나이스옥션 법원경매 광주 2024타경73678 [9] 전라남도 나주시 빛가람동 196-5 킹덤프라자 제씨동 제1층 제씨-120호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2024.06.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 <한전KDN> 동측 인근에 위치하며,
본건 주위는 근린생활시설 등이 혼재하고 있는 상업지대임.

교통상황

본건 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

기호 (1)-(14)는
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층(제비동),
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층(제씨동)건 중
제비동 제1층 제비-120호 外7개호,
제씨동 제1층 제씨-104-1호 外 5개호로,
2016.11.30일 사용승인되었으며,

외벽 : 치장벽돌붙임, 인조석 마감 등,
내벽 : 석고보드, 몰탈위페인팅 마감 등,
바닥 : 인조석물갈기, 타일, 콘크리트마감 등,
창호 : 강화유리, 새시창호 등임.

이용상태

기호 (1)-(14) : 현재 근린상가(공실)로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생 및 급배수설비, 스프링클러설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 북측으로 우정로와 남측으로 빛가람로를 통하여 타지역으로 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타사항 : --

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각
-공실이고 120호, 121호, 122호와 경계벽이 제거된 튼상가임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

해당 물건은 광주지방법원 2024타경73678호로 진행되는 부동산 임의경매 사건입니다.

소재지는 전라남도 나주시 빛가람동 196-5번지에 위치한 킹덤프라자 C동 1층 C-120호입니다.

물건의 용도는 근린상가이며, 감정가는 1,187,000,000원입니다.

토지 면적은 89.74㎡ (약 27.17평)이고, 건물 면적은 183.59㎡ (약 55.54평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되며, 채권자는 나OOOOOOO입니다.

본 건은 공동담보물건이며, C-120호, C-121호, C-122호의 경계벽이 제거된 통합 상가로 현재 공실 상태임을 유의해야 합니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 전라남도 나주시 빛가람동에 소재하며, 한국전력KDN 본사 인근 동측에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 근린생활시설이 혼재된 상업지대로 형성되어 있습니다.

교통 여건으로는 물건 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

차량으로는 북측의 우정로와 남측의 빛가람로를 통해 타 지역으로의 진출입이 용이합니다.

1.2. 권리분석

본 건물의 말소기준권리는 2017년 2월 8일 접수된 나주신용협동조합의 근저당 (을1)이며, 채권액은 328,700,000원입니다.

이후 접수된 을2(근저당 공동담보), 갑3(압류), 갑4(가압류), 갑5(임의경매), 갑6(압류) 등기들은 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 경매 신청 채권자의 권리이므로, 본 경매 절차를 통해 매각되면 모두 소멸될 예정입니다.

따라서 인수해야 할 부담 있는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

등기부채권 총액은 1,633,300,000원입니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시되어 있지 않습니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 빛가람동은 나주혁신도시의 중심 상업 지역으로, 한국전력 등 다수의 공공기관 및 기업이 밀집해 있어 풍부한 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

인근에는 다양한 근린생활시설, 판매시설, 음식점 등이 혼재하고 있어 활발한 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

특히, 한국전력KDN과 같은 주요 기관이 인접해 있어 직장인 수요를 기반으로 한 안정적인 상권 형성이 가능합니다.

본 건은 1층에 위치하며 C-120호, C-121호, C-122호가 통합된 넓은 면적을 활용할 수 있어, 다양한 업종 유치가 용이합니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 상업지구 내에 위치하여 일반적인 생활 편의시설 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다.

주요 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 혁신도시 내 상업 및 업무 시설 밀집 지역의 특성상 관련 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건은 2016년 11월 30일 사용승인을 받은 건물로 비교적 신축에 속하나, 1층 3개 호실이 통합된 상가라는 점을 고려할 때, 내부 구조 변경이나 설비 보강 등 추가적인 리모델링 비용이 발생할 수 있습니다.

현재 공실 상태이므로, 취득 후 빠른 시일 내에 임차인을 유치하거나 재매각하는 전략이 필요합니다. 장기 공실이 발생할 경우 투자 수익률에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

등기부상 채무 총액이 상당한 규모이므로, 권리 분석 시 채무 규모를 종합적으로 고려해야 합니다.

주변에 혐오시설이 있는지에 대한 별도의 조사 결과, 본 물건이 위치한 나주 빛가람동 혁신도시는 계획된 신도시 지역으로, 현재까지 알려진 바로는 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 없는 것으로 파악됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 나주혁신도시 내 핵심 상권에 위치한 1층 통합 상가로서, 탁월한 입지 조건과 넓은 면적을 바탕으로 높은 잠재 가치를 지니고 있습니다.

한국전력KDN 등 주요 기관이 인접해 있어 안정적인 수요가 뒷받침되며, 경매를 통해 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회를 제공합니다.

권리 관계가 명확하여 명도 및 인수 부담이 적다는 점도 긍정적입니다.

현재 공실 상태이므로, 향후 임대 운영 또는 재매각을 통해 수익을 창출할 수 있는 잠재력이 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 나주혁신도시 내 주요 기관 밀집 지역의 중심 상업 지구에 위치.

* 넓은 통합 면적: 183.59㎡ (약 55.54평)의 넓은 공간으로 다양한 업종의 대규모 매장 운영 가능.

* 뛰어난 접근성: 유동인구가 많은 1층 상가로 고객 접근성이 우수.

* 안정적인 배후 수요: 혁신도시의 공공기관 종사자 및 상주 인구를 기반으로 한 탄탄한 고객층 확보 용이.

* 시세차익 기대: 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득하여 향후 시세 상승 기대.

* 경매 메리트: 권리 소멸이 명확하여 안전하게 취득 가능.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,187,000,000원입니다.

인수해야 할 보증금은 0원이므로, 낙찰가는 감정가를 기준으로 시장 상황, 건물의 현재 공실 상태, 향후 예상 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

일반적으로 경매 물건의 입찰가는 감정가의 80% ~ 120% 범위에서 결정되는 경우가 많으나, 본 건의 경우 현재 공실 상태임을 감안할 때, 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

이에 따라, 예상 입찰가 범위는 감정가의 약 80% ~ 90% 수준인 9억 5천만원에서 10억 7천만원 사이로 고려해 볼 수 있습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 상가 시세 조사, 예상 임대료 분석, 투자 수익률 분석 등 심층적인 추가 조사가 반드시 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.