나이스옥션 법원경매 부산 2025타경1244 [1] 부산광역시 동래구 온천동 1248-9 영남어반시티 5층502호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경1244 (1)

소재지: 부산광역시 동래구 온천동 1248-9, 영남어반시티 5층502호

용도: 오피스텔

감정가: 133,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.2. 물건 현황

토지면적: 7.52㎡ (약 2.27평)

토지지분: 7.52㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 48.13㎡ (약 14.56평)

건물지분: 48.1315㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

건축물 용도: 업무시설 (공동주택, 업무시설)

준공연도: 2016년

층수: 5층 (총 14층)

2. 입지조건

2.1. 건물 및 지역 정보

본 물건은 부산광역시 동래구 온천동에 위치한 영남어반시티 내 오피스텔입니다. 온천동은 부산의 대표적인 온천 지역으로, 휴양 및 생활 편의시설이 잘 갖추어진 지역입니다.

2.2. 교통

도보 거리에 지하철역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 주요 도로망 접근성이 우수하여 차량을 이용한 이동도 용이합니다.

2.3. 주변 편의시설

단지 인근에 롯데마트, 홈플러스 등 대형 마트와 다양한 상업 시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다. CGV 동래 등 문화시설 이용도 편리합니다. 또한, 지역아동센터 등 다양한 복지시설이 소재하고 있습니다.

2.4. 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건지와 인접하여 현저한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 이준혁 (이 )

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-01-08

* 확정일자: 2020-10-26

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2025-05-28

현재 대항력 있는 임차인이 거주 중이며, 전입일자보다 빠른 확정일자를 가지고 있습니다.

3.2. 등기부 현황

말소기준권리: 2023-04-05 접수 근저당권 (신용범, 금84,000,000원)

매각으로 인해 말소될 권리:

* 을3: 근저당권 (신용범, 2023-04-05)

* 을4: 근저당권 (정영희, 2023-09-04)

* 갑5: 가압류 (교보생명보험주식회사, 2024-12-17)

* 갑7: 강제경매 (이준혁, 2025-04-03) - 본 건 경매 사건

말소되지 않는 권리:

* 지상권: 없음 (비고란에 '지상권개요: 비고:'만 기재되어 있어, 실질적인 지상권 설정은 없는 것으로 판단됩니다.)

3.3. 총채권액

등기부채권 총액: 114,426,497원 (갑5, 을3, 을4, 갑7 채권 총액 기준)

3.4. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원

본 건의 경우, 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 분석됩니다. 이는 해당 임차인의 권리가 매각으로 인해 소멸되거나, 배당을 통해 보증금을 회수할 수 있음을 시사합니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 특징

영남어반시티는 2016년에 준공된 오피스텔로, 총 27세대로 구성되어 있습니다. 본 물건은 5층에 위치한 전용면적 48.13㎡의 오피스텔입니다.

4.2. 지역 상권

온천동은 온천 시설과 함께 상업 시설이 발달한 지역으로, 오피스텔 및 주거 시설이 혼재되어 있습니다. 주변에 다양한 편의시설, 상가, 병원 등이 있어 배후 수요가 풍부합니다.

4.3. 시세 동향

최근 실거래가 정보에 따르면, 동일 건물(영남어반시티) 내 61.56㎡ 면적의 오피스텔이 2024년 3월 170,000,000원에 거래되었습니다. 이를 바탕으로 환산 시, 본 물건(48.13㎡)의 시세는 약 133,000,000원 수준으로 추정됩니다. 이는 본 건의 감정가와 유사한 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

온천동 지역은 부산 시민들의 휴식과 여가 활동 공간으로 인기가 많으며, 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

5.2. 교통 및 접근성

지하철 1호선 온천장역 및 동래역 등 대중교통 이용이 편리하며, 주요 도로 접근성도 우수하여 부산 시내 어디든 이동이 용이합니다.

5.3. 편의 및 문화 시설

단지 주변에 롯데마트, 홈플러스, CGV 동래, 다양한 병원, 은행 등이 밀집해 있어 생활이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

본 물건에는 대항력 있는 임차인(이준혁)이 거주하고 있습니다. 보증금은 150,000,000원이며, 이는 본 건의 감정가(133,000,000원)보다 높은 금액입니다. 비록 '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있어 매수인이 직접 보증금을 인수할 의무는 없으나, 임차인과의 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 지연이 발생할 가능성이 있습니다. 따라서 임차인과의 원만한 협의 또는 명도 절차에 대한 충분한 검토가 필요합니다.

6.2. 중복 사건

'중복사건' 표기는 해당 물건에 대해 여러 개의 경매 사건이 계류 중이거나 과거에 진행되었을 수 있음을 의미합니다. 이는 경매 절차의 복잡성이나 잠재적 변동 가능성을 나타낼 수 있으므로, 추가적인 사건 정보 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 동래구 온천동의 우수한 입지에 위치한 오피스텔로, 교통, 생활 편의시설, 문화시설 접근성이 뛰어납니다. 최근 실거래가 및 감정가를 고려할 때 시세 대비 합리적인 가격으로 평가되었습니다. 다만, 높은 보증금의 대항력 있는 임차인이 거주 중이며, '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시된 점은 주의 깊게 분석해야 할 부분입니다. 낙찰 후 임차인과의 명도 과정을 신중하게 진행해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 오피스텔: 지하철 1호선 온천장역, 동래역 등과의 접근성이 우수하여 직장인 등 실수요층에게 인기가 높을 것으로 예상됩니다.

* 잘 갖춰진 생활 인프라: 주변에 대형마트, 병원, 문화시설 등이 풍부하여 주거 만족도가 높습니다.

* 시세 대비 안정적인 감정가: 최근 거래 사례와 비교 시, 감정가가 시장 가격과 유사하게 책정되어 있어 투자 가치가 있습니다.

* 온천동 지역 특성: 부산의 대표적인 온천 지역으로, 꾸준한 수요가 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 133,000,000원입니다.

최근 실거래가 분석에 따르면, 유사 면적대의 오피스텔 시세는 감정가와 유사한 수준(약 133,000,000원)으로 파악됩니다.

대항력 있는 임차인의 보증금이 150,000,000원으로 감정가를 초과하나, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 낙찰자가 추가로 부담할 금액은 없습니다. 다만, 임차인의 채권자(이준혁)가 본 경매를 신청한 점과 높은 보증금을 고려할 때, 경매 진행 과정에서 입찰가가 상승할 가능성이 있습니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 수준에서 시작하여, 시장 상황 및 경쟁 정도에 따라 133,000,000원 ~ 150,000,000원 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다. 특히, 임차인과의 명도 협의 가능성 및 향후 시장 변화 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.