나이스옥션 법원경매 광주 2025타경31282 [2] 광주광역시 남구 임암동 859 3층303호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진남 · 평가일 2025.02.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 남구 임암동 소재 '효천1지구 중흥S클래스 에코파크' 남측 인근에
위치하며, 부근은 아파트단지 위주의 공동주택 및 근린생활시설, 상업나지 등으로 형
성되어 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량접근이 자유롭고, 인근 간선도로변에 시내버스승강장이 위치하는 등
일반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평지붕 지하1층, 지상7층건내 지상 제2층∼제4층 일부로서,
외벽: 화강석붙임 및 스톤코트마감 등
내벽: 데코타일 및 페인팅마감 등
창호: 새시창호 등

이용상태

일반건축물대장상 용도가 기호(가)는 일반음식점, 기호(나,다)는 의원이나,
기준시점 현재 기호(가∼다) 공히 공실상태임.

설비내역

일반적인 위생설비 및 급.배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 옥내소화전 및 스프링클러
설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형에 유사한 형태로서, 근린생활시설부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 구분건물건부지 북측으로 왕복 4차선 규모, 동측 및 남측으로 왕복 2차선 규모의
아스팔트포장도로와 접하며, 출입의 편부는 무난함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지의 용도지역은 일반상업지역(2005-12-29)이고, 지구단위계획구역(2005-12-29),
중로1류(폭 20m~25m)(2018-11-02)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2019.12.27. 변경)(접합),
중로2류(폭 15m~20m)(2018-11-02)(접합), 도시개발구역<도시개발법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(가∼다) 공히 현황 공실상태로서 임대관계는 없을 것으로 추정되나, 현장조사시
이해관계인로 부재로 임대내역은 미상임.

물건 비고

- 일반건축물대장상 용도가 의원이나 감정기준시점 현재 공실 상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경31282 (2)

소재지: 광주광역시 남구 임암동 859, 3층 303호 (신주소: 광주광역시 남구 효천중앙로 52 (임암동) 3층 303호)

용도: 근린상가 (건축물대장상 제2종근린생활시설)

감정가: 490,000,000원

토지면적: 49.16㎡ (약 14.87평)

토지지분: 49.1619㎡ (약 14.87평)

건물면적: 126.72㎡ (약 38.33평)

건물지분: 126.72㎡ (약 38.33평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOOO (등기부상 농업협동조합자산관리회사 관련 권리 확인)

특이사항: 공동담보, 감정기준시점 현재 공실 상태

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 광주광역시 남구 임암동 소재 '효천1지구 중흥S클래스 에코파크' 남측 인근에 위치합니다. 해당 지역은 신흥 주거 단지로, 아파트 단지 위주의 공동주택과 근린생활시설, 상업나지 등이 혼재되어 형성되어 있습니다.

1.1. 2. 교통 상황

제반 차량의 접근이 자유로우며, 인근 간선도로변에 시내버스 승강장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 물건지 북측으로는 왕복 4차선, 동측 및 남측으로는 왕복 2차선 규모의 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다. 광주제2순환도로 효문IC가 인근에 있어 시내외 접근성도 뛰어납니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 말소기준권리

말소기준권리는 2020년 9월 23일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당(채권 최고액 1,170,000,000원)입니다.

1.2. 2. 매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리 이후 접수된 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.2. 3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 등기부 요약 정보상 매각으로 소멸되지 않는 별도의 권리는 확인되지 않습니다. (물건명세서에 지상권 개요가 있으나, 구체적인 내용은 부기되지 않았습니다.)

1.2. 4. 총 채권액

등기부 채권 총액은 약 2,316,422,108원으로, 이는 감정가를 크게 상회하는 금액입니다.

1.2. 5. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 현재 공실 상태로 파악되어 별도의 임차인 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 대규모 아파트 단지가 밀집한 지역에 위치하여 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다. 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 기본적인 상권 형성이 가능하며, 꾸준한 유동인구를 기대할 수 있습니다. 다만, 감정기준시점 현재 공실 상태임을 감안할 때, 임대 활성화 및 상권 수요에 대한 면밀한 추가 분석이 필요합니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1. 주변 시설

본 물건이 소재한 효천1지구는 2019년부터 개발된 신흥 주거 단지로, 주변에 '효천1지구 중흥S클래스 에코파크', '효천시티프라디움' 등 다수의 대규모 아파트 단지가 밀집해 있습니다. 이로 인해 풍부한 배후 수요를 확보하고 있습니다. 단지 인근에는 병원, 약국, 은행 등 기본적인 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 또한, 광주김치타운, 세계김치연구소, 국가철도공단 호남본부, 광주시립수목원 등 다양한 공공 및 문화 시설이 인근에 위치하고 있습니다. 초등 교육 환경이 잘 갖추어져 있으며, 주변 지역의 인구 증가 추세로 보아 잠재적 소비 인구도 많을 것으로 예상됩니다.

1.4. 2. 교통

간선도로에 인접하며 시내버스 승강장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근성이 우수하고, 광주제2순환도로 효문IC를 통해 시내 및 외곽으로의 이동이 용이합니다.

1.4. 3. 혐오시설

현재 조사된 정보 및 주변 검색 결과, 본 물건 인근에 혐오시설에 대한 언급은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 공실 상태

감정평가 시점 현재 본 건물이 공실 상태로, 즉각적인 임대 수익 발생에 대한 불확실성이 존재합니다.

1.5. 2. 용도 관련 확인 필요

제공된 자료에서 본 물건의 건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설로 기재되어 있으나, 주의사항 및 감정평가 요약에서는 과거 '의원' 또는 '일반음식점'으로 이용되었던 것으로 언급하고 있습니다. 실제 현황과 공부상의 용도, 그리고 해당 용도로의 인허가 및 사용 가능 여부에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

1.5. 3. 높은 채권 총액

등기부상 확인되는 총 채권액이 감정가를 훨씬 초과하는 수준이므로, 낙찰가의 상한선 설정에 영향을 줄 수 있는 요인입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 남구의 효천1지구에 위치한 제2종근린생활시설로, 신흥 주거 단지의 배후 수요를 바탕으로 하는 상가입니다. 교통이 편리하고 주변 인프라가 잘 갖추어져 있다는 장점이 있습니다. 그러나 현재 공실 상태이며, 건축물대장상 용도와 실제 이용 가능 용도 간의 차이에 대한 확인이 필요하다는 점은 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 높은 총 채권액은 경매 시장에서 주목받을 가능성이 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 대규모 아파트 단지 인근의 풍부한 배후 수요

* 양호한 교통망과 편리한 차량 접근성

* 초등 교육 환경 및 인근 공공 시설

* 인수해야 할 임차인의 보증금이 없어 권리 관계가 비교적 명확함

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 490,000,000원입니다. 현재 공실 상태임을 고려하여, 향후 예상 임대 수익률, 공실 해소 가능성, 그리고 유사 물건의 최근 시세 및 낙찰가율을 면밀히 분석하여 입찰가를 산정해야 합니다. 인수 보증금이 없는 점은 긍정적인 요소입니다. 다만, 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사와 시장 분석이 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.