나이스옥션 법원경매 광주 2025타경4006 [2] 광주광역시 동구 용산동 665 더시너지용산 4동 1층122호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진남 · 평가일 2025.07.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 용산동 소재 ‘용산지구 대성베르힐아파트’ 동측 인근에 위치
하며, 부근은 아파트단지 위주의 공동주택 및 근린생활시설, 상업나지 등으로 형성되어
있음.

교통상황

본건까지 제반 차량접근이 자유롭고, 인근 간선도로변에 시내버스승강장이 위치하는 등
일반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

일련번호 1): 본건은 철근콘크리트조 경사지붕 2층건내 제116호(복층(2층)구조)로서,
외벽: 노출콘크리트마감 등
내벽: 콘크리트마감 등
창호: 강화유리 및 새시창호 등
일련번호 2): 본건은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 단층건내 제122호로서,
외벽: 노출콘크리트마감 등
내벽: 콘크리트마감 등
창호: 강화유리 및 새시창호 등

이용상태

일련번호(1,2) 공히 현황 공실상태임.

설비내역

화재경보설비 되어 있으며, 제1동 부분에 공동 위생설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가로장방형의 토지로서, 근린생활시설부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 구분건물단지내 제1,2동 동측으로 왕복 4차선 규모, 제3,4동 서측으로 왕복 2차선
규모의 아스팔트포장도로와 접하며, 출입의 편부는 무난함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지의 용도지역은 준주거지역이고, 제1종지구단위계획구역(용산 도시개발사업 개발
계획(변경), 실시계획(변경)인가 및 지형도면 고시), 소로1류(폭 10m~12m)(용산 도시개발
사업 개발계획(변경), 실시계획(변경)인가 및 지형도면 고시)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)
(용산 도시개발사업 개발계획(변경), 실시계획(변경)인가 및 지형도면 고시)(접합), 도시
개발구역(용산 도시개발사업 개발계획(변경), 실시계획(변경)인가 및 지형도면 고시)<도시
개발법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 공히 사용승인일 이후 사용흔적이 보이지 않으며, 조명기구 등 기본적인 비품
미비상태임.

물건 비고

-현황 공실상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 광주지방법원 2025타경4006 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 양OOOOOOOOOO (양 )

1.2. 소재지 및 건물현황

소재지: 광주광역시 동구 용산동 665 더시너지용산 4동 1층122호

건물용도: 근린상가

건축구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 단층건 (4동 1층 122호)

사용승인일: 2019년 06월 07일

1.3. 면적 및 평가내역

감정가: 345,000,000원

토지면적: 44.84㎡ (약 13.56평)

토지 지분: 44.8372㎡ (약 13.56평)

건물면적: 29.75㎡ (약 9.00평)

건물 지분: 29.75㎡ (약 9.00평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 광주광역시 동구 용산동에 위치하며, 인근에 ‘용산지구 대성베르힐 아파트’가 있는 대규모 아파트 단지 밀집 지역에 속해 있습니다. 주변은 공동주택, 근린생활시설, 상업나지 등으로 형성되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 나타나는 지역입니다. 용산지구는 광주 제2순환도로와 인접하며, 봉선동 생활권과 가까워 학군 및 인프라가 우수한 지역의 수혜를 받는 입지입니다.

2.2. 교통 여건

제반 차량 접근이 자유로우며, 인근 간선도로변에 시내버스승강장이 위치하여 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 접면

본 건물 단지가 속한 4동의 서측으로는 왕복 2차선 규모의 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 차량 출입이 용이합니다.

2.4. 토지이용계획

본건 토지의 용도지역은 준주거지역이며, 제1종지구단위계획구역, 소로1류, 중로1류, 도시개발구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리인 을1 근저당권(양동행복신용협동조합, 2019-07-30, 1,286,400,000원)보다 이후에 설정된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

갑3 소유권이전 2번신탁등기말소 (주식회사시너지로직케이)

갑4 임의경매 (양동행복, 2025-06-26, 445,619,914원) - 본 경매 사건

갑5 압류 (광산세무서장, 2025-09-04)

갑6 압류 (동구(광주광역시), 2025-12-26)

등기부채권 총액은 1,286,400,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

인수할 보증금 합계 0원으로, 현재 파악된 임차인은 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

특별히 인수되는 권리는 없는 것으로 보이나, 물건명세서상 ‘매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권’으로 기재되어 있으며, 이에 대한 구체적인 내용은 명시되지 않았습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 용산동은 택지 개발이 이루어진 지역으로, 대규모 아파트 단지와 함께 근린생활시설이 발달하고 있습니다. 인근의 봉선동이 광주의 교육 및 생활 인프라 중심지로 각광받으면서, 용산지구 또한 그 수혜를 함께 누리는 지역입니다.

4.2. 용도 및 잠재력

건축물대장상 용도는 제1종근린생활시설로, 소매점 등으로 활용 가능합니다. 아파트 단지 배후 수요를 바탕으로 한 상권 형성이 기대됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 인근에 대규모 주거 단지가 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 다만, 구체적인 편의시설 (마트, 병원, 학교 등)에 대한 상세 정보는 추가적인 현장 조사가 필요합니다. 광주광역시 동구에는 예술의 거리와 같은 문화시설도 있어, 도심 접근성이 용이한 편입니다.

5.2. 기타 생활 환경

건물이 위치한 동구 용산동은 광주 제2순환도로와 인접하여 타 지역으로의 이동이 편리한 장점이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 현황

본건은 현재 공실 상태로, 사용승인일 이후 사용 흔적이 보이지 않으며 기본적인 비품이 미비한 상태입니다. 즉각적인 임대 수익 창출을 위해서는 내부 수리 및 시설 보완이 필요할 수 있습니다.

6.2. 건물 상태

내부 시설이 미비한 상태이므로, 임대 또는 직접 사용을 위한 추가적인 시설 투자 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 기타 위험 요소

등기부상 ‘매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권’으로 기재되어 있으나, 이에 대한 상세 내용이 없어 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 동구 용산동에 위치한 근린상가로, 대규모 주거 단지 배후에 자리하고 있어 상업적 잠재력을 가지고 있습니다. 교통이 편리하고 개발이 잘 이루어진 지역에 속해 있습니다. 현재 공실 상태이며 내부 시설이 미비하여 즉시 사용하기 위해서는 보수가 필요할 것으로 예상됩니다. 권리 관계는 비교적 명확하나, 인수될 수 있는 지상권에 대한 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 준주거지역 내 제1종근린생활시설로 상가로서의 활용 가치가 높음.

* 대규모 아파트 단지 배후 수요 확보 가능.

* 인근 봉선동 생활권의 우수한 인프라 공유.

* 정리된 권리관계로 명확한 낙찰 가능성.

9. 예상 입찰가

감정가 345,000,000원을 기준으로, 물건의 현 상태(공실, 시설 미비) 및 권리 분석 내용을 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 현재 인수할 임차인의 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 공실로 인한 공실 리스크와 수리 비용 등을 감안하여 현장 조사를 통한 시세 파악 및 수익률 분석 후 최종 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.