나이스옥션 법원경매 광주 2024타경73678 [6] 전라남도 나주시 빛가람동 196-5 킹덤프라자 제비동 제4층 제비-406호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2024.06.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 <한전KDN> 동측 인근에 위치하며,
본건 주위는 근린생활시설 등이 혼재하고 있는 상업지대임.

교통상황

본건 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

기호 (1)-(14)는
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층(제비동),
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층(제씨동)건 중
제비동 제1층 제비-120호 外7개호,
제씨동 제1층 제씨-104-1호 外 5개호로,
2016.11.30일 사용승인되었으며,

외벽 : 치장벽돌붙임, 인조석 마감 등,
내벽 : 석고보드, 몰탈위페인팅 마감 등,
바닥 : 인조석물갈기, 타일, 콘크리트마감 등,
창호 : 강화유리, 새시창호 등임.

이용상태

기호 (1)-(14) : 현재 근린상가(공실)로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생 및 급배수설비, 스프링클러설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 북측으로 우정로와 남측으로 빛가람로를 통하여 타지역으로 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타사항 : --

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

공실임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 광주지방법원 2024타경73678 (6)

* 소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 196-5 킹덤프라자 제비동 제4층 제비-406호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 211,000,000원

* 토지면적: 61.39㎡ (약 18.57평)

* 건물면적: 125.60㎡ (약 37.99평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 나OOOOOOO

* 감정평가서 요약 기준 작성일: 2026년 6월 1일

1.1. 입지조건

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* 위치 및 주위환경: 본 물건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 <한전KDN> 동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 근린생활시설 등이 혼재하는 상업지대입니다.

* 교통상황: 인근에 버스정류장이 소재하며, 북측의 우정로와 남측의 빛가람로를 통해 타 지역으로의 진출입이 용이합니다. 차량 진출입도 가능합니다.

* 토지 이용 상태: 본 토지는 가장형 평지로서 상업용 건부지로 이용 중입니다.

* 건축물 현황: 킹덤프라자 B동(제비동)으로, 철근콘크리트구조의 4층 건물이며 2016년 11월 30일에 사용승인되었습니다. 건물 외벽은 치장벽돌붙임, 인조석 마감 등이며, 내벽은 석고보드, 몰탈 위 페인팅 마감 등, 바닥은 인조석 물갈기, 타일, 콘크리트 마감 등으로 되어 있습니다. 창호는 강화유리, 새시창호 등입니다.

1.2. 권리분석

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* 말소기준권리: 나주신용협동조합의 근저당권 (접수일자: 2017-02-08, 권리금액: 157,100,000원)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 소유권이전 1번신탁등기말소 (대륙개발주식회사)

* 근저당권 (나주신용협동조합)

* 압류 (나주시)

* 압류 (나주세무서장)

* 가압류 (방림신용협동조합)

* 임의경매개시결정 (나주신용협동조합)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상이나, 현재 공실 상태로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

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* 주변 환경: 본 건은 나주시 빛가람동의 상업지대 내에 위치하며, <한전KDN> 등 주요 공공기관 및 근린생활시설이 밀집해 있습니다.

* 건물 용도: 킹덤프라자는 제2종근린생활시설로, 일반음식점, 제1종근린생활시설, 판매시설, 위락시설 등으로 이용 가능한 복합 용도의 건물입니다.

* 상권 특성: 나주 혁신도시(빛가람동) 상가의 평균 공실률이 43.4%로 집계될 만큼 전반적으로 상권 내 공실률이 높은 편으로 분석됩니다. 특히 주말보다는 평일 매출이 높은 경향을 보이며, 이는 공공기관 직원들의 주말 이동과 관련이 있는 것으로 추정됩니다. 상권 활성화를 위해 문화예술 시설 유치, 업종 다양화 등의 방안이 제시되고 있습니다.

1.4. 생활정보

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* 교통: 인근에 버스정류장이 있으며, 주요 도로망 접근성이 양호합니다.

* 편의시설: 본 물건 주변에 다양한 편의시설 및 상업시설이 밀집해 있습니다. 다만, 구체적인 편의시설에 대한 정보는 추가 조사가 필요합니다.

* 문화/체육시설: 나주 빛가람 복합시설(수영장, 평생학습관, 다목적체육관 등)이 인근에 위치해 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

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* 공실 위험: 현재 물건은 공실 상태이며, 나주 혁신도시 상권의 전반적인 높은 공실률(43.4% 이상)을 고려할 때 공실 장기화 또는 공실 발생 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

* 상권 침체: 주말 상권 활성화가 미흡하고 특정 업종(음식점 등)에 편중되는 경향이 있어 상권의 전반적인 침체 가능성도 염두에 두어야 합니다.

* 임대 관계 불명확: 임대 관계가 미상으로 명시되어 있으나, 인수되는 보증금이 없으므로 명도 절차상 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

1.6. 종합 의견

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본 물건은 나주시 빛가람동의 상업지대에 위치한 근린상가로, 주요 공공기관 인근에 자리하고 있어 잠재적인 수요가 예상됩니다. 건물 자체는 철근콘크리트 구조로 내구성이 양호하며, 2016년에 사용승인되어 비교적 신축에 속합니다. 등기부상 권리 관계는 명확하며, 매각으로 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없는 상태입니다. 그러나 나주 혁신도시 상권의 전반적인 높은 공실률과 주말 상권의 한산함은 투자 시 신중하게 고려해야 할 요소입니다. 현재 공실 상태이므로, 향후 임차 맞추기 및 상권 회복 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

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* 핵심 상권 입지: <한전KDN> 등 주요 공공기관 밀집 지역에 위치하여 잠재적 수요가 있습니다.

* 다목적 상가: 일반음식점, 판매시설 등 다양한 업종으로 활용 가능한 용도입니다.

* 권리 관계 명확: 인수해야 할 부담이 없는 깨끗한 권리 상태를 가지고 있습니다.

* 신축급 건물: 2016년 사용승인으로 비교적 최신 건물입니다.

* 향후 상권 회복 가능성: 혁신도시의 인구 유입 및 지역 발전 계획에 따라 상권 회복 시 높은 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

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제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 감정가 211,000,000원을 기준으로 하되, 다음과 같은 추가적인 조사를 통해 신중하게 접근해야 합니다.

* 현장 방문을 통한 물건 상태 및 주변 상권 활성화 정도 파악.

* 유사 물건의 최근 경매 낙찰가 및 실거래가 조사.

* 주변 상가 임대 시세 및 예상 임대 수익률 분석.

* 나주 혁신도시 상권 전반의 회복 가능성 및 미래 가치 평가.

이러한 정보들을 종합적으로 고려하여 최적의 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.