나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33191 [2] 전라남도 나주시 빛가람동 331-2 아이디빌딩 3층302호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가승 · 평가일 2025.07.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 '빛가람우체국' 북서측 인근에 위치하는 집합상가(아
이디빌딩)내 제3층 제301호(기호1), 제3층 제302호(기호2)로서, 주위는 대단위 아파트단지,
각종 상업용 건물, 공공기관, 공원시설 등이 혼재된 택지개발지대이며 주위환경은 무난시됨.

교통상황

본건 1동의 건물까지 제반 차량접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 정비된 간선도로
망이 입지하여 일반적인 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상5층 중 3층으로서,

기호 1)
외벽 : 모르타르페인팅, 석재 및 법랑판넬치장마감 등.
내벽 : 시멘트모르타르위 페인팅 및 석고보드마감
바닥 : 타일마감
창호 : 페어그라스창 및 새시창호임.

기호 2)
외벽 : 모르타르페인팅, 석재 및 법랑판넬치장마감 등.
내벽 : 인테리어 마감
바닥 : 타일 및 석재붙임 등 인테리어 마감
창호 : 페어그라스창 및 새시창호임.

이용상태

기호 1) : 공부상 ""의원""이나 현황 ""공실""임.
기호 2) : PC방(상호 :더챔프)임.

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 지하주차장설비등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 세장형의 평지로서 근린생활시설용지임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약15M내외의 아스팔트포장도로에 접하며, 북서측 및 남서측으로 소폭의
공원산책로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(2015-03-27)(접합), 가축
사육제한구역(모든가축제한구역_빛가람동1,500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 혁
신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>임.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호 2)는 임차인이 현재 PC방을 운영중인것으로 조사되었으나 자세한 임대차내역은 미
상임.

물건 비고

-PC방(상호: 더챔프)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 광주지방법원 2025타경33191 (2)

소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 331-2, 아이디빌딩 3층 301호, 302호

용도: 근린생활시설 (제1종근린생활시설, 제1,2종근린생활시설/위락시설)

감정가: 425,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 영광굴비골신용협동조합 (추정)

토지 면적: 63.41㎡ (약 19.19평)

건물 면적: 211.70㎡ (약 64.05평) (기호 1, 2 포함 추정)

1.2. 등기부등본 요약

등기부등본 상 말소기준권리는 2016년 3월 28일 접수된 영광굴비골신용협동조합의 근저당권(채권액 624,000,000원)입니다. 본 경매 절차에 따라 해당 권리보다 후순위인 권리들은 말소될 것으로 예상됩니다. 2025년 7월 7일 광주지방법원의 임의경매개시결정(2025타경33191) 등기가 존재합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 '빛가람우체국' 북서측 인근에 위치한 아이디빌딩 내 상가입니다. 주변은 대단위 아파트단지, 각종 상업용 건물, 공공기관, 공원시설 등이 혼재된 택지개발지대로 주위 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

본 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리합니다. 정비된 간선도로망이 잘 갖추어져 있어 일반적인 교통 상황은 양호한 편입니다. 건물 북동측으로는 폭 약 15M 내외의 아스팔트 포장도로에 접하고 있으며, 북서측 및 남서측으로는 소폭의 공원산책로에 접해 있습니다.

2.3. 건물 및 토지 현황

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 지하 1층/지상 5층 건물 중 3층에 위치합니다.

* 건물 외벽은 모르타르페인팅, 석재 및 법랑판넬 치장 마감 등으로 이루어져 있습니다.

* 기호 1) (301호) 내벽은 시멘트모르타르 위 페인팅 및 석고보드 마감, 바닥은 타일 마감입니다.

* 기호 2) (302호) 내벽 및 바닥은 인테리어 마감 상태입니다.

* 창호는 페어그라스창 및 새시창호입니다.

토지는 인접지 및 도로 대비 등고평탄한 세장형의 평지로 근린생활시설 용지로 이용 중에 있습니다.

2.4. 토지이용계획

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한 중로2류(폭 15m~20m)에 접해 있으며, 가축사육제한구역 및 혁신도시개발예정지구에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리보다 선순위에 있는 권리는 없어 보입니다. 다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있어, 해당 권리 유무에 대한 확인이 필요합니다.

3.2. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: 문성한 (PC방 '더챔프' 운영)

* 관련 정보: '특이사항' 및 '특수물건정보'에 '대항력있는임차인'으로 기재되어 있어, 낙찰 후 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

* 현황: '임차인 현황'표 상에는 보증금 0원, 차임 0원으로 기재되어 있으며, '대항력: 없음'으로 표기되어 있습니다. 그러나 '기타참고사항'에는 '자세한 임대차내역은 미상'이라고 기재되어 있어, 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 점과 '대항력 있는 임차인'이라는 정보가 상반되므로, 실제 임대차 관계 및 인수 여부에 대한 면밀한 현장 조사 및 법률 검토가 필수적입니다. 금액이 0원으로 기재되어 있더라도, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 법률 관계를 반드시 파악해야 합니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리인 영광굴비골신용협동조합의 근저당권보다 늦게 등기된 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 단, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되었으므로, 이에 대한 확인이 필요합니다. 대항력 있는 임차인이 실제로 존재할 경우, 해당 임차인의 권리(보증금 인수 등)는 인수될 가능성이 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 나주 혁신도시는 계획적인 도시 개발이 이루어진 지역으로, 다양한 공공기관 및 대규모 주거단지가 조성되어 배후 수요가 풍부합니다.

4.2. 현재 이용 상태

* 기호 1) (301호): 공부상 용도는 '의원'이나, 현재 '공실' 상태입니다.

* 기호 2) (302호): 'PC방(상호: 더챔프)'으로 영업 중인 것으로 조사되었습니다.

4.3. 상권 잠재력

일반상업지역 내에 위치하며, 혁신도시 개발지구라는 특성상 상업시설로서의 가치가 높습니다. 주변 아파트 단지 및 공공기관 이용객들을 대상으로 한 업종 운영에 유리한 입지입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 인근에 빛가람우체국이 있으며, 다양한 상업시설(음식점, 카페 등) 및 공공기관이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 또한, 주변에 공원시설이 있어 쾌적한 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 관련 불확실성

'특이사항' 및 '특수물건정보'에 '대항력있는임차인'으로 명시되어 있어, 실제 임대차 관계 및 인수 금액 발생 여부에 대한 면밀한 조사가 반드시 필요합니다. '임차인 현황'의 보증금/차임 0원 및 대항력 없음 표기와 상반되는 정보이므로, 명확한 확인 없이는 낙찰 후 예상치 못한 부담이 발생할 수 있습니다.

6.2. 공실 위험

301호가 현재 '공실' 상태이므로, 향후 공실 해소를 위한 적극적인 임차인 확보 전략이 필요합니다.

6.3. 임대차 정보 미확인

임차인(문성한)의 정확한 임대차 조건(보증금, 차임 등)이 '미상'으로 조사되어, 명도 및 실제 임대 수익률 산정에 불확실성이 존재합니다.

6.4. 기타 법규 및 규제

토지이용계획 상 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 혁신도시개발예정지구 등에 해당하므로, 관련 법규 및 규제를 준수해야 합니다.

7. 투자 포인트

7.1. 지역 발전 가능성

나주 혁신도시는 지속적인 성장과 발전을 거듭하고 있는 지역으로, 향후 가치 상승이 기대됩니다.

7.2. 활용 용도의 다양성

제1,2종 근린생활시설 및 위락시설 등으로 활용 가능한 상가 건물로, 다양한 업종 유치가 가능하여 사업 확장성이 있습니다.

7.3. 경매 취득 메리트

주변 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 경매 물건으로, 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 시세 차익 및 임대 수익 창출을 기대할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 나주 혁신도시 내 우수한 입지 조건을 갖춘 상가 건물로, 개발 잠재력이 높습니다. 일부 공실(301호)이 존재하지만, PC방(302호)이 성업 중인 것으로 보입니다. 무엇보다 '대항력 있는 임차인'의 존재 가능성과 관련된 정보의 불확실성이 가장 큰 이슈이므로, 이에 대한 철저한 사전 조사 및 법률 검토가 선행되어야 합니다. 정확한 임대차 내역 파악 없이는 향후 수익률 산정 및 명도 과정에서 어려움이 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가 (가이드라인)

'인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 낙찰자가 인수해야 할 임차인 보증금은 없을 것으로 예상됩니다. 그러나 '대항력 있는 임차인' 존재 가능성 및 임대차 내역 미상 정보로 인해 예상 입찰가 산정에 신중을 기해야 합니다.

* 입찰가는 감정가(425,000,000원)를 기준으로 하되, 주변 유사 물건의 실거래가 및 호가, 예상 임대 수익률, 공실률, 명도 비용, 그리고 '대항력 있는 임차인'으로 인한 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 현장 답사 및 권리 분석 결과에 따라, 감정가의 70~90% 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 정확한 금액 산정을 위해서는 추가적인 시장 조사 및 전문가 상담이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.