나이스옥션 법원경매 인천 2024타경6962 [1] 인천광역시 강화군 삼산면 석모리 19 수련시설 경매
매각기일: 2026-01-23
물건 개요
나이스옥션 법원경매 인천 2024타경6962 [1] 인천광역시 강화군 삼산면 석모리 19 수련시설 경매
- 사건번호: 2024타경6962
- 주소: 인천광역시 강화군 삼산면 석모리 19
- 용도: 수련시설
인천지방법원 경매9계 2024타경6962 | 소재지: 인천광역시 강화군 삼산면 석모리 19 | 감정가: 6,397,239,540원 | 최저가: 6,397,239,540원 | 용도: 수련시설
1. 인천지방법원 2024타경6962 (1) 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
사건번호: 인천지방법원 2024타경6962 (1)
소재지: 인천광역시 강화군 삼산면 석모리 19
용도: 수련시설
감정가: 6,397,239,540원
토지면적: 4,574.00㎡ (약 1,383.16평)
토지 제시외면적: 0.00㎡
건물면적: 2,629.13㎡ (약 795.14평)
건물 제시외면적: 349.26㎡
매각대상: 토지/건물 일괄매각
경매구분: 부동산 임의경매
채권자: 김OO
특이사항: 중복사건
주의사항:
- 본건은 일괄매각이며, 제시외 건물도 포함됩니다.
- 토지는 상업용 건부지 및 야영장(글램핑장, 수영장 등) 부지로 이용 중이며, 조경시설 등 부대시설은 토지에 포함하여 평가되었습니다.
- 목록3 토지 상에는 제시외 야영장 시설(야외수영장, 야외글램핑 시설 등)이 소재합니다.
- 목록2 건물은 제2종근린생활시설 및 생활숙박시설(객실 10호, 상호: 아라미르)로 이용 중입니다.
- 목록4 건물은 야영장시설(샤워실, 화장실 등)로 이용 중입니다.
- 목록5 건물은 야영장시설(지하 기계실)로 이용 중입니다.
- 제시외 건물 및 구축물(야영장 시설 등)에 대한 자세한 내용은 감정평가서를 참조하시기 바랍니다.
1.2. 감정평가 요약
1.2. 1.토지 감정 요항
위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 강화군 삼산면 석모리 소재 "밤개마을" 북서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 해안상가지대로서 숙박시설, 판매시설, 농경지 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근 노선버스정류장과의 거리 및 운행 상태 등을 고려할 때 대중교통 여건은 보통으로 평가됩니다.
형태 및 이용상태:
기호(1) 토지는 완경사지대의 부정형 토지로 해안변으로 하향(계단식) 택지 조성하여 상업용 건부지로 이용 중입니다.
기호(2) 토지는 완경사지대의 부정형 토지로 해안변으로 하향(계단식) 부지 조성하여 야영장 시설 부지로 이용 중입니다.
인접 도로상태: 기호(1,2) 토지는 공히 남측으로 폭 약 10미터의 포장도로에 접하고 있습니다.
토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 성장관리권역에 해당합니다. 또한, 문화재보호법, 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률, 시문화재보호조례에 따른 문화재 관련 인허가 사항을 반드시 확인해야 합니다.
제시목록 외 물건: 기호(2) 토지 상에는 야영장 시설(야외수영장, 야외글램핑 시설 등)이 소재합니다.
공부와의 차이: 없음.
기타 참고사항: 임대관계 및 기타 사항은 미상입니다.
1.2. 2.건물 감정 요항
건물 구조:
기호(2) 건물: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층/지상 4층 건물입니다.
기호(4) 건물: 벽돌구조 (철근)콘크리트지붕 지상 1층 건물입니다.
기호(5) 건물: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층 건물입니다.
이용 상태:
기호(2) 건물: 제2종근린생활시설 및 생활숙박시설(객실 10호, 상호: 아라미르)로 이용 중입니다.
기호(4) 건물: 야영장시설(샤워실, 화장실 등)로 이용 중입니다.
기호(5) 건물: 야영장시설(지하 기계실)로 이용 중입니다.
설비 내역: 기호(2) 건물에는 위생설비, 급배수설비, 급탕설비, 옥내소화전, 화재탐지/방재설비, 승강기설비, LPG보일러에 의한 난방시설 등이 구비되어 있습니다.
부합물 및 종물: 별지 "지적 및 건물개황도" 참조 (기호 "ㄱ, ㄴ, ㄷ").
공부와의 차이: 없음.
기타 참고사항: 탐문 결과 대부분 소유자가 직접 운영 중인 것으로 조사되었으나, 이해관계인 부재 등으로 상세한 임대내역은 미상입니다.
1.3. 입지조건
본 물건은 인천광역시 강화군 삼산면 석모리 "밤개마을" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 해안상가지대, 숙박시설, 판매시설, 농경지 등으로 이루어져 있습니다. 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용 여건도 보통 수준으로 평가됩니다. 특히, 석모대교 개통으로 강화 본섬과의 접근성이 크게 향상되어 관광객들의 발길이 잦은 지역입니다. 인근에는 보문사, 민머루해변, 석모도자연휴양림, 석모도 미네랄온천 등 다수의 관광 명소가 있어 관광 및 휴양 시설로서의 잠재력이 높습니다.
1.4. 권리분석
본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 김OO입니다. '중복사건'이라는 특이사항이 있으므로, 경매 진행 과정 및 중복 사건 간의 우선순위 등을 면밀히 확인해야 합니다. 일반적으로 임의경매는 채무자의 채무 불이행으로 인해 담보권 실행을 위해 진행되므로, 말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다. 다만, 인수주의 권리가 있는지 여부는 등기부등본 및 현장 조사 등을 통해 철저히 확인해야 합니다.
1.5. 상권분석
물건지 주변은 해안을 끼고 있는 관광 상가지대로 형성되어 있어 관광객을 대상으로 한 숙박, 판매, 휴양 시설 운영에 유리한 입지입니다. 특히, '아라미르'라는 상호로 생활숙박시설(객실 10호)로 이용 중인 건물(목록2)과 야영장 시설(글램핑장, 수영장 등)은 본 물건의 잠재적 수익성을 보여줍니다. 석모도는 연륙교 개통 이후 수도권에서 접근성이 좋아져 관광객이 증가하는 추세이며, 다양한 관광자원을 바탕으로 관광 및 숙박업이 활성화될 가능성이 있습니다. 인근에는 식당, 카페 등 다양한 상업 시설이 분포하고 있어 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 것으로 예상됩니다.
1.6. 생활정보
석모리는 강화군 삼산면에 속하며, 섬이지만 석모대교를 통해 강화 본섬 및 육지로의 접근이 용이합니다. 숙박시설, 식당, 카페 등 관광객을 위한 편의시설이 잘 갖추어져 있으며, 보문사, 민머루해변, 석모도 자연휴양림, 석모도 미네랄온천 등 풍부한 자연 및 문화관광 자원을 즐길 수 있습니다. 강화군 자체적으로도 2035 강화군 개발계획 등 지속적인 발전을 위한 노력이 진행 중이며, 주민들의 정주 환경 개선을 위한 마을하수도 정비사업도 추진되고 있어 장기적인 발전 가능성을 기대할 수 있습니다.
1.7. 잠재적 리스크
1. 중복사건: 동일 물건에 대한 중복 경매 사건이 존재하므로, 사건 진행 상황 및 법원 결정에 따라 변동성이 있을 수 있습니다. 철저한 권리 분석 및 법원 확인이 필수적입니다.
2. 제시외 건물 및 부대시설: 감정평가서에 포함되지 않은 제시외 건물이나 부대시설이 있을 수 있으며, 이에 대한 정확한 파악과 처리가 필요합니다. 제시외 건물에 대한 감정평가서 내용을 반드시 확인해야 합니다.
3. 문화재 관련 규제: 토지이용계획상 문화재보호법, 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률, 시문화재보호조례 등의 적용을 받을 수 있는 지역에 해당하므로, 건축 및 개발 시 문화재 관련 인허가 사항을 반드시 확인해야 합니다.
4. 계절적 요인 및 관광 의존도: 숙박 및 수련시설로서의 주된 수입원이 관광객에 의존할 가능성이 높아, 관광 경기 변동 및 계절적 요인에 따라 수익성이 영향을 받을 수 있습니다.
5. 혐오시설 유무: 현재 공개된 정보만으로는 주변에 혐오시설의 존재 여부를 명확히 파악하기 어렵습니다. 향후 현장 방문 시 주변 환경을 면밀히 조사하여 혐오시설의 유무 및 그 영향을 파악할 필요가 있습니다. (추후 현장 조사 필요)
1.8. 종합 의견
본 물건은 인천 강화군 석모리에 위치한 수련시설로, 관광지 내 입지를 바탕으로 숙박 및 휴양 관련 사업에 대한 높은 잠재력을 가지고 있습니다. 최근 연륙교 개통으로 접근성이 향상되었으며, 주변 관광자원 또한 풍부하여 시설 운영에 긍정적인 영향을 줄 것으로 예상됩니다. 제2종근린생활시설 및 생활숙박시설로 이용 중인 건물과 야영장 시설이 포함되어 있어 다양한 수익 모델 창출이 가능합니다. 다만, 중복사건으로 인한 불확실성, 제시외 건물 처리 문제, 문화재 관련 규제 등의 리스크 요인이 존재하므로, 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 인수할 권리 및 추가 비용 등을 면밀히 검토해야 합니다.
1.9. 투자 포인트
1. 뛰어난 입지: 서해 바다를 조망할 수 있는 해안가에 위치하며, 풍부한 관광 자원(보문사, 민머루해변, 석모도 미네랄온천 등)과 인접하여 관광객 유치에 매우 유리합니다.
2. 개선된 접근성: 석모대교 개통으로 수도권에서의 접근성이 크게 향상되어 방문객 증가가 기대됩니다.
3. 다목적 활용 가능성: 수련시설뿐만 아니라 생활숙박시설, 글램핑장, 수영장 등 다양한 형태로 활용 및 수익 창출이 가능합니다.
4. 지역 개발 잠재력: 강화군 자체적으로도 경제자유구역 지정, 테마파크 건설 등 다양한 개발 계획을 추진하고 있어 향후 지역 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.
5. 충분한 부지 면적: 4,574㎡의 넓은 토지 면적을 확보하고 있어 향후 시설 확장 또는 추가 개발의 여지가 있습니다.
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