나이스옥션 법원경매 광주 2024타경85718 [1] 광주광역시 동구 동명동 143-37 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2024.11.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 동명동에 위치한 광주중앙도서관 동측 인근에 소재하며, 본건 주변은 기존주택지대, 주택 및 상가혼용지대 등이 혼재하여 주위환경은 보통임.

교통상황

인근에 버스승강장, 지하철역이 소재하여 교통상황은 양호함.

형태 및 이용상태

3필지 일단의 자루형 평지로서, 주거용 건부지임.

인접 도로상태

세로(가)임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역,상대보호구역(서석초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,중점경관관리구역(2019-12-27)(2030 광주광역시 경관계획),전통상업보존구역(유통산업발전법)임.

제시목록 외의 물건

별첨 사진용지와 같이 본건 일부 지상에 소유자 미상의 수목이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조(철근)콘크리트지붕 4층 건물로서, 사용승인일은 2007.05.25이고,
외벽:드라이비트 등 마감,
내벽:벽지 등 마감,
창호:샤시창호임.

이용상태

원룸(1-3층) 및 주택(4층 및 옥탑)임.

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비됨.

부합물 및 종물

별첨 지적 및 건물개황도, 사진용지와 같이 소유자 미상의 제시외 건물과 태양광발전설비가 소재하며, 태양광발전설비는 부합정도를 고려하여 기호(가)건물에 포함하여 감정평가하였음.

공부와의 차이

의뢰목록 및 건축물대장상 본건 건물의 용도는 제2종근린생활시설(독서실)이나, 현황 원룸 및 주택임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 2007.08.31 무단용도변경 및 무단증축으로 인하여 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되고, 이행강제금이 부과되고 있는 것으로 탐문조사되었으니, 경매 진행시 본건 건축물의 용도 및 제시외 건물의 일괄 매각 여부 등을 재확인하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함, 제시외 수목 포함
-목록4 건물에 소재하는 태양광설비 매각 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 광주지방법원 2024타경85718 (1)

* 소재지: 광주광역시 동구 동명동 143-37

* 용도: 근린시설 (건축물표제부상 제2종근린생활시설(독서실), 현황 원룸 및 주택)

* 감정가: 1,012,806,560원

* 토지면적: 247.70㎡ (약 74.9평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 482.72㎡ (약 146.0평)

* 건물 제시외면적: 152.60㎡

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 곡성축산업협동조합

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 광주광역시 동구 동명동에 소재하며, 광주중앙도서관 동측 인근에 위치합니다. 주위는 기존주택지대, 주택 및 상가혼용지대 등이 혼재하여 일반적인 주거 및 상업 환경을 이룹니다.

* 교통상황: 인근에 버스승강장과 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 형태 및 이용상태: 본건 토지는 3필지 일단의 자루형 평지로서, 현황은 주거용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 토지는 세로(가)로 지정된 도로에 접해 있어 차량 접근이 용이합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 제2종일반주거지역, 상대보호구역(서석초등학교)에 해당하며, 중점경관관리구역 및 전통상업보존구역으로도 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2013년 2월 7일 접수된 곡성축산업협동조합의 근저당권(을10, 건물 을12)이 말소기준권리가 됩니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위에 있는 모든 권리(근저당, 소유권이전, 가압류, 임의경매, 압류, 주택임차권 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다.

* 임차인 현황:

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2018.06.04, 확정 2018.06.04, 배당 2024.12.09, 대항력 없음.

* 양 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2019.09.02, 확정 2017.01.20, 배당 2024.11.21, 대항력 없음.

* 최 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2022.10.24, 확정 2022.10.24, 배당 2024.11.19, 대항력 없음.

* 장 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2022.08.08, 확정 2022.08.08, 배당 2024.11.20, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023.02.15, 확정일자 및 배당신고일자 미상, 대항력 없음. (금액이 미상이라도 주의 필요)

* 이 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2020.06.01, 확정일자 미상, 배당 2024.12.12, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 20,000,000원, 차임 0원, 전입 2020.06.01, 확정 2020.06.01, 배당 2024.11.28, 대항력 없음.

* 류 : 보증금 30,000,000원, 차임 0원, 전입 2022.08.22, 확정 2022.08.22, 배당 2024.10.02, 대항력 없음.

* 서 : 보증금 30,000,000원, 차임 0원, 전입 2025.01.15, 확정 2025.01.15, 배당 2025.01.15, 대항력 없음.

* 조 : 보증금 20,000,000원, 차임 0원, 전입 2023.04.13, 확정 2023.04.13, 배당 2025.01.20, 대항력 없음.

* 채 : 보증금 30,000,000원, 차임 0원, 전입 2022.08.12, 확정 2022.08.12, 배당 2024.11.18, 대항력 없음.

* 문 : 보증금 20,000,000원, 차임 0원, 전입 2017.08.28, 확정 2017.08.28, 배당 2024.11.18, 대항력 없음.

* 전 : 보증금 40,000,000원, 차임 30,000원, 전입 2023.01.16, 확정 2023.01.16, 배당 2024.12.06, 대항력 없음.

* 조 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2020.05.03, 확정일자 미상, 배당신고일자 미상, 대항력 없음.

* 신 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024.08.16, 확정일자 미상, 배당신고일자 미상, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차인은 대항력이 없습니다.)

1.3. 상권분석

* 본건은 광주중앙도서관 인근에 위치하며, 주택 및 상가 혼용 지역에 속하여 일반적인 상권이 형성되어 있습니다.

* 버스승강장과 지하철역이 인근에 있어 유동인구 확보에 유리한 입지입니다.

* 전통상업보존구역에 해당하므로 업종 선택 시 관련 법규를 확인해야 합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 대중교통 이용이 편리하며, 주요 도로 접근성도 양호합니다.

* 편의시설: 주변 주택 및 상가 지역에 형성된 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 서석초등학교가 인근에 위치하여 교육환경 보호구역에 해당합니다.

* 본건 주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공부와 현황의 용도 불일치: 건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(독서실)이나, 현황은 원룸 및 주택으로 사용 중입니다.

* 위반건축물: 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있으며, 이행강제금 13,952,480원이 부과된 상태입니다. (2025.10.20.자 사실조회회신 기준) 이는 추가적인 비용 발생 요인이 됩니다.

* 제시외 건물 및 수목: 일괄매각 대상에 포함되어 있어 명도 과정에서 협의 또는 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

* 태양광 설비: 매각 포함 대상입니다.

* 임차인 정보: 김현희 씨의 경우 확정일자 및 배당신고일자가 미상으로, 대항력은 없으나 관련 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 동구 동명동에 위치한 토지 및 건물 일괄 매각 대상 부동산입니다. 교통이 양호하고 주거 및 상업 혼재 지역에 있어 입지 조건은 무난한 편입니다. 권리분석상 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이므로 인수되는 권리 부담은 없습니다. 다만, 공부와 현황의 용도 불일치, 위반건축물 등재 및 이행강제금 부과, 제시외 건물 등기된 임차인 존재 등은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 특히 위반건축물 관련 이행강제금은 상당한 추가 비용 부담이 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 광주 동구의 주요 지역에 위치하여 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 일괄매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용 가치를 높일 수 있습니다.

* 수익형 부동산 전환 가능성: 현황이 원룸 및 주택으로, 용도 관련 문제를 해결할 경우 임대 수익 창출이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 1,012,806,560원

* 인수 보증금 합계: 0원

* 예상 입찰가는 위반건축물 이행강제금, 제시외 건물 처리 문제, 용도 변경 가능성 및 시장 상황 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 관련 리스크를 감안하여 감정가의 70% ~ 80% 수준을 시작점으로 고려해 볼 수 있으나, 이는 보수적인 접근이며 추가적인 현장 조사 및 분석이 필요합니다.

* 예상 범위: 700,000,000원 ~ 810,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.