나이스옥션 법원경매 인천 2024타경9121 [1] 인천광역시 옹진군 북도면 시도리 204-1 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경9121 [1] 인천광역시 옹진군 북도면 시도리 204-1 단독주택 경매

• 사건번호: 2024타경9121
• 주소: 인천광역시 옹진군 북도면 시도리 204-1
• 용도: 단독주택

인천지방법원 경매9계 2024타경9121 | 소재지: 인천광역시 옹진군 북도면 시도리 204-1 | 감정가: 483,796,000원 | 최저가: 483,796,000원 | 용도: 단독주택

1. 인천지방법원 2024타경9121 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

1.1. 1. 사건 번호

인천지방법원 2024타경9121 (1)

1.1. 2. 소재지

인천광역시 옹진군 북도면 시도리 204-1

1.1. 3. 용도

단독주택

1.1. 4. 감정가

483,796,000원

1.1. 5. 토지 면적

631. 00㎡ (약 190.88평)

1.1. 6. 건물 면적

건물 본건: 100.30㎡ (약 30.34평)

건물 제시외: 30.00㎡ (약 9.08평)

※ 감정서상 제시외 건물(ㄴ-1층 주택 등 경량철골구조 약 12㎡)은 소유자 미상으로 매각에서 제외됩니다.

1.1. 7. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.1. 8. 경매 구분

부동산 강제경매

1.1. 9. 채권자

신OO

1.1. 10. 특이사항

법정지상권

1.1. 11. 주의사항

1. 본 물건은 토지와 건물이 일괄매각되며, 제시외 건물도 포함됩니다.

2. 감정평가서상 제시외 건물(약 12㎡)은 소유자 미상으로 매각에서 제외됩니다. 이로 인해 매각 부동산의 제한받는 가격은 379,000,000원입니다.

3. 토지 현황은 단독주택 부지 및 일부 전으로 이용 중입니다.

4. 소유자 미상의 이동 가능한 비닐하우스 1동이 소재하나, 평가 및 매각에서 제외되었습니다.

5. 현황상 철제시설물(포도재배용) 및 상수도 시설, 이동 가능한 목조 탁상 등이 존재하며, 자세한 사항은 감정평가서를 참조하시기 바랍니다.

1.2. 입지 조건

1.2. 1. 위치 및 주위 환경

본 건은 인천광역시 옹진군 북도면 시도리 소재 "시도리종합운동장" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 주택, 숙박시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 해안 취락지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.2. 2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며 남측 "시도 로"를 통하여 인근 지역과의 연계가 가능합니다. 다만, 도서 지방의 특성상 전반적인 교통 상황은 다소 불편할 수 있습니다. 향후 제3연륙교 개통(2026년 1월 예정) 시 교통 여건이 크게 개선될 전망입니다.

1.2. 3. 토지 형태 및 이용 상태

본 건 토지는 대체로 인접 필지와 등고평탄한 부정형의 토지로서 "단독주택 부지 및 일부 현황 전"으로 이용 중입니다.

1.2. 4. 인접 도로 상태

본 건 서측으로 노폭 약 3M 내외의 포장도로가 개설되어 있습니다.

1.2. 5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

계획관리지역, 자연취락지구(2019-06-10), 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(2022-04-27, 모든 축종 제한), 장애물 제한표면구역(공항고도제한높이 해발 142.0m 진입표면), 성장관리권역(수도권정비계획법)입니다.

1.3. 권리 분석

1.3. 1. 경매 개요

본 물건은 채권자 신OO의 신청으로 진행되는 부동산 강제경매 사건입니다.

1.3. 2. 주요 권리 사항

감정평가 요약에 의하면 '법정지상권'이 등기되어 있거나 사실상 존재하는 것으로 판단됩니다. 이는 토지 소유자와 건물 소유자가 다를 경우, 건물 소유자가 토지를 사용할 수 있는 권리가 법적으로 인정되는 것으로, 경매 낙찰 후에도 해당 권리가 존속될 가능성이 높아 주의 깊은 확인이 필요합니다.

1.3. 3. 특이 권리 분석 (법정지상권)

법정지상권의 존재는 본 물건의 가장 큰 리스크 요인 중 하나입니다. 법정지상권이 성립하는 경우, 낙찰자는 건물 소유자의 토지 사용을 용인해야 하며, 이는 토지 이용에 제약을 초래할 수 있습니다. 법정지상권의 구체적인 성립 여부, 범위, 존속 기간 등은 반드시 현장 조사 및 법률 전문가의 검토를 통해 명확히 파악해야 합니다.

1.3. 4. 매각 제외 물건

감정서상 제시외 건물(약 12㎡)과 소유자 미상의 이동 가능한 비닐하우스 1동은 매각에서 제외됩니다. 이로 인해 실제 매각되는 부동산의 가치가 제한받을 수 있습니다.

1.4. 상권 분석

1.4. 1. 주변 상업 시설 현황

본 물건이 위치한 시도리는 주택, 숙박시설, 농경지, 임야 등이 혼재된 해안 취락지대입니다. 주변에 소규모 상점, 식당, 펜션 등 숙박시설이 분포하고 있으며, 대규모 상업 시설보다는 관광 및 휴양 목적의 편의 시설 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다. 시도, 신도, 모도 등은 연도교로 연결되어 있어 도보나 차량으로 이동하며 섬 내 편의시설을 이용할 수 있습니다.

1.4. 2. 배후 수요

주변 지역은 거주 인구와 함께 관광객을 주요 배후 수요로 하고 있습니다. 특히, 영종도와의 연륙교 개통(예정)은 교통 접근성을 향상시켜 향후 관광 및 주거 수요 증가에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

1.5. 생활 정보

1.5. 1. 편의 시설

북도면 소재지인 시도리에는 면사무소, 보건소, 농협 등 기본적인 행정 및 금융 편의 시설이 갖추어져 있습니다. 또한, 섬 내에는 펜션, 민박, 카페 등 숙박 및 휴식 시설이 다수 존재합니다. 다만, 대형 마트나 종합병원 등은 본 섬에 없을 가능성이 높으며, 이러한 시설 이용 시에는 영종도나 인천 본토로 이동해야 할 것으로 예상됩니다.

1.5. 2. 교육 시설

과거에는 초등학교 분교가 있었으나, 현재는 영종도 지역 학교로 이관된 것으로 보입니다. 따라서 학령기 자녀가 있는 경우, 교육 시설 이용에 대한 고려가 필요합니다.

1.5. 3. 의료 시설

지역 내 보건소가 있으나, 전문적인 의료 서비스나 대형 병원 이용을 위해서는 뭍으로 이동해야 할 가능성이 높습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1. 법정지상권 관련 리스크

본 물건의 가장 큰 리스크는 법정지상권의 존재 가능성입니다. 법정지상권이 성립할 경우, 건물 철거가 불가하여 토지 사용에 제약이 발생하며, 이는 낙찰가의 활용 가치를 크게 낮출 수 있습니다. 반드시 법적 검토를 통해 권리 관계를 명확히 파악해야 합니다.

1.6. 2. 제시외 물건 및 제외 사항 관련 리스크

약 12㎡의 제시외 건물과 비닐하우스가 매각에서 제외됨으로써, 현황과 공부상 불일치 및 실제 이용 가능 면적에 대한 혼란이 발생할 수 있습니다. 또한, 이러한 제외 사항으로 인해 전체 감정가 대비 실제 매각 부동산의 가격이 379,000,000원으로 제한된다는 점은 낙찰가 산정 시 중요한 고려 사항입니다.

1.6. 3. 지리적 요건 (도서지방)

섬이라는 지리적 특성상 교통이 다소 불편하며, 생활 편의 시설 이용에 제약이 있을 수 있습니다. 다만, 영종도와의 연륙교 건설로 이러한 불편함은 점차 해소될 것으로 보입니다.

1.6. 4. 시장 가치 변동 가능성

법정지상권 등의 복잡한 권리 관계와 제시외 물건 제외로 인해, 일반 부동산 시장에서의 가치 평가와는 다른 양상을 보일 수 있습니다. 또한, 향후 제3연륙교 개통 등 지역 개발 호재의 영향력도 신중하게 평가해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 인천 옹진군 북도면 시도리에 위치한 단독주택으로, 바다와 인접한 취락지대에 자리하고 있습니다. 아름다운 자연환경과 함께 관광지로도 알려진 지역에 소재하나, '법정지상권'이라는 중대한 법적 권리 문제가 존재하며, 제시외 건물 제외로 인한 매각 대상 부동산의 가격 제한(379,000,000원)이 명시되어 있어, 투자 결정 시 매우 신중한 접근이 요구됩니다. 법정지상권의 성립 여부 및 범위에 대한 면밀한 법률적 검토와 더불어, 제시외 물건을 제외한 실제 이용 가치 및 잠재적 개발 가능성을 종합적으로 고려해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

- 교통 개선 기대감: 향후 제3연륙교 개통(2026년 1월 예정)으로 영종도와의 접근성이 대폭 향상될 예정이며, 이는 지역 가치 상승의 잠재적 요인이 될 수 있습니다.

- 관광 및 휴양지 특성: 시도리는 '신시모도'의 일부로서, 아름다운 자연경관과 예술 공간(배미꾸미조각공원 등)으로 인해 관광객들의 발길이 이어지는 곳입니다. 이러한 지역적 특성은 향후 투자 가치에 긍정적으로 작용할 수 있습니다.

- 감정가 대비 합리적 낙찰 가능성: 법정지상권과 같은 복잡한 권리 문제, 제시외 물건 제외 등으로 인해 일반적인 경매 물건보다 낮은 경쟁률을 보이거나, 감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰될 가능성이 있습니다. 이는 권리 분석 및 현장 확인을 통해 위험 요소를 충분히 인지하고 감수할 수 있는 투자자에게는 기회가 될 수 있습니다.

[주의] 본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 현장 조사 및 권리 관계에 대한 법률적 검토 없이는 투자 결정을 내릴 수 없습니다. 특히 법정지상권과 같은 중대한 권리 사항에 대해서는 반드시 전문가와 상담하시기 바랍니다.

법원 정보

인천지방법원 경매9계