나이스옥션 법원경매 마산 2025타경20552 [5] 경상남도 창원시 마산회원구 양덕동 62-25 메트로제이비스퀘어시티주건축물제1동 1층107호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2025.05.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산회원구 양덕동 소재 '양덕2동행정복지센터' 북동측 인근에 위치하며, 본건 주위는 대단위 아파트단지, 주택, 학교, 음식점 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호(1)~(14)철근콘크리트구조 콘크리트슬래브지붕 지하1층 및 지상6층 건물내 제1층 제103호 외 13개 호로서,
(사용승인일 : 2024년 04월 04일)
외벽 : 복합판넬, 석재판넬 및 강화유리 마감 등,
내벽 : 인테리어, 석고보드위 페인팅 마감 등,
바닥 : 타일 및 세멘몰탈 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기호(1)~(14) : 근린생활시설로 이용 중임.

설비내역

천정형시스템 냉난방설비, 위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 부지는 인접 도로와 대체로 등고 평탄한 가장형의 토지이며, 현황 “상업용 건부지”로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 소재 부지 남서측으로 폭 약 10미터 및 남동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

의견서 3p “7.그 밖의 사항”란 참고 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며,
기타사항은 의견서 3p “7.그 밖의 사항”란 참고 바람.

물건 비고

일괄매각.
경계 벽체 구분없이 하나의 상가로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 마산지원 2025타경20552 (5)

소재지: 경상남도 창원시 마산회원구 양덕동 62-25 메트로제이비스퀘어시티 주건축물제1동 1층107호

건물명: 메트로jb스퀘어시티

용도: 제2종근린생활시설, 제1종근린생활시설, 교육연구시설

건축구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2024년 04월 04일

총층수: 지하 1층, 지상 6층

본건 위치: 건물 1층 107호

감정가: 2,390,000,000원

토지 면적: 68.46㎡ (약 20.71평)

건물 면적: 127.15㎡ (약 38.46평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 대형기선저인망수산업협동조합

1.1. 입지조건

주위환경: 경상남도 창원시 마산회원구 양덕동 소재 '양덕2동행정복지센터' 북동측 인근에 위치하며, 주변으로 대단위 아파트 단지, 주택, 학교, 음식점 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황: 본건 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준임.

도로접근성: 본건 부지는 남서측으로 폭 약 10미터, 남동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접해 있음.

토지이용계획: 해당 토지는 제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m), 소로2류(폭 8m~10m)에 접해 있으며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2024년 04월 18일 접수된 대형기선저인망수산업협동조합의 근저당권(을1)이 본건의 말소기준권리임.

총 채권액: 등기부채권 총액은 8,602,979,000원으로 확인됨.

소멸 여부: 말소기준권리보다 선순위 권리가 존재하지 않아, 매각으로 인해 해당 권리들은 소멸될 예정임.

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됨.

임차인 현황:

* 임차인: 김 (상호: 봉깍뚝소)

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 1,500,000원

* 전입/사업일자: 2024년 11월 12일

* 배당신고일자: 2025년 07월 25일

* 대항력: 없음. 따라서 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않음.

인수 보증금 합계: 0원.

1.3. 상권분석

상권 현황: 본건은 대규모 아파트 단지와 주택가가 인접해 있어 안정적인 주거 수요를 확보할 수 있으며, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 활발한 상권 형성이 기대됨. '양덕2동행정복지센터'가 인근에 위치하여 유동 인구 또한 긍정적인 영향을 줄 것으로 예상됨.

건물 특성: 2024년 4월 사용승인된 신축 건물로, 1층에 위치하여 고객 접근성과 가시성이 우수함.

이용 현황: 현재 근린생활시설로 이용 중이며, 제시된 정보에 따르면 경계 벽체 구분 없이 하나의 상가로 통합되어 이용되고 있어, 내부 구조 변경 및 활용에 대한 세밀한 검토가 요구됨.

주변 시설: 인근에 대규모 아파트 단지, 학교, 행정복지센터 등 생활 편의 및 공공 시설이 다수 위치함.

1.4. 생활정보

편의시설: 주변 아파트 단지 내 상가 및 개별 상업 시설을 통해 다양한 편의시설 이용이 가능함.

교육시설: 인근에 학교가 위치하여 학군 배후 수요가 존재할 가능성이 있음.

교통: 버스 정류장이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리함.

관공서: 양덕2동행정복지센터가 북동측 인근에 자리하고 있음.

1.5. 잠재적 리스크

과도한 채무 부담: 감정가 대비 총 채권액(약 86억 원)이 현저히 높아, 경매 절차에서 유찰 가능성이 있으며, 낙찰 후 채무 관련 추가적인 법적 분쟁의 소지가 있음.

구조적/법적 문제 가능성: 경계 벽체 구분 없이 하나의 상가로 이용 중이라는 점은, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률상 구분 소유권의 독립성이나 전유 부분의 명확성 등에 있어 잠재적 이슈를 발생시킬 수 있음.

사용 승인 이후의 변동: 2024년 4월에 사용 승인된 비교적 신축 건물이지만, 사용 승인일 이후 건축법규 변경 또는 추가적인 사항 발생 가능성 배제 불가.

제시외 건물/물건: 제시외 면적이 없다는 점은 긍정적이나, 현장 조사 시 불법 건축물 등 추가적인 문제가 발견될 가능성도 염두에 두어야 함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2024년 4월 사용 승인된 최신축 상가 건물로, 1층에 위치하여 접근성과 가시성이 뛰어나며, 배후 주거 단지를 통한 잠재 수요 확보가 용이하다는 장점을 보유하고 있음.

그러나, 감정가 대비 매우 높은 총 채권액은 경매 절차의 불확실성을 증대시키는 요인이며, 건물 이용 현황(경계 벽체 구분 없이 하나의 상가로 이용)은 법적, 관리적 측면에서 주의 깊은 검토가 필요한 부분임.

따라서, 철저한 권리 분석과 더불어, 해당 상가의 실제 이용 현황 및 향후 관리 방안에 대한 면밀한 사전 조사가 필수적임.

1.7. 투자 포인트

최신축 건물: 2024년 4월 사용 승인된 신축 상가로, 노후화에 따른 유지보수 부담이 적음.

1층 상가: 1층에 위치하여 고객 접근성이 뛰어나며, 높은 유동 인구 흡수가 가능함.

배후 수요: 대단위 아파트 단지와 주택지가 인접하여 안정적인 수요 확보가 용이함.

일괄 매각: 토지와 건물을 일괄하여 취득하므로, 향후 자산의 관리 및 활용 측면에서 유리함.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 2,390,000,000원임.

총 채권액이 감정가를 현저히 초과하고 있으며, 건물 이용 현황 관련 특이사항이 있는 점을 감안할 때, 낙찰가는 감정가 대비 상당한 할인율로 결정될 가능성이 높음.

보수적인 투자 관점에서, 경계 벽체 구분 없는 이용 현황에 대한 명확한 확인 및 향후 발생할 수 있는 추가 비용 등을 고려하여, 감정가의 70%~80% 수준(약 1,673,000,000원 ~ 1,912,000,000원)에서 입찰가 산정을 고려해 볼 수 있음.

이는 일반적인 시장 상황과 본건의 특수성을 감안한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 추가적인 현장 조사와 전문가의 심층적인 상담을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.