나이스옥션 법원경매 광주 2024타경73678 [1] 전라남도 나주시 빛가람동 196-5 킹덤프라자 제비동 제1층 제비-120호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2024.06.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 <한전KDN> 동측 인근에 위치하며,
본건 주위는 근린생활시설 등이 혼재하고 있는 상업지대임.

교통상황

본건 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

기호 (1)-(14)는
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층(제비동),
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층(제씨동)건 중
제비동 제1층 제비-120호 外7개호,
제씨동 제1층 제씨-104-1호 外 5개호로,
2016.11.30일 사용승인되었으며,

외벽 : 치장벽돌붙임, 인조석 마감 등,
내벽 : 석고보드, 몰탈위페인팅 마감 등,
바닥 : 인조석물갈기, 타일, 콘크리트마감 등,
창호 : 강화유리, 새시창호 등임.

이용상태

기호 (1)-(14) : 현재 근린상가(공실)로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생 및 급배수설비, 스프링클러설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 북측으로 우정로와 남측으로 빛가람로를 통하여 타지역으로 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타사항 : --

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각
-공실이고 120호, 121호와 경계벽이 제거된 튼상가임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 광주지방법원 2024타경73678 (1)

* 소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 196-5, 킹덤프라자 제비동 제1층 제비-120호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 816,000,000원

* 토지면적: 63.74㎡ (약 19.28평)

* 건물면적: 130.39㎡ (약 39.44평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 나OOOOOOO

* 건축물 용도: 제2종근린생활시설 (이 외 일반음식점, 제1종근린생활시설, 판매시설, 위락시설 등 복합 용도 가능)

* 집합건물 총연면적: 25,833.43㎡ (약 7,815.28평)

* 집합건물 부지면적: 8,079.3㎡ (약 2,444.14평)

* 집합건물 층수: 지하 1층, 지상 4층 (본건은 제1층)

* 사용승인일: 2016년 11월 30일

* 토지이용계획 및 제한상태: 제공된 정보 없음

* 공부와의 차이: 제공된 정보 없음

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 한국전력KDN 동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 등이 혼재하는 상업지대입니다. 나주혁신도시의 중심부에 해당하며, 공공기관 및 관련 시설 밀집 지역입니다.

* 교통상황: 본 건 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 북측의 우정로와 남측의 빛가람로를 통해 시내외 접근성이 우수하며, 차량으로의 진출입도 용이합니다.

* 건물 구조 및 마감: 본 건물은 철근콘크리트구조에 철근콘크리트지붕으로 이루어져 있으며, 2016년 11월 30일 사용승인되었습니다. 외벽은 치장벽돌 및 인조석 마감, 내벽은 석고보드 및 몰탈위 페인팅, 바닥은 인조석 물갈기, 타일, 콘크리트 등으로 마감되었습니다. 창호는 강화유리 및 새시 창호입니다.

* 토지 이용상태: 본 건 토지는 가장형의 평지로, 상업용 건부지로 이용 중입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을2. 나주세무서 근저당권 (접수일자: 2020-08-21)

* 소멸 예상 권리: 매각으로 인해 본 건의 모든 등기부상 권리는 소멸될 것으로 보입니다. (갑2, 을1, 을2, 갑3, 갑4, 갑5, 갑6 모두 말소 예정)

* 인수되는 권리: 별도로 인수되는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본 건이 소재한 나주혁신도시는 공공기관 이전과 함께 조성된 신도시로, 유관기관 종사자 및 배후 수요가 풍부한 상업지구입니다.

* 본 물건의 활용: 본건은 킹덤프라자 제1층 제비-120호로, 현재는 120호와 121호의 경계벽이 제거된 '튼상가' 형태로 공실 상태입니다. 넓은 면적을 활용한 다양한 업종(일반음식점, 판매시설, 근린생활시설 등)의 입점이 가능합니다.

* 주변 상권: 본건 주위에는 다양한 근린생활시설이 혼재하며, 해당 지역의 유동인구를 흡수할 수 있는 잠재력이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통 환경: 본 건 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 시내외 접근성도 우수합니다.

* 편의시설: 본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 외부 지도 서비스나 검색 엔진을 통한 주변 시설 검색 및 혐오시설 확인은 진행하지 않았습니다.

* 주변 시설: 본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 외부 지도 서비스나 검색 엔진을 통한 주변 시설 검색 및 혐오시설 확인은 진행하지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공실 위험: 현재 공실 상태이므로, 성공적인 임차인 확보 및 안정적인 임대 수익 발생까지 시간이 소요될 수 있습니다.

* '튼상가' 활용: 120호와 121호가 합쳐진 형태이므로, 분할 임대 또는 단일 용도로 활용 시 내부 구조 변경 및 원상복구 가능성 등을 고려해야 합니다.

* 채권 총액: 등기부상 채권 총액이 약 50억 5천 9백만원으로 높은 편입니다. 이는 경매 절차 진행 및 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 변수를 야기할 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 임차인의 보증금 및 월세 정보가 미상인 점은 주의가 필요합니다. 다만, 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

1.6. 종합 의견

* 본 건은 나주혁신도시의 핵심 상업지역에 위치한 근린상가로, 배후 수요가 탄탄하다는 장점이 있습니다.

* 건물 상태는 비교적 신축(2016년 사용승인)으로 양호한 편이며, 넓은 면적을 활용할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 현재 공실 상태 및 '튼상가'라는 점은 극복해야 할 과제이나, 이를 잘 활용한다면 경쟁력 있는 상가로 운영 가능합니다.

* 권리관계는 명확하나, 채권 총액이 높다는 점은 투자 시 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 나주혁신도시의 성장 잠재력과 더불어 공공기관 밀집 지역의 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 근린상가, 판매시설, 음식점 등 다양한 업종으로의 활용이 가능하여 업종 선택의 폭이 넓습니다.

* 일괄매각으로 토지와 건물을 함께 취득하여 효율적인 관리가 가능합니다.

* 시세 대비 합리적인 가격으로 취득한다면 장기적인 시세 차익도 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 예상 입찰가는 본건의 현재 감정가(816,000,000원)를 기준으로, 최근 유사 물건의 낙찰가율, 본 건의 현황(공실, 튼상가) 및 향후 예상되는 명도 비용, 리모델링 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

* 임차인의 인수 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 높은 채권 총액과 공실 장기화 가능성 등을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 본 보고서는 제공된 자료를 기반으로 작성되었으며, 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 상세 분석 및 최신 시세 조사, 주변 상권 분석이 필수적입니다. 따라서 본 보고서에서는 구체적인 입찰가를 제시하지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.