나이스옥션 법원경매 광주 2024타경73678 [10] 전라남도 나주시 빛가람동 196-5 킹덤프라자 제씨동 제3층 제씨-303호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2024.06.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 <한전KDN> 동측 인근에 위치하며,
본건 주위는 근린생활시설 등이 혼재하고 있는 상업지대임.

교통상황

본건 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

기호 (1)-(14)는
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층(제비동),
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층(제씨동)건 중
제비동 제1층 제비-120호 外7개호,
제씨동 제1층 제씨-104-1호 外 5개호로,
2016.11.30일 사용승인되었으며,

외벽 : 치장벽돌붙임, 인조석 마감 등,
내벽 : 석고보드, 몰탈위페인팅 마감 등,
바닥 : 인조석물갈기, 타일, 콘크리트마감 등,
창호 : 강화유리, 새시창호 등임.

이용상태

기호 (1)-(14) : 현재 근린상가(공실)로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생 및 급배수설비, 스프링클러설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 북측으로 우정로와 남측으로 빛가람로를 통하여 타지역으로 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타사항 : --

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

공실임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경73678 (10)

소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 196-5 킹덤프라자 제씨동 제3층 제씨-303호

용도: 근린상가

감정가: 622,000,000원

토지면적: 152.82㎡ (약 46.23평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 312.65㎡ (약 94.58평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 나OOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 <한전KDN> 동측 인근에 위치하고 있습니다.

해당 지역은 근린생활시설 등이 혼재하는 상업지대로서, 입지 조건이 양호합니다.

본건 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

북측으로는 우정로, 남측으로는 빛가람로를 통해 타 지역으로의 진출입이 용이합니다.

토지는 가장형의 평지로서 상업용 건부지로 이용 중에 있습니다.

차량 진출입이 가능하며, 접근성이 좋습니다.

1.2. 권리분석

본건은 2017년 2월 8일 접수된 나주신용협동조합의 근저당권(498,200,000원)이 말소기준권리입니다.

매각으로 인해 소멸되는 권리로는 해당 근저당권, 이후 접수된 압류, 가압류, 임의경매 개시결정 등 모든 권리가 말소될 예정입니다.

등기부 요약 상 총 채권액은 998,200,000원이며, 본건 경매 채권액은 4,382,793,918원입니다.

집합건물 등기부 요약상 신탁 등기 말소, 근저당권, 압류, 가압류, 임의경매 등 다양한 권리 변동 사항이 확인됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리 사항은 없습니다.

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상으로 파악됩니다.

* 현재 공실 상태로 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상되나, 임대 관계가 미상인 점은 유의해야 합니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 나주시 빛가람동은 혁신도시로서 공공기관 및 관련 기업들이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부한 지역입니다.

주변에 다양한 근린생활시설, 상업시설, 행정시설 등이 혼재되어 있어 유동인구가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

신축된 상업용 건물로서 현대적인 상권 형성이 기대되는 지역입니다.

1.4. 생활정보

나주 혁신도시 내에 위치하여 병원, 은행, 관공서 등 각종 편의시설 이용이 편리합니다.

주변에 공원 및 녹지 공간이 조성되어 있어 쾌적한 생활 환경을 제공합니다.

대중교통망이 잘 갖추어져 있어 시내 및 인근 지역으로의 이동이 용이합니다.

교육 시설로는 빛가람초등학교, 빛가람중학교 등이 인근에 위치하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 물건명세서 및 주의사항에 '공실임'으로 명시되어 있어, 현재 임대 수익이 발생하고 있지 않습니다. 공실 장기화 시 투자금 회수에 시간이 소요될 수 있습니다.

* 임대 관계가 미상으로 파악되어, 추후 임차인 발생 시 보증금 및 임대료 설정에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 지역 경제 상황 및 상권 변화에 따라 향후 임대 수요 및 시세 변동성이 있을 수 있습니다.

* 건물 사용승인일은 2016년 11월 30일로 비교적 신축 건물이지만, 장기적인 관점에서 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 주변을 분석한 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 나주 혁신도시의 핵심 상업지역에 위치한 근린상가로, 교통 접근성 및 주변 인프라가 우수합니다.

법적으로 복잡한 권리 관계는 말소기준권리에 의해 정리될 것으로 예상되며, 명도 또한 용이할 것으로 보입니다.

다만, 현재 공실 상태이며 임대 관계가 불분명한 점은 투자 시 반드시 고려해야 할 요소입니다.

안정적인 임차인 확보 및 적정 임대료 책정을 통해 수익 창출이 가능할 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 나주 혁신도시 개발 계획에 따른 미래 가치 상승 기대감이 있습니다.

* <한전KDN> 등 공공기관 및 기업 밀집 지역에 위치하여 안정적인 임대 수요 확보가 가능합니다.

* 경매 물건으로서 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 가능성이 있습니다.

* 건물 구조 및 마감이 양호하며, 최신 건축 기준으로 준공되어 즉각적인 리모델링 필요성은 낮습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 622,000,000원입니다.

인수해야 할 보증금이 없는 상태이므로, 감정가를 기준으로 시장 상황, 유사 물건의 거래 사례, 예상 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

입찰 희망가는 본건의 잠재적 가치와 본인의 투자 목표를 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.