼핑 등 다양한 편의 시설 이용을 위해서는 나주시내로의 이동이 필요합니다.

5.2. 교통 및 접근성

면단위 지역 특성상 대중교통보다는 자가용 이용이 편리합니다. 국지도 55호선 등 도로망을 통해 나주시내 및 인근 지역으로의 접근은 가능한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 취득 관련

본 토지는 농지(답)로서, 농지법에 따라 농지취득자격증명 발급이 필수입니다. 자격증명 미발급 시 입찰 보증금을 몰수당할 수 있으므로, 사전에 반드시 발급 가능 여부를 확인해야 하는 중요한 리스크 요인입니다.

6.2. 토지 이용 제한

본 토지는 생산관리지역이며 가축사육제한구역(300m)에 해당합니다. 이는 향후 축산업 관련 시설 설치 등에 제한이 있음을 의미합니다.

6.3. 지형적 특성

완경사 지형으로, 토지 활용 계획 시 경사도를 고려해야 할 수 있습니다.

6.4. 접근성

면단위 지역의 특성상 도시 지역에 비해 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 다소 낮을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 나주시 봉황면의 생산관리지역 내 답(밭)으로, 비교적 낮은 감정가에 매각 대상이 되었습니다. 등기부상 권리 관계가 명확하여 인수할 권리가 없다는 점은 장점입니다. 그러나 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 가축사육제한구역이라는 점은 투자 시 반드시 고려해야 할 사항입니다. 농업을 목적으로 하거나, 장기적인 관점에서 토지 가치 상승을 기대하는 경우 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 낮은 감정가: 288.00㎡ 면적에 대한 감정가가 16,416,000원으로, 해당 지역의 토지 시세 대비 저평가되었을 가능성이 있습니다.

* 권리상 안전: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 없어 인수 부담이 없습니다.

* 지역 발전 가능성: 나주시 봉황면에서 진행 중인 농촌 정비 사업 등은 지역 가치 상승의 잠재력을 시사합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 16,416,000원

인수할 보증금: 0원

본 물건은 농지 취득 자격 증명 발급 가능 여부가 가장 중요하며, 이에 대한 확인이 완료되었다는 가정 하에 감정가를 기준으로 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

농지로서의 가치, 주변 시세, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 16,416,000원 ~ 20,000,000원 범위 내에서 고려해볼 수 있습니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 해당 지역의 최근 실거래가, 영농 목적 달성 가능성, 지역 부동산 전문가의 의견 등을 종합적으로 검토하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.