나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508165 [2] 인천광역시 연수구 옥련동 637-1 기독교대한감리회세움교회 지하층1호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: HR · 평가일 2025.04.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 옥련동 소재 ""옥련초등학교"" 동측에 위치하고, 주변은 아파트,
다세대주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본 건까지 차량 출입 원활하며, 인근에 노선버스 정류장 및 수인분당선(송도역) 등이 소재
하는 바, 제반 대중교통 사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 1층 건물 내 제1층 제1호,제지하층 제1호로서,
(사용승인일:1997.05.23)

외벽: 몰탈위 페인트 마감 등
창호: 샷시창호 등으로 조사됨.

이용상태

<기호 1>
집합건축물대장상 용도는 교육연구 및 복지시설(아동관련시설)임.

<기호 2>
집합건축물대장상 용도는 학원(표제부상 지하층 1호의 용도는 교회)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지 등 소방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 아파트 및 제2종근린생활시설 등의 건부지로 이용
중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통해 외부 공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 건축용도지역기타(2019-01-14)(건축선 지정(2m),건축과로문의)<건축법>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,과밀억제권역<수도정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

집합건축물대장상 용도는 학원(집합건축물대장 표제부상 용도는 교회임)에서 제1종근린생활시설(미용원)로 용도변경됨(25.9.16.)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경508165 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 김OO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 연수구 한나루로105번길 68 (옥련동) (구: 옥련동 637-1)

용도: 근린상가 (집합건축물대장상 용도 변경 이력: 학원/교회 -> 제1종근린생활시설(미용원) - 25.9.16. 변경)

토지면적: 299.71㎡ (약 90.67평)

토지지분: 299.712㎡ (약 90.67평)

건물면적: 375.20㎡ (약 113.50평)

건물지분: 375.2㎡ (약 113.50평)

1.3. 감정평가 요약

감정가: 324,000,000원

평가서 요약: 상세 내용은 '2. 입지조건' 참조

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 인천광역시 연수구 옥련동 소재 "옥련초등학교" 동측에 위치합니다.

주변은 아파트, 다세대주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입은 원활하며, 인근에 노선버스 정류장 및 수인분당선(송도역) 등이 소재하여 대중교통 사정 또한 보통 수준입니다.

2.3. 토지 및 건물 현황

토지: 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, 아파트 및 제2종근린생활시설 등의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로: 단지 내 도로를 통해 외부 공도와 연계됩니다.

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 1층 건물 내 제1층 및 지하 1층으로 구성되어 있습니다.

사용승인일: 1997년 5월 23일입니다.

외벽: 몰탈 위 페인트 마감 등입니다.

창호: 샷시 창호입니다.

설비: 위생 및 급배수설비, 화재탐지 등 소방설비가 구비되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 변동: 기독교대한감리회세움교회 (2018.10.05) -> 성윤령 (2023.09.14)

주요 권리 내역:

* 근저당: 관인농업협동조합 (1,300,000,000원, 2023.09.14) - 말소기준권리

* 근저당: 기독교대한감리회세움교회 (540,000,000원, 2023.09.14)

* 근저당: 김전자 (450,000,000원, 2024.08.13)

* 임의경매: 김전자 (360,185,560원, 2025.03.24) - 본 경매 개시 채권자

* 압류: 연수구 (2025.04.28)

총 채무액: 2,290,000,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: 장

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업자 등록일: 2024년 5월 19일

비고: 대항력 없음.

금액이 미상이라도 주의 필요 문구가 포함되어야 하나, 본 건 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있습니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (단, 등기부등본상 명확한 권리 존재는 확인되지 않으며, 실제 현황에 대한 추가 확인이 필요합니다.)

3.4. 권리분석 종합

말소기준권리(을13, 근저당)보다 선순위 권리인 소유권 등은 모두 정리되었으며, 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

인수 보증금 합계는 0원으로, 권리상 특별히 낙찰자가 부담해야 할 금전적 채무는 없어 보입니다.

다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있어, 이에 대한 현장 조사 및 추가 확인이 권장됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건은 아파트 단지 및 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 학교와 다양한 근린생활시설이 혼재하여 안정적인 수요층 확보가 가능합니다.

최근 집합건축물대장상 용도가 제1종근린생활시설(미용원)로 변경되어, 소규모 상업 시설 운영에 적합한 환경을 갖추고 있습니다.

4.2. 토지이용계획 및 제한상태

용도지역: 제3종일반주거지역

기타 제한사항: 건축선 지정(2m), 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 과밀억제권역(수도정비계획법)

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

교육시설: 옥련초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

교통: 수인분당선 송도역과 다수의 버스 노선 이용이 가능하여 교통 접근성이 뛰어납니다.

생활편의시설: 주변 상업시설 및 주거 단지로 인해 다양한 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 혐오시설 검토

주변 지역에 대한 일반적인 웹 검색 결과, 본건과 직접적으로 인접하거나 단기간 내 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건

본건은 중복사건으로 분류되어 있어, 관련 경매 절차의 진행 현황 및 낙찰 결과에 따라 변동 가능성이 있습니다. 이에 대한 상세 확인이 필요합니다.

6.2. 용도 관련 복잡성

집합건축물대장상 용도 변경 이력(학원/교회 -> 제1종근린생활시설(미용원))이 존재하며, 건축물대장 총괄표제부상의 '공동주택'이나 표제부상의 '노유자시설' 등 다른 용도 표기와 혼재되어 있어, 공부상의 용도와 실제 이용 현황 간의 정확한 일치 여부에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다. 특히, '현대아파트' 내 구분건물로서 '기독교대한감리회세움교회'라는 명칭의 지하층 1호라는 점은 정확한 실사를 통해 확인해야 합니다.

6.3. 미상 임대차 정보

임차인 장영철은 보증금 및 차임이 0원이며 대항력이 없으나, 실제 점유 관계 및 사용 현황에 대한 추가 확인이 필요합니다.

6.4. 기타

토지이용계획상 '상대보호구역'에 포함되어 있어, 특정 용도(예: 유흥업소 등)의 입점은 제한될 수 있습니다.

7. 투자 포인트

인천광역시 연수구의 역세권(수인분당선 송도역) 인근에 위치하여 교통 접근성이 우수합니다.

주거 밀집 지역 내 근린상가로서 안정적인 배후 수요 확보가 기대됩니다.

최근 용도 변경(미용원)으로 인해 소규모 상가로서의 활용 가능성이 높습니다.

권리관계가 비교적 명확하고 인수되는 보증금이 없어, 명도 절차 진행이 수월할 것으로 예상됩니다.

8. 예상 입찰가

감정가: 324,000,000원

권리분석상 인수되는 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 입찰가 산정이 가능합니다.

주변 시세, 본건의 실제 이용 현황, 용도 변경 관련 사항, 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

9. 종합 의견

본건은 인천광역시 연수구 옥련동에 위치한 근린상가로서, 역세권 인접 및 풍부한 주거 단지 배후 수요를 갖춘 입지적 장점을 지니고 있습니다. 권리분석상 특별히 인수되는 권리가 없어 비교적 안전한 투자가 가능할 것으로 판단됩니다. 다만, 복잡한 건축물대장상의 용도 기재와 실제 이용 현황, 그리고 중복사건이라는 점은 투자를 결정하기 전에 반드시 면밀한 현장 조사와 추가 확인을 통해 명확히 파악해야 할 부분입니다. 용도 변경된 미용실 또는 기존 교회/학원 용도에 맞는 업종으로 전환 시 수익 창출 가능성이 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.