나이스옥션 법원경매 광주 2024타경89406 [12] 광주광역시 서구 쌍촌동 OOOOO OOOOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 플러스 · 평가일 2025.01.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 서구 쌍촌동 소재 치평중학교 북동측 인근에 위치하며 주위는
다세대주택, 아파트단지, 단독주택 등이 주를 이루는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하여 대체로 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물 내 1층 101호 외 13개호로서,
외벽 : 드라이비트 등 마감.
내벽 : 벽지, 타일 등 마감.
창호 : 샤시임.

이용상태

공히 주거용으로 이용중임.

설비내역

공히 난방설비, 위생 및 급수설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사 사다리형으로 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

건축물현황도상 1층 주차장 일부는 다세대주택(103호 표기)으로 이용중이나, 추후 적법성
여부에 따라 원상회복 등의 조치가 취해질 수 있는 점을 감안하여 평가외 하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 광주지방법원 2024타경89406 (12)

소재지: 광주광역시 서구 쌍촌동 537-1 4층402호

용도: 다세대주택

감정가: 48,800,000원

토지면적: 16.03㎡ (약 4.85평)

건물면적: 30.72㎡ (약 9.30평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 장OO

특이사항: 주거환경개선지구, 공동담보, 재매각

1.2. 입지조건

본건은 광주광역시 서구 쌍촌동 소재 치평중학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 아파트단지, 단독주택 등이 주를 이루는 주거지대입니다. 차량 접근이 대체로 무난하며, 남동측으로 소로에 접해 있습니다. 토지는 유사 사다리형으로 주거용 건부지로 이용 중입니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 서광주농업협동조합의 근저당 (2015년 5월 22일 접수)

인수되는 권리: 말소기준권리보다 선순위인 인수되는 권리는 없습니다.

소멸되는 권리: 말소기준권리 이하 모든 권리(근저당, 가압류, 강제경매 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 파악되지 않았습니다.

1.4. 상권 및 주변 시세 분석

최근 주변 실거래가 분석 결과, 유사 연식 및 규모의 다세대주택 거래 사례가 있습니다.

* 쌍촌동 527번지 소재 `대운파크빌A` (2004년식, 24.44㎡)는 2024년 8월 2,300만원에 거래되었습니다. 이는 제곱미터당 약 94.1만원 수준입니다.

* 쌍촌동 330-2번지 소재 `거우` (1987년식, 51.57㎡)는 2026년 4월 6,000만원에 거래되었습니다. 이는 제곱미터당 약 116.3만원 수준입니다.

본건은 2004년 건축된 다세대주택으로, `대운파크빌A`와 건축 연도 및 주택 유형이 유사합니다. 이를 기준으로 환산 시, 본건(30.72㎡)의 현 시세는 약 2,891만원(30.72㎡ * 94.1만원/㎡)으로 추정됩니다.

감정가 4,880만원 대비 시세가 낮으며, 이는 재매각 결정의 요인이 될 수 있습니다. 또한, 주거환경개선지구 지정으로 인해 향후 개발 계획에 따른 시세 변동 가능성을 고려해야 합니다.

1.5. 생활정보

본건은 제2종일반주거지역에 위치하며, 주변은 아파트, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재된 주거지대입니다. 차량 접근이 용이하며, 남동측으로 소로에 접해 있습니다.

인근에 치평중학교가 있으며, 쌍촌종합사회복지관, 쌍촌청소년문화의집 등이 위치하여 지역 주민을 위한 생활 편의 및 문화 시설이 있습니다. 또한, 월드컵경기장, 염주체육관, 서구문화센터, 운천저수지, 상무조각공원 등 다양한 문화 및 체육 시설 이용이 가능합니다. 주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 재매각: 본건은 이전 경매에서 낙찰되지 않은 재매각 물건으로, 이에 대한 추가적인 분석 및 경쟁 입찰자 동향 파악이 필요합니다.

* 주거환경개선지구: 개발 계획이나 규제 사항이 있을 수 있으므로, 해당 지구의 현황 및 향후 개발 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

* 공부와의 차이: 건축물현황도상 1층 주차장 일부가 다세대주택(103호)으로 사용 중이나, 이는 적법성 여부에 따라 원상회복 조치가 필요할 수 있습니다. 이로 인한 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 임대관계 미상: 현재 거주자의 정확한 임대차 관계 및 보증금/차임 정보가 확인되지 않았습니다. 인수되는 보증금은 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 명확한 권리 관계를 바탕으로 인수 부담이 없는 물건입니다. 주변 시세 대비 감정가가 높게 책정되었으며, 재매각 이력이 있어 가격적인 매력이 있습니다. 다만, 주거환경개선지구라는 특성과 공부와의 차이(불법 전용 가능성) 등은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 주변 시세 대비 낮은 감정가와 재매각 이력을 활용한 시세차익 기대 가능성이 있습니다.

* 2004년 건축된 건물로 비교적 최신 연식이며, 권리 관계가 깔끔하여 추가적인 권리 인수 부담이 없습니다.

1.9. 예상 입찰가

주변 유사 물건의 시세(약 2,891만원~3,576만원)와 재매각 이력, 감정가(4,880만원)를 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 32,000,000원으로 산정합니다. 이는 시세 대비 합리적인 수준에서 잠재적 리스크를 감안한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.