나이스옥션 법원경매 광주 2024타경73678 [2] 전라남도 나주시 빛가람동 196-5 킹덤프라자 제비동 제1층 제비-122호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2024.06.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 <한전KDN> 동측 인근에 위치하며,
본건 주위는 근린생활시설 등이 혼재하고 있는 상업지대임.

교통상황

본건 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

기호 (1)-(14)는
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층(제비동),
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층(제씨동)건 중
제비동 제1층 제비-120호 外7개호,
제씨동 제1층 제씨-104-1호 外 5개호로,
2016.11.30일 사용승인되었으며,

외벽 : 치장벽돌붙임, 인조석 마감 등,
내벽 : 석고보드, 몰탈위페인팅 마감 등,
바닥 : 인조석물갈기, 타일, 콘크리트마감 등,
창호 : 강화유리, 새시창호 등임.

이용상태

기호 (1)-(14) : 현재 근린상가(공실)로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생 및 급배수설비, 스프링클러설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 북측으로 우정로와 남측으로 빛가람로를 통하여 타지역으로 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타사항 : --

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

공실임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 광주지방법원 2024타경73678 (2)

* 소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 196-5 킹덤프라자 제비동 제1층 제비-122호

* 건물명: 킹덤프라자

* 용도: 근린상가

* 감정가: 506,000,000원

* 토지면적: 38.31㎡ (약 11.6평)

* 건물면적: 78.37㎡ (약 23.7평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 나OOOOOOO

* 사용승인일: 2016년 11월 30일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동에 소재하며, 한국전력KDN 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 혼재되어 있는 상업지대입니다.

* 교통상황

본건 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 북측의 우정로와 남측의 빛가람로를 통해 차량의 진출입 및 타 지역으로의 이동이 용이합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2017년 2월 8일 접수된 나주신용협동조합의 근저당권(을1)입니다.

* 인수되는 권리

등기사항증명서 상의 모든 권리(근저당, 압류, 가압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정이므로, 인수되는 권리는 없습니다.

* 채권자 현황

본건 경매는 나주신용협동조합에 의해 신청되었습니다.

* 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원이며, 현재 공실 상태입니다. 임대 관계는 미상입니다.

* 등기부 요약

* 2017-01-25 (갑2): 소유권이전 1번 신탁등기말소

* 2017-02-08 (을1): 근저당권 (나주신용협동조합) - 말소기준권리

* 2020-08-21 (을2): 근저당권 공동담보 (나주세무서)

* 2021-09-28 (갑3): 압류 (나주시)

* 2022-10-27 (갑4): 압류 (나주세무서장)

* 2023-03-08 (갑5): 가압류 (방림신용협동조합)

* 2024-06-21 (갑6): 임의경매 (나주신용협동조합)

* 등기부채권 총액: 1,723,500,000원

1.3. 상권분석

* 지역 특성

본건이 위치한 나주시 빛가람동은 혁신도시의 중심 상업지역으로, 한국전력공사 등 다수의 공공기관 및 기업이 밀집해 있어 관련 종사자 및 유동인구가 많은 지역입니다.

* 주변 시설

인근에는 다양한 음식점, 카페, 은행, 관공서, 쇼핑 시설 등이 입점해 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다. 특별히 혐오시설이나 기피시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 내부

건축물대장 상 본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 4층 건물(제비동) 중 제1층 제비-122호에 해당합니다.

외벽은 치장벽돌붙임, 인조석 마감 등이며, 내벽은 석고보드, 몰탈위페인팅 마감 등, 바닥은 인조석물갈기, 타일, 콘크리트마감 등으로 되어 있습니다. 창호는 강화유리, 새시창호 등입니다.

* 설비 내역

기본적인 전기설비, 위생 및 급배수설비, 스프링클러설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 구비되어 있습니다.

* 토지 이용

토지는 가장형의 평지로, 상업용 건부지로 이용 중입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공실 위험

현재 공실 상태로, 즉시 임대수익 발생이 어렵고 공실 해소를 위한 추가적인 노력 및 비용이 발생할 수 있습니다.

* 임대 관계 미확인

향후 임대 시 임차인의 계약 조건이나 특이사항을 파악하는 데 어려움이 있을 수 있습니다.

* 시장 변화

나주혁신도시의 상권 발전 및 공공기관 이전 등의 외부 요인에 따른 공실률 및 임대료 변동 가능성이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 비교적 신축 건물(2016년 사용승인)로, 상업 및 공공기관 밀집 지역에 위치하여 입지 조건이 양호합니다.

* 모든 권리가 소멸되는 안전한 물건으로, 권리상 특별한 문제는 없습니다.

* 다만, 현재 공실 상태이며 임대 관계가 미상이라는 점은 향후 활용 계획 수립 시 신중한 검토가 필요합니다.

* 주변 상권의 활성화를 고려할 때, 공실 해소 시 안정적인 임대 수익을 기대해 볼 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 나주혁신도시 내 상업지구, 주요 공공기관 인근

* 신축급 건물: 2016년 사용승인으로 비교적 건물 상태 양호

* 권리관계 명확: 매각으로 인한 모든 권리 소멸

* 잠재적 임대수익: 공실 해소 시 상권 활성화에 따른 수익 기대

1.8. 예상 입찰가

* 본 보고서에서는 정확한 시장 분석 및 시세 조사가 선행되지 않았으므로, 구체적인 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

* 최초 감정가는 506,000,000원이며, 투자자는 주변 시세, 본건의 개별적인 가치, 향후 예상 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

* 특히, 공실 해소 가능성 및 예상 임대료 수준을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.