나이스옥션 법원경매 광주 2025타경31282 [3] 광주광역시 남구 임암동 859 4층403호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진남 · 평가일 2025.02.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 남구 임암동 소재 '효천1지구 중흥S클래스 에코파크' 남측 인근에
위치하며, 부근은 아파트단지 위주의 공동주택 및 근린생활시설, 상업나지 등으로 형
성되어 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량접근이 자유롭고, 인근 간선도로변에 시내버스승강장이 위치하는 등
일반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평지붕 지하1층, 지상7층건내 지상 제2층∼제4층 일부로서,
외벽: 화강석붙임 및 스톤코트마감 등
내벽: 데코타일 및 페인팅마감 등
창호: 새시창호 등

이용상태

일반건축물대장상 용도가 기호(가)는 일반음식점, 기호(나,다)는 의원이나,
기준시점 현재 기호(가∼다) 공히 공실상태임.

설비내역

일반적인 위생설비 및 급.배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 옥내소화전 및 스프링클러
설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형에 유사한 형태로서, 근린생활시설부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 구분건물건부지 북측으로 왕복 4차선 규모, 동측 및 남측으로 왕복 2차선 규모의
아스팔트포장도로와 접하며, 출입의 편부는 무난함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지의 용도지역은 일반상업지역(2005-12-29)이고, 지구단위계획구역(2005-12-29),
중로1류(폭 20m~25m)(2018-11-02)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2019.12.27. 변경)(접합),
중로2류(폭 15m~20m)(2018-11-02)(접합), 도시개발구역<도시개발법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(가∼다) 공히 현황 공실상태로서 임대관계는 없을 것으로 추정되나, 현장조사시
이해관계인로 부재로 임대내역은 미상임.

물건 비고

- 일반건축물대장상 용도가 의원이나 감정기준시점 현재 공실 상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경31282 (3)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사

1.2. 부동산 현황

소재지: 광주광역시 남구 효천중앙로 52 (임암동) 4층 403호

건물 용도: 제2종근린생활시설 (일반음식점, 의원 등)

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 467,000,000원

토지 면적: 98.32㎡ (약 29.74평)

건물 면적: 253.44㎡ (약 76.66평)

1.4. 매각 대상 및 경매 구분

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 공동담보 물건

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본 건은 광주광역시 남구 임암동 소재 '효천1지구 중흥S클래스 에코파크' 남측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 아파트 단지 위주의 공동주택과 근린생활시설, 나대지 등으로 형성되어 있습니다. 차량 접근이 용이하며, 인근 간선도로변에 시내버스 승강장이 있어 일반적인 교통 상황은 보통입니다.

2.2. 토지 및 도로 상황

본 건 토지는 가장형에 유사한 형태로 근린생활시설 부지로 이용 중입니다. 건물 건부지 북측으로는 왕복 4차선, 동측 및 남측으로는 왕복 2차선 규모의 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 출입이 편리합니다.

2.3. 토지이용계획

본 건 토지의 용도지역은 일반상업지역이며, 지구단위계획구역, 중로1류, 중로2류, 도시개발구역에 포함되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 말소기준권리는 2020년 9월 23일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권입니다. 해당 경매개시결정 등기(2025타경31282)는 말소 예정이며, 그 외 다수의 가압류 및 압류 권리들은 모두 말소될 예정입니다. 등기부 채권 총액은 2,306,422,108원입니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

현황 공실 상태로 임대 관계는 없을 것으로 추정되나, 현장 조사 시 이해관계인 부재로 인해 정확한 임대 내역은 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 명시되어 있습니다 (지상권 제외, 지상권 개요 없음).

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건이 위치한 지역은 '효천1지구'로, 대규모 아파트 단지 개발과 함께 상권이 형성되고 있는 지역입니다. 배후 주거 단지가 탄탄하여 안정적인 수요가 예상됩니다.

4.2. 주요 시설

주변에는 '효천1지구 중흥S클래스 에코파크', '효천시티프라디움' 등 대규모 아파트 단지가 있으며, 다양한 근린생활시설이 함께 조성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거환경

대규모 아파트 단지 인근에 위치하여 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다. 주변 지역은 주거 중심의 환경으로, 혐오시설은 검색 결과 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/물리적 위험

일반건축물대장상 용도가 의원이나 일반음식점으로 되어 있으나, 감정평가 기준 시점 현재 공실 상태입니다. 해당 용도 외 다른 용도로의 전환 시 건축 관련 규제 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 임대 관련 불확실성

현재 공실 상태로 파악되나, 임대 관계에 대한 정확한 정보는 미상입니다. 향후 임차인과의 관계 설정 또는 공실 장기화 가능성에 대한 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 남구의 신흥 주거지구인 효천1지구 내 근린상가로, 풍부한 배후 수요를 기반으로 한 잠재력을 가지고 있습니다. 현재 공실 상태이나, 향후 개발 계획 및 지역 성장과 함께 가치 상승이 기대됩니다. 다만, 임대 현황에 대한 불확실성과 공실 리스크를 충분히 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 효천1지구 개발 수혜 지역에 위치하여 미래 가치 상승 기대

* 대규모 아파트 단지 인근으로 안정적인 잠재적 수요 확보

* 제2종근린생활시설로 다양한 업종 입점 가능성

9. 예상 입찰가

감정가 467,000,000원을 기준으로, 현재 공실 상태 및 임대 관련 불확실성을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 인수할 임차 보증금이 없는 점을 고려하여, 감정가의 70% ~ 85% 수준인 326,900,000원 ~ 396,950,000원 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. (본 예상 입찰가는 참고용이며, 실제 입찰 시에는 시장 상황 및 물건 분석을 바탕으로 신중하게 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.