나이스옥션 법원경매 광주 2024타경89406 [4] 광주광역시 서구 쌍촌동 OOOOO OOOOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 플러스 · 평가일 2025.01.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 서구 쌍촌동 소재 치평중학교 북동측 인근에 위치하며 주위는
다세대주택, 아파트단지, 단독주택 등이 주를 이루는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하여 대체로 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물 내 1층 101호 외 13개호로서,
외벽 : 드라이비트 등 마감.
내벽 : 벽지, 타일 등 마감.
창호 : 샤시임.

이용상태

공히 주거용으로 이용중임.

설비내역

공히 난방설비, 위생 및 급수설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사 사다리형으로 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

건축물현황도상 1층 주차장 일부는 다세대주택(103호 표기)으로 이용중이나, 추후 적법성
여부에 따라 원상회복 등의 조치가 취해질 수 있는 점을 감안하여 평가외 하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경89406 (4)

소재지: 광주광역시 서구 쌍촌동 537-1 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 48,800,000원

토지면적: 16.03㎡ (약 4.85평)

건물면적: 61.44㎡ (약 18.59평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 장OO

특이사항: 주거환경개선지구, 공동담보, 재매각

2. 입지조건

본건은 광주광역시 서구 쌍촌동 소재 치평중학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트단지, 단독주택 등이 주를 이루는 주거지대입니다. 제2종일반주거지역에 속해 있습니다. 차량 접근이 대체로 무난하며, 남동측으로 소로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

본건의 등기부등본 요약에 따르면, 말소기준권리는 2015년 5월 22일 접수된 서광주농업협동조합의 근저당권(72,000,000원)입니다. 이 근저당권보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 현재 채권 총액은 592,000,000원으로 높은 편이나, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸되므로 매수인이 인수하는 권리는 없습니다. 다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으나, 등기부 요약상 해당 권리는 확인되지 않았습니다.

임차인 현황:

* 김하영: 보증금 2,000,000원, 차임 0원. 전입일자 및 확정일자 2024년 8월 1일. 배당신고일자 2025년 1월 23일. 대항력 없음.

* 최순갑: 보증금 0원, 차임 0원. 전입일자 2021년 10월 1일. 대항력 없음.

인수 보증금 합계는 0원이므로, 낙찰 시 별도의 보증금 인수 부담은 없습니다.

4. 상권분석

본건은 주거지대가 형성된 지역에 위치하고 있으며, 주변에 한국병원, 먹자골목 등이 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 상업시설보다는 주거 기능에 초점이 맞춰져 있는 지역입니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 남동측으로 소로에 접해 있어 교통 이용이 편리한 편입니다.

* 편의시설: 주변에 병원, 음식점 등 생활 편의시설이 근접해 있습니다.

* 교육: 치평중학교가 인근에 위치하고 있습니다.

* 주거환경: 주거지역으로 조용하고 쾌적한 환경을 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 재매각: 본건은 재매각 물건으로, 이전 매각 과정에서 문제가 있었을 가능성을 시사합니다. 이는 추가적인 조사나 주의가 필요함을 의미합니다.

* 건물 이용상태 관련 사항: 감정평가요약서에 따르면, 건축물현황도상 1층 주차장 일부가 다세대주택(103호)으로 이용 중이나, 향후 적법성 여부에 따라 원상회복 등의 조치가 취해질 수 있다는 점이 평가에서 제외되었습니다. 이는 추후 원상복구 비용 발생 또는 사용에 제약이 있을 가능성이 있습니다.

* 임대관계 미상: 임대 관계가 확인되지 않아, 실제 거주 중인 임차인이 있거나 계약 조건 등 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. (다만, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다.)

7. 종합 의견

본건은 광주광역시 서구 쌍촌동에 위치한 다세대주택으로, 주거지대 내 입지 및 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다. 감정가는 48,800,000원이나, 최근 유사 물건의 매매 사례를 고려할 때 시세 대비 저평가되었을 가능성도 있습니다. 재매각 물건이라는 점과 1층 주차장 일부의 불법 용의 가능성은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다. 권리관계는 비교적 명확하여 매수인이 인수하는 부담은 적으나, 실거주 또는 투자 목적으로 접근 시에는 현장 방문을 통한 건물 상태 및 주변 환경에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 재매각으로 인한 기회: 재매각 물건은 종종 시장의 관심에서 벗어나 있거나, 이전 낙찰자의 사정으로 인해 합리적인 가격에 취득할 기회를 제공할 수 있습니다.

* 우수한 입지 및 생활 편의성: 주거지역으로서 안정적인 주거 환경을 제공하며, 주변 편의시설 및 교통 접근성이 양호합니다.

* 전용면적 대비 경쟁력 있는 가격 기대: 시세 분석 결과, 감정가 대비 시세가 높을 가능성이 있어 적정 가격 입찰 시 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 48,800,000원입니다. 제공된 주변 최근 매매 정보 중 '거우' 물건(51.57㎡, 2층)이 2026년 4월 22일에 60,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본건의 전용면적(61.44㎡)과 층수(2층)를 고려할 때, 해당 사례를 기준으로 환산 시 시가는 약 71,550,000원 수준으로 추정됩니다.

재매각 물건인 점, 1층 주차장 관련 불법 증축 의심 사항, 그리고 감정가와 시장 추정 시세 간의 차이를 종합적으로 고려할 때, 낙찰을 받기 위해서는 감정가 이상으로 입찰해야 할 가능성이 높습니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 55,000,000원에서 65,000,000원 사이를 고려해볼 수 있습니다. 해당 가격대는 감정가를 상회하며 시장 추정 시세보다는 낮아, 잠재적 리스크를 감안하더라도 합리적인 투자 수익을 기대할 수 있는 범위로 판단됩니다. 최종 입찰가는 현장 조사 및 추가적인 시세 확인을 통해 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.