나이스옥션 법원경매 광주 2024타경72620 [1] 전라남도 나주시 봉황면 오림리 472 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 봉황면 오림리 소재 <용강마을> 인근에 위치하며, 주변은 농경지 및 자연마을 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고, 면단위에 소재하여 다소 불편시됨.

형태 및 이용상태

기호(1) : 사다리형 완경사지로, 단독주택 건부지임.
기호(2) : 사다리형 완경사지로, 전으로 이용 중임.

인접 도로상태

기호(1) : 본건 일부가 약3m의 포장도로임.
기호(2) : 서측으로 약2-3m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(200m제한구역_그밖의 가축)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.
기호(2) : 생산관리지역(생산관리지역), 가축사육제한구역(300m제한구역_염소,개(육견제외))<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-토지만 매각. 매각에서 제외되는 제시외 건물 있음. 제시외 수목 매각 포함.
-특별매각조건(농지취득자격증명 제출 요함-미제출시 보증금 미반환)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 광주지방법원 2024타경72620 (1) 사건에 대한 경매 물건의 상세 정보를 제공합니다.

1.1. 물건 개요

사건번호: 광주지방법원 2024타경72620 (1)

소재지: 전라남도 나주시 봉황면 오림리 472

용도: 전 (현황: 단독주택 건부지 및 전)

감정가: 20,560,000원

토지면적: 288.00㎡ (약 87.14평)

건물면적: 0.00㎡ (매각에서 제외됨)

매각대상: 토지 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 농업협동조합중앙회 (상세 정보 비공개)

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 전라남도 나주시 봉황면 오림리 소재 <용강마을> 인근에 위치하고 있습니다. 주변 환경은 주로 농경지와 자연마을로 이루어져 있어 조용하고 한적한 분위기입니다.

1.2. 2. 교통 상황

차량 접근은 가능하나, 면단위에 소재하고 있어 대중교통 이용 및 광역 접근성은 다소 불편할 수 있습니다.

1.2. 3. 형태 및 이용 상태

토지는 기호(1)과 기호(2)로 구분되며, 둘 다 사다리형 완경사지입니다. 기호(1)은 단독주택 건부지로 이용 중이며, 기호(2)는 현재 전(밭)으로 이용되고 있습니다.

1.2. 4. 인접 도로 상태

기호(1) 토지 일부는 약 3미터 폭의 포장도로에 접하고 있으며, 기호(2) 토지는 서측으로 약 2-3미터 폭의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

기호(1) 토지는 계획관리지역으로, 200미터 이내 가축사육 제한구역으로 지정되어 있습니다. 기호(2) 토지는 생산관리지역으로, 300미터 이내 가축사육 제한구역(염소, 개(육견 제외))으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 등기부 현황

말소기준권리는 2007년 7월 3일 접수된 봉황농업협동조합의 가압류(갑4)입니다. 이보다 늦은 권리인 갑5, 갑6, 갑8(강제경매)은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

채권 총액 (등기부상 기재 기준): 88,631,636원

주요 채권 (강제경매 신청 채권액): 농업협동조합중앙회 215,677,134원

1.3. 2. 인수되는 권리

본 물건은 토지만 매각 대상이며, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 다음과 같습니다.

지상권: 이 사건 토지 부분에 소재한 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립 여부는 불분명합니다. (물건명세서 참고사항)

1.3. 3. 임차인 현황

조사된 임차인 정보에 따르면 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 별도의 임차인 관련 권리 신고나 명도는 없는 것으로 보입니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 나주시 봉황면의 농경지 및 자연마을 인근에 위치하여, 주변 상권의 발달 정도는 높지 않은 것으로 판단됩니다. 면 단위 소재로 인해 기본적인 편의시설 이용은 가능하나, 본격적인 상업 시설 이용을 위해서는 인근 읍면이나 나주시내로 이동해야 할 것으로 보입니다.

1.5. 생활정보

주거 환경은 비교적 조용하고 자연 친화적입니다. 차량 이용 시 지역 내 이동은 원활하나, 대중교통망은 제한적일 수 있습니다. 인근 면 소재지의 생활 편의시설을 이용할 수 있으며, 주말 농장이나 전원생활을 고려하는 분에게 적합할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1. 농지취득자격증명 필수 제출

본 물건은 지목이 '전'이므로, 매각 허가 결정 후 농지취득자격증명을 반드시 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 보증금이 반환되지 않으므로, 사전에 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.

1.6. 2. 법정지상권 성립 여부 불분명

토지 일부에 제시외 건물이 존재하며, 해당 건물에 대한 법정지상권의 성립 여부가 불분명합니다. 이는 토지 이용에 상당한 제약을 초래할 수 있는 중대한 권리 문제입니다.

1.6. 3. 제시외 건물 및 수목 관련 사항

매각에서 제외되는 제시외 건물이 존재하며, 이는 인접 필지(산14-7, 434-1)에 걸쳐 있는 것으로 파악되었습니다. 또한, 제시외 수목은 매각에 포함되므로, 소유권 이전 시 수목의 처리 문제도 고려해야 합니다.

1.6. 4. 원상회복명령 가능성

2025년 11월 6일자 봉황면의 사실조회회신에 따라, 추후 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있음을 유의해야 합니다.

1.6. 5. 지목과 현황의 불일치

토지의 지목은 '전'이지만, 현황은 단독주택 건부지로 이용되고 있습니다. 이는 향후 토지 이용 및 개발 시 건축 관련 법규 적용 등에 있어 추가적인 확인이 필요함을 시사합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 나주시 봉황면의 토지를 대상으로 하는 강제경매로, 토지 자체의 가치에 주목할 수 있는 매각 대상입니다. 감정가는 20,560,000원으로 상대적으로 낮습니다. 그러나 농지취득자격증명 필수 제출, 불분명한 법정지상권, 제시외 건물과의 경계 문제, 원상회복명령 가능성 등 다수의 잠재적 리스크가 존재하므로, 이에 대한 철저한 사전 조사와 법적 검토가 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

낮은 감정가: 초기 투자 비용 부담이 상대적으로 적을 수 있습니다.

토지 중심 투자: 건물은 제외되고 토지만 매각 대상이므로, 토지 자체의 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

개발 잠재력: 나주시의 지역 개발 계획과 연계하여 장기적인 토지 가치 상승 가능성을 탐색해 볼 수 있습니다. (추가적인 지역 개발 정보 조사 필요)

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제공된 감정가 20,560,000원을 기준으로 하되, 다음과 같은 요소를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 현장 조사를 통한 토지 자체의 실질 가치 평가

* 법정지상권 및 제시외 건물 관련 잠재적 비용 추산

* 농지취득자격증명 발급 가능성 및 비용

* 향후 발생할 수 있는 법적 분쟁 및 원상회복 관련 비용

* 인접 토지 시세 및 나주시 지역 개발 동향

상기 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 따라서, 반드시 현장 방문을 통한 직접 확인, 관련 법규 및 조례 검토, 전문가와의 상담을 통해 입찰가를 결정하시길 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.