나이스옥션 법원경매 광주 2024타경85183 [2] 전라남도 나주시 빛가람동 336-6 빛가람타워 1층104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 조은 · 평가일 2024.11.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전라남도 나주시 빛가람동 소재 라온초등학교 북동측 인근에 위치하며 주위는 상업용건물과 오피스텔 등이 혼재하는 상업지대임.

교통상황

차량접근성 양호하고 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상5층 구조로서

외벽 : 석재붙임, 드라이비트 등
내벽 : 석고보드마감(기호1,2), 몰탈위페인팅 및 목재인테리어(기호3-6)
바닥 : 콘크리트(기호1), 에폭시도포(기호2), 합성수지타일 마감(기호3-6)
창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호1,2는 내장재 공사중이고 기호 3-6은 경계구획 없이 3층 전체를 헬스클럽으로 이용중임.

설비내역

공용 급배수설비, 위생설비, 소방설비, 승강기, 지하주차장 등 구비되어 있고 기호3-6은 시스템냉난방설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가각전제된 장방형 평지로서 상업용건부지임.

인접 도로상태등

북서측 및 남서측으로 폭 약 15m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m-20m)(2015-03-27)(접합),
가축사육제한구역(모든가축제한구역_빛가람동1,500m), 혁신도시개발예정지구임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호3-6은 경계구획 없이 3층 전체가 일체로 헬스클럽으로 이용중이나 건축물현황도에 호별 위치가 명확하게 표시되어 있어 향후 호별 경계구획은 물리적,기술적으로 큰 난이도 없이 가능할 것으로 판단됨.

물건 비고

-내장재 공사중.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건기본사항

사건번호: 광주지방법원 2024타경85183 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 부OOOOOOO (부평신용협동조합)

1.2. 물건현황

소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 336-6, 빛가람타워 1층 104호

용도: 근린상가

감정가: 355,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적

토지면적: 17.71㎡ (약 5.36평)

토지지분: 17.71㎡ (약 5.36평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 47.46㎡ (약 14.36평)

건물지분: 47.46㎡ (약 14.36평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

전라남도 나주시 빛가람동 소재 라온초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 상업용 건물과 오피스텔 등이 혼재하는 상업지대임.

2.2. 교통상황

차량 접근성이 양호하며, 대중교통 여건은 보통 수준임.

2.3. 도로상태

북서측 및 남서측으로 폭 약 15m 도로에 접해 있어 접근성이 좋음.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

소유권 보존: 유한회사빛가람 (2019-04-26)

소유권 이전 신탁: 주식회사무궁화신탁 (2019-04-26)

근저당: 부평신용협동조합 (2019-04-26, 10,000,000원)

압류: 나주시 (2023-08-31)

임의경매개시결정: 부평신용협동조합 (2024-11-15, 1,921,721,930원)

등기부채권 총액: 10,000,000원

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 개요: (정보 없음)

매각으로 인해 위 권리를 제외한 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됨.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

현재 파악된 임차인 중 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 보임.

4. 상권분석

4.1. 건물 이용상태

기호 1, 2 호실은 내장재 공사 중임.

기호 3-6 호실은 경계 구획 없이 3층 전체를 헬스클럽으로 이용 중임.

향후 물리적, 기술적으로 호별 경계 구획이 가능할 것으로 판단됨.

4.2. 업종 적합성

해당 물건은 근린상가로, 현재 3층은 헬스클럽으로 이용되고 있으며, 향후 용도 변경이나 재구성을 통해 다양한 상업 시설로 활용될 잠재력이 있음.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

라온초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경을 갖추고 있음.

상업지대 내에 위치하여 다양한 상업 시설 및 오피스텔 등이 혼재하고 있음.

5.2. 주차 및 교통

차량 접근성이 양호하며, 건물 내 지하 주차장 및 건물 외부 주차 공간 활용 가능성이 있음 (정확한 주차 가능 대수는 확인 필요).

대중교통 이용은 보통 수준임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공사 진행 상태

건물 일부(1, 2호실)가 내장재 공사 중에 있어, 잔여 공사 완료 시점 및 추가 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 함.

6.2. 현재 이용 상태

3층 전체가 헬스클럽으로 이용 중이나 경계 구획이 되어 있지 않아, 향후 개별 호실 사용 또는 임대에 있어 물리적 구획에 대한 추가적인 공사 또는 합의가 필요할 수 있음.

6.3. 법적 제한 및 토지이용계획

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m-20m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 혁신도시개발예정지구에 속함. 토지이용계획상 큰 제약은 없으나, 세부적인 개발 행위는 관련 법규 확인이 필요함.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 나주시 빛가람동의 상업지구에 위치한 근린상가로, 교통 접근성과 주변 상업 환경이 양호한 편임. 라온초등학교 인근에 위치하여 생활 편의성도 갖추고 있음. 현재 일부 호실은 공사 중에 있으며, 3층 전체가 헬스클럽으로 이용 중이나 물리적인 경계 구획 작업이 필요할 것으로 보임. 이러한 공사 진행 상태와 이용 형태는 투자 시 고려해야 할 잠재적 리스크 요소임.

8. 투자 포인트

8.1. 발전 가능성 있는 지역

혁신도시 개발 예정 지구에 속해 있어 향후 지역 발전 및 인구 유입에 따른 상권 활성화 가능성이 있음.

8.2. 다양한 활용 가능성

건물 자체의 구조와 현재 이용 상태를 고려할 때, 내장 공사 완료 후 다양한 업종의 상가로 활용하거나, 3층의 경우 물리적 구획을 통해 개별 호실 분할 후 임대 수익을 기대할 수 있음.

9. 예상 입찰가

본 경매 물건의 예상 입찰가는 감정가 355,000,000원을 기준으로 시장 동향, 물건의 현 상태(공사 중, 미구획 상태 등), 향후 투입될 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수할 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 공사 완료 및 구획 작업에 필요한 비용을 감안하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다. (구체적인 예상 입찰가는 별도 시세 분석 및 현장 조사 후 결정 권장)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.