나이스옥션 법원경매 영덕 2025타경127 [1] 경상북도 울진군 후포면 후포리 OOO 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2025.02.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 울진군 후포면 삼율리 소재 '후포교차로' 북동측 근거리에 위치하며, 부근일대는 면소재지를 우회하는 국도변으로 근린생활시설, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 제 차량접근 가능하며, 제반교통사정은 비교적 무난함.

형태 및 이용상태

기호 1), 3), 4), 6) : 남서측 도로에서 옹벽(별첨 '사진용지'참고)을 쌓은 부정형의 고지이며, 주상용(기호 1) 및
숙박업소(기호 3), 4), 6)부지로 이용중임.
기호 7), 8) : 부정형의 토지로서, 남서향 완경사를 이루는 도로임.

인접 도로상태

기호 1), 3), 4), 6) : 본건 기호 7), 8) 토지를 통하여 출입가능함.
기호 7), 8) : 본건이 폭 약 8m의 진입도로임.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1), 3), 4), 6), 8)계획관리지역(계획관리지역) 가축사육제한구역(기업형 전부제한, 일반형 전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 영농여건불리농지

기호 7) : 계획관리지역(계획관리지역) 가축사육제한구역(기업형 전부제한, 일반형 전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2) : 철근콘크리트구조 기와지붕 2층건으로서,
외벽 : 화산석 붙임 및 스타코 등 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감.
바닥 : 장판지 및 타일 등 마감.
창호 : 샷시 창호임.


기호 5) : 철근콘크리트구조 경사슬라브 및 기와지붕 2층건으로서,
외벽 : 치장벽돌 및 스타코 등 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감.
바닥 : 폴리싱타일 등 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

기호 2) : 근린생활시설(사무소) 및 다가구주택으로 이용중임.

기호 5) : 숙박시설, 주차장으로 이용중임.

설비내역

기호 2), 5) : 기본적인 위생 및 급.배수설비 및 냉.난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건은 폐문 및 부재 등으로 인해 내부 구조확인은 현장조사 및 일반건축물대장도면에 의거하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각
모텔 임차인의 2025. 4. 10. 자 권리신고 및 2025. 11. 6. 자 의견서에 모텔 관련 시설(고압 수전설비, 보일러실 시설 등)에 대한 소유권 주장이 있으며, 이에 대해 2025. 11. 14. 자 채권자측의 대출 당시 부대시설에 대한 감정평가 내용 및 임대차관계가 없음을 확인하는 서면 제출되어 있어 임대차 및 시설 소유권관계 불분명.
지상에 이동 가능한 컨테이너 1개(3M⨯9M) 매각에서 제외.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 영덕지원 2025타경127 (1)

* 소재지: 경상북도 울진군 후포면 후포리 855

* 용도: 숙박시설

* 감정가: 4,022,843,940원

* 토지면적: 6351.00㎡ (약 1921.43평)

* 건물면적: 1368.73㎡ (약 413.99평) (근린생활시설/다가구주택 196.93㎡, 숙박시설/주차장 1171.8㎡)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 남청주신용협동조합

* 특이사항: 공동담보, 일괄매각

* 매각 제외 물건: 지상 이동 가능한 컨테이너 1개 (3M x 9M)

1.1. 입지조건

* 위치: 경상북도 울진군 후포면 후포리 855번지에 소재하며, '후포교차로' 북동측 근거리에 위치합니다.

* 주위환경: 본건은 면소재지를 우회하는 국도변에 자리하고 있으며, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 전반적인 교통 상황은 비교적 무난한 편입니다.

* 토지 이용: 토지 기호 1, 3, 4, 6은 남서측 도로에서 옹벽을 쌓은 부정형의 고지로서, 주상용 및 숙박업소 부지로 이용 중입니다. 기호 7, 8 토지는 부정형의 토지로 남서향 완경사를 이루는 도로입니다.

* 진입로: 기호 1, 3, 4, 6 토지는 기호 7, 8 토지를 통하여 출입이 가능하며, 기호 7, 8 토지는 본건으로 진입하는 폭 약 8m의 도로 역할을 합니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역에 해당합니다. 특히 기호 7 토지는 접도구역에 포함됩니다.

* 건축물 현황:

* 건물(2) (후포리 855): 철근콘크리트구조 2층 건물로, 근린생활시설(사무소) 및 다가구주택으로 이용 중이며, 총 면적은 196.93㎡입니다.

* 건물(5) (후포리 857-5): 철근콘크리트구조 2층 건물로, 숙박시설 및 주차장으로 이용 중이며, 총 면적은 1171.8㎡입니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 본건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 등기부 현황:

* 토지 등기부: 말소기준권리는 2022년 3월 16일에 접수된 남청주신용협동조합의 근저당권(채권최고액 3,000,000,000원)입니다. 이후 설정된 압류 및 임의경매 개시 결정 등기는 말소될 예정입니다.

* 건물 등기부: 말소기준권리는 2022년 3월 16일에 접수된 남청주신용협동조합의 근저당권(채권최고액 3,000,000,000원)입니다. 이후 설정된 압류 및 임의경매 개시 결정 등기는 말소될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 45,000,000원

* 차임: 0원

* 배당신고일자: 2025년 4월 10일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원

* 중요 권리 관계:

* 모텔 임차인은 2025년 4월 10일 권리신고와 2025년 11월 6일 의견서를 통해 모텔 관련 시설(고압 수전설비, 보일러실 시설 등)에 대한 소유권을 주장하고 있습니다.

* 이에 대해 채권자 측은 2025년 11월 14일, 대출 당시 부대시설에 대한 감정평가 내용 및 임대차 관계가 없음을 확인하는 서면을 제출하였습니다.

* 결론적으로, 본 건의 임대차 및 시설물 소유권 관계는 불분명한 상태이며, 이는 낙찰 후 명도 과정이나 추가적인 법적 분쟁으로 이어질 수 있는 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다.

1.3. 상권분석

* 입지: 경상북도 울진군 후포면 국도변에 위치하여 지역 접근성이 양호한 편입니다.

* 주변 환경: 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재된 복합적인 지역으로, 특정 상권으로 집중되기보다는 지역 내 거점 기능을 수행할 수 있습니다.

* 지역 발전: 울진군은 동해선 철도 개통 등 교통 인프라 확충과 함께 관광산업 활성화를 추진 중이며, 후포항을 중심으로 해양 관광 수요가 증가하는 추세입니다. 이는 지역 숙박 시설의 잠재적 가치 상승으로 이어질 수 있습니다.

* 관광 자원: 후포해수욕장, 후포등대, 후포리 벽화마을 등이 인근에 위치하여 관광객 유치 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 최근 동해선 철도 개통으로 울진군 전반의 접근성이 향상되었습니다. 지역 내 대중교통 이용도 가능합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 인근에 분포할 것으로 추정되나, 구체적인 병원, 대형마트 등 주요 편의시설에 대한 상세 정보는 부족합니다.

* 관광 및 여가: 후포해수욕장, 후포항(다양한 어종 및 회, 대게 등 특산물), 후포 등대, 후포리 벽화마을 등 주변 관광 자원이 풍부합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대차 및 시설물 소유권 분쟁: 본건의 가장 큰 리스크는 모텔 임차인의 시설물 소유권 주장과 채권자 측의 반박으로 인한 불분명한 권리 관계입니다. 이는 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 비용 발생이나 법적 분쟁으로 이어질 수 있습니다.

* 건물 이용 용도 복합성: 경매 대상 건물 중 일부(건물 2)가 근린생활시설 및 다가구주택으로도 이용되고 있어, 숙박시설로서의 운영 또는 향후 재개발 시 고려사항이 될 수 있습니다.

* 매각 제외 물건: 이동 가능한 컨테이너 1개는 매각에서 제외되므로, 해당 물건의 처리 문제는 별도로 관리해야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 울진군 후포면 소재의 숙박시설로, 상당한 규모의 토지 및 건물 면적을 갖추고 있으며 감정가 또한 높은 편에 속합니다.

* 국도변에 위치하여 접근성은 우수하나, 주변 지역은 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재된 복합적인 특성을 보입니다.

* 핵심적인 쟁점은 모텔 임차인의 시설물 소유권 주장과 관련된 불분명한 권리 관계입니다. 이는 낙찰 후 명도 과정에서 상당한 위험 요소로 작용할 수 있으므로, 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

* 현재 등기부상 인수할 권리는 없으나, 상기 임차인과의 권리 관계는 반드시 법률 전문가와 상의하여 명확히 파악해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 지역 관광 활성화 수혜: 후포항을 중심으로 한 해양 관광 활성화 및 동해선 철도 개통 등 교통망 개선으로 인해 숙박 시설의 수요 증가 잠재력이 있습니다.

* 일괄 매각의 이점: 토지와 건물을 일괄하여 취득하므로, 향후 운영 및 개발 계획 수립 시 용이합니다.

* 잠재적 가치: 권리 관계의 명확화 및 적절한 운영 전략 수립 시, 지역 내 주요 숙박 시설로 자리매김할 수 있는 잠재력을 보유하고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원

* 본 물건의 예상 입찰가는 제시된 정보만으로는 산정하기 어렵습니다. 권리 관계의 불분명성, 명도 과정에서 발생할 수 있는 추가 비용 및 소요 시간, 주변 시세, 향후 운영 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 특히, 임차인과의 권리 분쟁 해결을 위한 잠재적 비용을 반드시 감안하여 입찰가를 산정할 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.