나이스옥션 법원경매 인천 2025타경505756 [2] 인천광역시 연수구 연수동 597-4 연수프라자 5층506호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2025타경505756 [2] 인천광역시 연수구 연수동 597-4 연수프라자 5층506호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2025타경505756
• 주소: 인천광역시 연수구 먼우금로 190, 5층506호 (연수동,연수프라자)
• 용도: 도시형생활주택

인천지방법원 경매9계 2025타경505756 | 소재지: 인천광역시 연수구 먼우금로 190, 5층506호 (연수동,연수프라자) | 감정가: 80,000,000원 | 최저가: 56,000,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 인천지방법원 2025타경505756 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경505756 (2)

소재지: 인천광역시 연수구 연수동 597-4 연수프라자 5층506호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택으로 이용 중)

감정가: 80,000,000원

토지면적: 7.15㎡ (약 2.16평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 25.44㎡ (약 7.69평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 인천광역시 연수구 연수동 소재 "연수역(수인분당선)" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. [cite: ] 주변으로는 아파트 단지, 다세대주택, 판매시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다. [cite: ] 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 연수역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. [cite: ] 북서측 약 40~45미터, 남서측 및 남동측 약 15미터 내외의 포장도로에 접해 있어 도로 접근성이 좋습니다. [cite: ]

1.3. 권리분석

본건에는 등기사항전부증명서상 주택임차권이 설정되어 있습니다.

- 연번(1) (5층 503호): 임차보증금 75,000,000원, 차임 월 100,000원. 임대차계약일 2017.01.23, 주민등록일 2017.02.15, 점유개시일 2017.02.25, 확정일자 2017.01.24.

- 연번(2) (5층 506호): 임차보증금 75,000,000원, 차임 월 100,000원. 임대차계약일 2017.05.08, 주민등록일 2017.06.26, 점유개시일 2017.06.25, 확정일자 2017.05.10.

- 연번(3) (5층 507호): 임차보증금 68,000,000원 / 70,000,000원, 차임 월 100,000원. 임대차계약일 2015.01.14 / 2017.01.11, 주민등록일 2015.01.20, 점유개시일 2015.01.30, 확정일자 2015.01.20 / 2017.01.12.

특히 연번(3)의 임차인은 2015년부터 점유 및 주민등록을 유지하고 있어 대항력 발생 가능성이 높습니다. 연번(2)의 경우 폐문으로 인해 내부 확인이 불가능했던 점은 추가적인 확인이 필요합니다. 본 임차권들은 경매 진행 시 배당 관계 및 인수 여부를 면밀히 검토해야 할 중요한 권리입니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 연수동 일대는 주거지역과 상업시설이 혼재된 복합 상권입니다. [cite: ] 주변에 아파트 단지와 다세대 주택이 밀집해 있어 안정적인 주거 수요가 예상됩니다. 또한, 판매시설 및 근린생활시설이 다수 분포하여 기본적인 상권 기능을 갖추고 있습니다. [cite: ] 연수역을 중심으로 상업 및 업무 활동이 이루어지고 있으며, 도시형생활주택, 제2종근린생활시설, 업무시설 등이 복합적으로 이용되고 있어 다양한 상업적 잠재력을 지니고 있습니다. [cite: ]

1.5. 생활정보

인천 수인선 연수역을 도보 약 5분 거리에 이용할 수 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. [cite: ] 인근에 다수의 노선버스 정류장이 있어 시내 이동 또한 용이합니다. [cite: ] 교육 환경으로는 연수구 지역이 인천 내에서 학군이 우수한 것으로 알려져 있으며, 다수의 중고등학교가 위치하고 있어 자녀 교육에 유리할 수 있습니다 [cite: ]. 또한, 마트, 병원, 약국 등 생활 편의시설이 도보 가능한 거리에 있어 편리한 생활이 가능합니다 [cite: ].

1.6. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 잠재적 리스크는 선순위 주택임차권의 존재입니다. 특히 연번(3)의 임차인은 2015년부터 거주하여 대항력 발생 가능성이 매우 높아, 낙찰 후 임차인과의 관계 정리 및 보증금 문제에 대한 신중한 접근이 필요합니다. 또한, 연번(2)의 경우 내부 확인이 불가능했던 점은 예상치 못한 건물 하자나 임대차 관계의 불확실성을 내포할 수 있습니다. 경매 참여 시 반드시 임차인의 대항력 유무와 보증금 배당 가능 여부를 철저히 조사해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 인천 연수구의 주요 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 주변 환경 역시 주거 및 상업 시설이 혼재하여 안정적인 지역 가치를 형성하고 있습니다. 다만, 등기된 주택임차권들의 존재로 인해 권리 분석 및 낙찰 후 명도에 대한 세심한 주의가 요구됩니다. 특히, 내부 확인이 불가능했던 호실의 상태와 임차인의 권리 관계를 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

- 역세권 입지: 연수역 도보권으로 우수한 교통 편의성.

- 생활 편의성: 주변 편의시설 및 학군 우수.

- 복합 상권: 주거, 상업, 업무 기능이 혼재된 안정적인 지역.

- 잠재적 가치: 임차권 문제가 해결될 경우 시세차익 기대 가능.

- 주의사항: 임차권 분석 및 현장 답사를 통한 철저한 권리/물건 확인 필수.

법원 정보

인천지방법원 경매9계